Prix immobiliers à Paris et en Ile-de-France : la baisse se verra en 2012

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Sébastien de Lafond, dans son dernier baromètre, MeilleursAgents.com annonce la stabilisation des prix des logements en Ile-de-France. Après la flambée de l'immobilier, cette accalmie préfigure-t-elle que le marché immobilier arrive à un point d'inflexion ?

A Paris et plus généralement en Ile-de-France, MeilleursAgents.com enregistre effectivement une stabilisation des prix des appartements et des maisons. Après avoir connu un léger creux durant la crise économique et financière de 2008 et 2009, l'immobilier francilien a fortement rebondi, retrouvant ses niveaux d'avant-crise, et les a même dépassés dans certaines zones. Cette remontée spectaculaire des prix immobiliers a pendant l'année 2010 concerné l'ensemble de la région Ile-de-France, quelle que soit la qualité du bien vendu ou encore son lieu d'implantation. Cette phase d'euphorie voire d'hystérie, où tout se vendait et se vendait au plus haut, a commencé à se fissurer en fin d'année pour totalement retomber en mars 2011. Depuis MeilleursAgents.com perçoit que la donne a changé. Désormais, la progression des prix immobiliers franciliens n'est plus généralisée.

Cette tendance à la stabilisation voire au repli des prix de l'immobilier concerne-t-elle l'ensemble de la région Ile-de-France, y compris Paris ?

Cette évolution, on la retrouve effectivement sur le marché immobilier le plus emblématique de la région, le marché immobilier parisien, qui lors d'une phase de retournement baisse généralement en dernier. Dans la capitale, la progression des prix immobiliers a marqué un coup d'arrêt (+ 0,2 % en juin). D'autres signes trahissent ce changement de tendance : le volume des transactions est en baisse de plus de 10 % par rapport au printemps 2010 et les délais de vente s'allongent. La baisse du nombre de transactions immobilières, alliée à la stabilisation des prix, ne trompe pas et indique qu'un certain nombre de ventes n'aboutissent plus parce que les attentes des vendeurs sont trop élevées.

Sans parler de véritable retournement, le marché immobilier semble atteindre un point d'inflexion. Quelles sont les causes de cette altération de l'évolution des prix immobiliers à Paris et en Ile-de-France ?

Le retour à la discrimination des acheteurs. Ces derniers ne sont plus disposés à acheter n'importe quel bien à n'importe quel prix, ce qui est selon moi très rassurant. Alors que fin 2010, je craignais que la bulle anxieuse ne se transforme en bulle spéculative, le retour à la raison des acheteurs m'a complètement rassuré sur l'évolution du marché immobilier. A l'avenir, seuls les biens de qualité se vendront au plus haut. Les propriétaires de biens immobiliers de moins bonne facture, situés dans des quartiers moins prisés, vont devoir revoir leurs prétentions à la baisse s'ils veulent réellement vendre leurs appartements ou leurs maisons. Lorsqu'ils auront pris conscience de cette nécessité, ces logements de seconde zone verront leur prix baisser. Ceux des « bons » produits bien situés ne devraient pas diminuer, car dans ces zones la demande restera forte et l'offre limitée.

Donc les vendeurs n'ont pas encore pris conscience de ce nouveau phénomène ?

En effet. Aujourd'hui, les vendeurs se cramponnent aux estimations des notaires qui leur disent que les prix de l'immobilier augmentent toujours. Mais ces statistiques « officielles » sont en retard par rapport à ce qui se passe réellement sur le marché. Chez MeilleursAgents.com, nous suivons les opérations immobilières au plus près car les informations nous remontent directement et beaucoup plus vite grâce à nos partenariats avec les agents immobiliers. Nous pensons donc avoir une vision plus juste de la tendance. En tout état de cause, au vu de celle-ci, les vendeurs doivent intégrer dans leur réflexion que les prix de l'immobilier baissent. Actuellement, l'écart des attentes entre les vendeurs (convaincus que tout se vend vite et cher et que tout continue d'augmenter) et les acheteurs (attentistes et exigeants) est tel que de nombreuses ventes sont bloquées. Cette phase d'absorption de l'information pourrait prendre plusieurs mois. Pendant deux trimestres au moins les volumes de vente vont continuer à fléchir et les prix immobiliers amorcer un atterrissage en douceur, sauf évidemment scénario catastrophe tel qu'un crash financier ou une brutale remontée des taux de crédit immobilier. Il se peut donc que la phase d'ajustement des prix ne soit réellement visible qu'à partir de janvier 2012. Je le répète donc : quand les transactions actuellement bloquées par les vendeurs alimenteront les statistiques officielles, on devrait donc assister demain à une stabilisation voire à un léger effritement des prix immobiliers à Paris l'an prochain. Voir aussi ci-dessous dans A lire autour du sujet, la suite de l'entretien avec Sébastien de Lafond sur les nouveaux comportements à attendre des vendeurs et des acheteurs sur le marché immobilier parisien ainsi que l'évolution du prix des logements par arrondissement : "Immobilier à Paris : les vendeurs doivent être réalistes quant au prix".

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