L'Observatoire des loyers Clameur annonce le rebond du marché locatif privé en 2010. Partant, les loyers (hors loyers réglementés) sont repartis à la hausse dans presque 75 % des régions françaises (24 sur 26 régions) après avoir marqué une pause en 2009 et décéléré depuis 2007. Une progression qui n'atteint toutefois pas les niveaux enregistrés avant 2007.
« Alors que l'activité du marché commençait à ralentir, la hausse des loyers a freiné dès 2007 : la mobilité résidentielle s'est en effet réduite et le ralentissement de la hausse des loyers s'est amplifié avec + 2 % en 2007, + 1,6 % en 2008 et + 0,1 % en 2009. » rappelle la dernière note de conjoncture Clameur. Dans ce contexte de crise, les délais moyens de remise en location se sont fortement allongés en partie à cause d'une forte chute de la demande.
En 2010, le marché a repris des couleurs : les loyers de marché (nouvelles locations et renouvellements de baux qui concernent environ 25 % des ménages locataires) ont ainsi augmenté de 2,5 % en 2010. La revalorisation des loyers concerne désormais tous les types de logements y compris les 3 pièces et plus, qui avaient vu leur valeur locative reculer en 2009. Néanmoins, Michel Mouillard, auteur de cette étude, note que la hausse modérée des loyers, supérieure à l'inflation (+ 1,5 %), reste inférieure à la moyenne annuelle (+ 3,2 %) constatée depuis 1998 ». Pour le professeur d'économie à Paris Nanterre, ce phénomène perdure « depuis 2006, les loyers de marché (+ 6,2 %) ont progressé moins vite que les prix à la consommation (+ 7 %) ». Contrairement aux changements de locataires et aux renouvellements de baux qui ont lieu tous les trois ans (location non meublé) qui permet en principe au propriétaire de fixer librement le loyer, les augmentations en cours de bail sont réglementées et ne peuvent pas être supérieures à un indice basé sur l'inflation. Par conséquent, les locataires en place subissent un ajustement annuel des loyers limité basé sur l'inflation avec une possibilité de révision à la hausse non plafonnée tous les trois ans. Moralité : dans ces circonstances, les propriétaires ont eu tout intérêt à conserver le même locataire, attendu que les loyers à la relocation ont progressé moins vite que l'inflation contrairement à ceux des locataires en place.
Toutefois, l'Observatoire Clameur constate que les hausses de loyers sont beaucoup plus fortes lorsque les propriétaires remettent leur bien sur le marché après le départ de l'ancien locataire, c'est-à-dire hors renouvellement de bail avec le même locataire. En 2010, les changements de locataires ont en moyenne conduit les propriétaires à relever les loyers de 5,6 % (5,7 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2010). Cependant, le différentiel de loyer entre deux locataires va dépendre de la nature des travaux réalisés à cette occasion outre, notamment, l'état du marché locatif, l'ancienneté du bien et le temps d'occupation du logement par le précédent locataire. En 2010, les nouvelles locations de logements après travaux de remise aux normes (33,7 % des relocations réalisées en 2010) ont permis aux propriétaires de procéder à une augmentation de l'ordre de 8 %, quand la relocation d'un logement en l'état (dans 25,2 % des relocations) leur a fait perdre - 0,3 % sur le montant du loyer. Pendant la phase de tension du marché immobilier locatif, les propriétaires ont été contraints de proposer des logements rénovés pour trouver un locataire. L'effort d'amélioration des logements a donc fortement progressé pendant cette période mais aujourd'hui avec la reprise il tend à décliner. Un rebond du marché favorisé par le retour de la mobilité résidentielle des locataires qui hésitent moins à déménager qu'auparavant. « Sans retrouver ses niveaux élevés du début des années 2000, la mobilité des locataires s'est nettement ressaisie et confirme que le marché locatif privé est sorti de la récession, plus tôt que prévu. Aussi, la progression de la vacance locative a sensiblement ralenti sous l'effet du redémarrage de la demande, + 2,9 % en 2010 contre + 7,4 % entre 2008 et 2009. » rapporte la dernière étude de l'Observatoire Clameur.
Dans ces conditions, le loyer moyen s'établit en 2010 à 12,3 euros par m² sur l'ensemble du territoire. Cependant, derrière ce loyer moyen de 12,3 euros, l'étude observe de fortes disparités entre les types de logements bien sûr, mais aussi selon la localisation des biens loués (entre des espaces plus ou moins convoités, entre des villes au potentiel de développement différent ...), l'équipement des immeubles (ascenseur, parking, ...), la qualité et le confort des logements et leur état d'entretien. Aussi l'Observatoire note une forte dispersion des loyers avec un minimum de 3,5 euros/m², un maximum 54 euros/m² et un loyer médian inférieur à 9,6 euros/m² (50 % des locations). La revalorisation des loyers restent très hétérogène selon les régions, qui ne profitent pas toutes de ce regain d'activité. Toujours est-il que les loyers progressent sur la quasi-totalité des régions françaises. Les loyers ne déclinent que dans deux régions : Poitou-Charentes (- 1,3 %) et Midi-Pyrénées (- 1,2 %). Dans certains territoires de France, les loyers de marché poursuivent leur progression, mais à un rythme plus lent que par le passé et sensiblement inférieur à celui de l'ensemble du marché : en Auvergne (+ 0,0 %), en Champagne-Ardenne (+ 1,0 %), en Alsace (+ 1,1 %), en Aquitaine (+ 1,3 %), en Bourgogne (+ 1,2 %) et en Bretagne (+ 1,4 %) voire en Basse Normandie et en Haute Normandie (+ 1,8 %) ou dans les Pays de la Loire (+ 1,9 %). Les loyers progressent comme l'ensemble du marché en Franche-Comté (+ 2,4 %), en Languedoc-Roussillon (+ 2,3 %), en Rhône-Alpes (+ 2,6 %) et en PACA (+ 2,8 %). Ils augmentent en revanche plus rapidement que le marché en Lorraine (+ 3,0 %), dans le Centre (+ 3,4 %), en Ile de France (+ 3,3 %) et surtout en Picardie (+ 4,9 %), dans le Limousin (+ 5,2 %) et dans le Nord Pas de Calais (+ 5,8 %).
Au-delà de cette dynamique d'évolution, les niveaux des loyers sont également très contrastés. En 2010, la hiérarchie des régions est conservée entre la région la plus chère, l'Ile-de-France où un locataire doit débourser 17,8 euros du mètre carré et la moins dispendieuse, la Franche-Comté, où il faut compter 8,7 euros du m². « Hors la Franche-Comté, les régions les moins chères sont alors l'Auvergne, la Champagne-Ardenne, le Limousin et la Lorraine à un niveau compris entre 8,5 et 9 euros/m² puis viennent la Bourgogne, la Bretagne, le Centre, Midi-Pyrénées et les Pays de la Loire entre 9 et 10 euros/m², de 10 à 10,5 euros/m², on trouve alors l'Alsace, l'Aquitaine, la Picardie et Poitou-Charentes, puis entre 10,5 et 11,5 euros/m², la Basse Normandie, la Haute Normandie, le Languedoc-Roussillon, le Nord-Pas-de-Calais et Rhône-Alpes et au-delà de 12 euros/m², PACA. »
Du côté des grandes villes françaises, Paris bat évidemment tous les records avec un mètre carré à 22,4 euros/m² en moyenne. Cependant la progression des loyers privés en 2010 reste dans la moyenne nationale avec 2,3 %, mais elle grimpe à 10 % à l'occasion d'un changement de locataires. Un essor fortement corrélé au manque de fluidité du marché locatif dans la capitale. Les autres métropoles ne sont pas en reste avec une progression des loyers généralement supérieure à la moyenne nationale, tout en proposant des tarifs nettement moins élevés qu'à Paris. La plus forte progression des loyers est répertoriée à Lyon avec 5,9 %, soit un loyer moyen de 12,1 euros/m². A 13 euros le m² Lille se place dans le peloton de tête après une vive évolution de 5 %. A Nice, le mètre carré se loue très cher, en moyenne 14,1 euros (+ 2,9 %), tout comme à Montpellier avec 13,7 euros le m² (+ 3,2 %) ou encore à Marseille avec un tarif de 12,20 euros (+ 2,9 %). Un peu moins chère la ville de Bordeaux enregistre toutefois une hausse de 3 % à 12,1 euros/m². Enfin à Nantes, les loyers augmentent moins vite (2,2 %) et se négocient à 11,3 euros/m². Seule Toulouse voit le montant de ses loyers régresser de 2,2 %, le loyer moyen se situe désormais à 11,4 euros.
Globalement, le mouvement de baisse observé début 2009 dans de nombreuses villes est terminé. En 2010, la proportion de villes dans lesquelles les loyers sont en hausse est de 73,3 % contre 61,1 % en 2009. Si l'on se concentre uniquement sur les villes de plus de 60.000 habitants, le pourcentage de villes en hausse passe à 80 %, seules 16 villes ont vu le montant moyen des loyers diminuer.
L'amélioration de la conjoncture constatée sur le marché locatif en 2010 et le redressement de la demande locative combinée à la pénurie de logement dans certaines régions devraient se maintenir en 2011. Les premiers mois de 2011 confirment le redémarrage du marché locatif privé : la mobilité s'améliore encore pour s'établir à 27,5 % retrouvant pratiquement son niveau moyen de longue période (27,8 % en moyenne, chaque année, entre 1998 et 2011). Sur un marché en reprise, la progression des loyers en 2011 devrait être comparable à celle de 2010, soit environ 2,5 %, selon Michel Mouillard. Les propriétaires bailleur ne peuvent que se réjouir de cette reprise du marché locatif et de la progression des loyers. Mais les locataires vont-il également profiter du regain de dynamisme du marché immobilier alors que leur pouvoir d'achat diminue et que le poids du logement dans le budget des ménages ne cesse de s'accroître. La solvabilité des ménages devient problématique dans les zones où la demande locative est forte et l'offre très limitée.
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