Immobilier à Paris : les vendeurs doivent être réalistes quant au prix

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Une stabilisation voire une baisse dès 2012 des prix immobiliers en région parisienne et à Paris intra-muros, tel est le pronostic de Sébastien Lafond dans la première partie de l'entretien qu'il a accordé à Sicavonline. Le PDG de MeilleursAgents.com estime que ce changement de tendance induit in fine la nécessité de nouveaux comportements de la part de ceux qui veulent acheter un logement mais aussi de tous ceux qui souhaitent vendre leur maison ou leur appartement.

Sébastien de Lafond, revenons sur les prétentions trop élevées des vendeurs, à quel point sont-elles surestimées ?

Sébastien de Lafond (MeilleursAgents.com) : Du fait du changement de comportement des acheteurs et du retour des négociations, la révision des prix à la baisse pourra facilement atteindre 5 % sur certains types de biens. Et dans les zones les moins attractives pour des biens de moindre qualité voire médiocres, elle pourrait aller jusqu'à 20%.

Quels sont selon vous les arrondissements parisiens les plus surcotés ?

Les arrondissements dont les prix immobiliers ont beaucoup (trop) progressé depuis 3 ans ou 10 ans sont principalement situés en périphérie. Plus particulièrement au nord-est de Paris, c'est-à-dire le 18e, le 19e et le 20e arrondissements, mais aussi au nord du 17e. Dans les 13e, 14e et 15e arrondissements la situation est plus contrastée et les hausses des prix immobiliers moins injustifiées que dans le nord-est notamment parce que l'architecture et la vie des quartiers y sont plus homogènes. Même si certains lieux du 13e arrondissement ne sont pas très attractifs, les prix des logements n'ont pas forcément grimpé en flèche comme dans le nord-est de Paris. Mais on peut toutefois craindre quelques mauvaises surprises en bordure du périphérique dans le 13e, 14e et 15e. Les prix immobiliers pourraient également baisser dans le 12e. En revanche, le 11e tout comme les 9e et 10e arrondissements ne devraient pas subir de retournement majeur du prix des logements. Evidemment, les arrondissements de la rive gauche tout comme le 1er, 2e, 3e et 4e arrondissements devraient être peu ou pas affectés. Dans ces quartiers, et dans une moindre mesure dans le 8e, la demande est extrêmement forte et l'offre rarissime.

La demande étrangère dans ces quartiers très prisés ne va-t-elle pas soutenir le marché immobilier parisien ?

Les étrangers ne représentent que 6 % des transactions immobilières à Paris et ne sont pas à l'origine de l'explosion des prix immobiliers dans la capitale. Certes, ils sont très présents sur le segment très haut de gamme mais cela reste toutefois marginal et ne soutiendra pas le marché en cas de retournement.

Vous évoquez une correction des prix de l'immobilier dans la zone intra-muros la plus périphérique de Paris, cela ne va-t-il pas inciter les vendeurs à reporter leur décision et bloquer le marché ?

Evidemment. Oui mais la situation n'est pas -encore ?- comparable à celle que l'on a connue en 2008 quand le marché a tangué. Le volume des transactions a alors plongé de 40 % tandis que les prix ont seulement fléchi de 8%. Généralement, avant que les prix ne baissent, le nombre de ventes immobilières se contracte car une partie des vendeurs ont la possibilité de reporter leur projet à plus tard.

Les prix des logements vont donc rester relativement élevés dans la région parisienne  ?

Oui. La région parisienne et plus encore Paris souffre d'un déséquilibre chronique entre une demande de logements très forte et une offre de biens limitée, ajoutez à cela une démographie très dynamique et un taux de construction faible et vous comprendrez que les prix devraient rester élevés. Toutefois, l'immobilier est cyclique et la capitale a déjà connu des décrochages importants de prix par le passé. Entre 1991 et 1998, les prix ont tout de même accusé une baisse de 38 %, ne l'oublions pas trop vite. Quoiqu'il en soit le fort déséquilibre entre l'offre et la demande jouera comme d'habitude son rôle d'amortisseur. Mais un autre élément pourrait venir troubler cet atterrissage des prix en douceur : les taux de crédit immobilier. Tant qu'ils resteront au niveau actuel nous ne devrions pas connaître d'effondrement des prix.

Et que se passerait-il si les taux de crédit immobilier augmentaient ?

La situation serait bien différente s'ils devaient remonter brutalement, la solvabilité des ménages serait menacée et le marché immobilier à Paris et dans la région parisienne pourrait sévèrement se retourner. Il ne faut pas oublier que l'immobilier fonctionne comme une obligation, quand les taux montent les prix baissent, c'est mécanique. De même, si les banques se retrouvent confrontées à des difficultés de financement, elles fermeront le robinet du crédit et resserreront les conditions d'accès au crédit comme elles l'ont fait après la faillite de Lehman Brothers. Néanmoins, l'immobilier reste une valeur refuge et permet de se rassurer face aux difficultés économiques, les acheteurs resteront donc au rendez-vous parce qu'ils auront toujours besoin d'un toit. De plus, sur le long terme le rendement de l'immobilier n'est pas remis en cause malgré les phases de baisse des prix.

Dans ce contexte de stabilisation et même d'inflexion des prix immobiliers, quels conseils donnez-vous aux acheteurs et aux vendeurs ?

Dans 80 % des cas les ménages achètent pour se loger et les décisions sont dictées par les événements de la vie (naissance, divorce...) et non en fonction de l'évolution du marché du logement. Qui peut aujourd'hui prétendre savoir quand les prix immobiliers seront au plus haut ou au plus bas. Pas moi ! Ceci posé, quelles sont les erreurs à ne pas commettre en ce moment : acheter très cher un bien immobilier de qualité moyenne ou médiocre. Si vous achetez un bien de qualité moyenne dans un quartier aujourd'hui surcoté par les vendeurs, vous devez absolument négocier le prix pour ramener le vendeur à la raison, faute de quoi une revente serait plus que délicate. En revanche, devenir propriétaire d'un bien de grande qualité située dans un bon quartier, que ce soit à Paris ou en banlieue, présente peu ou pas de risque à 10 ans.

S'il n'y avait qu'un message à faire passer ?

Il y en a deux que MeilleursAgents.com, souhaite faire passer. En période de troubles, plus que jamais, les acheteurs doivent faire le tri entre les biens immobiliers de qualité, qui se revendront toujours, et les autres. Même dans le pire des scénarios, les biens de grande qualité pourraient voir leurs prix baisser de seulement 5 à 10 % grâce à leur statut de valeur refuge. Quant à ceux qui souhaitent vendre leur maison ou leur appartement, sans céder à la panique, il leur faut être réalistes : au mieux, le marché immobilier francilien est en voie de stabilisation. Face à des délais de vente qui s'allongent, les vendeurs ont par conséquent intérêt à positionner leurs biens immobiliers au bon prix dès la mise en vente. Lisez en complément de cet article, ci-dessous dans "A Lire autour du sujet", la première partie de l'entretien de Sébastien de Lafond (MeilleursAgents.com) sur la probable baisse des prix immobiliers en région parisienne l'an prochain, qui a été publiée le 03 septembre sous le titre "Prix immobiliers à Paris et en Ile-de-France : la baisse se verra dès 2012."

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