Le gouvernement a décidé de frapper un grand coup sur les plus-values immobilières. Pourtant attendue, la réforme de la fiscalité sur les ventes immobilières fait l'objet d'une véritable bombe. Hors résidence principale, qui reste exonérée comme l'a bien précisé le Premier ministre François Fillon, le montant de l'imposition sur la vente de logements et de terrains va augmenter et pas qu'un peu ! Jusqu'à présent, la plus-value réalisée sur la vente d'un appartement, d'une maison ou d'un appartement, n'est taxée qu'après la prise en compte d'un abattement. Cet abattement pour durée de détention qui ne s'applique qu'au bout de cinq années est de 10 % par an. Après 15 ans, le propriétaire peut donc vendre un appartement sans payer d'impôt. S'il vend son bien dans les six ans de son acquisition l'assiette de la plus-value sera diminuée de 10 %, de 20 % après 7 ans et ainsi de suite jusqu'à totale exonération.
La réforme prévoit donc de supprimer l'abattement dérogatoire de 10 % par an et de taxer les plus-values immobilières effectivement réalisées, après neutralisation de l'inflation. La plus-value serait donc calculée en fonction d'un prix d'achat majoré de l'inflation constatée depuis la date d'acquisition mais plus question de bénéficier d'une exonération totale et automatique après 15 ans de détention. Le gouvernement accuse l'actuel régime des plus-values immobilières « d'inciter les propriétaires à conserver leurs biens immobiliers pendant 15 ans pour réaliser une plus-value exonérée, ce qui participe à l'insuffisance d'offres de logements ou de surfaces foncières sur le marché immobilier. »
Opinion que la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) ne partage pas : « La disparation de l'exonération des plus-values en cas de vente d'un bien immobilier (hors résidence principale) risque de bouleverser les calculs économiques des investisseurs particuliers et de fragiliser encore un peu plus le marché [immobilier] »
Et comme une mauvaise nouvelle ne vient jamais seule, le taux d'imposition des plus-values immobilières passerait de 31,3 % à 32,5 % du fait de l'augmentation du taux des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine de 1,2 % dès 2011.
Les nouvelles modalités d'imposition des ventes de logements, hors résidence principale, vont donc plus particulièrement pénaliser ceux qui se séparent d'un bien détenu depuis plus de 5 ans. Prenons l'exemple d'un propriétaire d'une maison secondaire acquise 150.000 euros en 1995 qui la revend 250.000 euros en 2011. Si le compromis de vente a été signé le 24 août, sa plus-value immobilière de 100.000 euros ne sera pas taxée. Mais si la vente est conclue après cette date, la note s'élèvera à 20.702 euros. Le calcul est simple : entre 1995 et 2011 l'inflation cumulée est de 24,2 % ; le prix d'acquisition est donc porté à 186.300 euros (150.000 + 24,2%). Si on le soustrait du prix de vente. La plus-value immobilière est égale à 63.700 euros auxquels on applique l'impôt de 32,5 %, soit une taxation de 20.702 euros.
Contrairement à ce qui prévaut encore aujourd'hui il ne sera plus n'opéré de distinction entre les biens détenus depuis plus de cinq ans et les autres. Ainsi, les propriétaires qui revendront un bien acheté il y a moins de cinq ans pourront augmenter son prix d'acquisition du montant de l'inflation et ainsi réduire la plus-value immobilière imposable, alors qu'ils payent actuellement le prix fort.
Inutile donc de se précipiter pour vendre son appartement ou sa maison pour passer entre les mailles du filet. Rappelons-le cette nouvelle imposition ne concerne pas les résidences principales. Mais attention, si le pouvoir législatif adopte cette mesure, elle sera appliquée aux compromis ou aux promesses de ventes des biens concernés à compter du 25 août.
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