« Si vous détenez un bien depuis plus de cinq ans et moins de trente ans, dépêchez vous de vendre ! » Voici le message sans nuance adressé par le groupe de presse immobilier De Particulier à Particulier aux propriétaires de résidences secondaires et de logements locatifs.
Pas de doute donc pour l'éditeur du site internet pap.fr, le nouveau système d'imposition des plus-values immobilières, hors résidence principale, entrant en vigueur à compter du 1er février 2012, va considérablement augmenter la fiscalité sur la revente des résidences secondaires et des biens donnés en location. Les vendeurs qui ne veulent pas subir cette nouvelle fiscalité ont donc quatre mois pour céder leurs biens.
Une opportunité également à saisir pour les acheteurs. Ces derniers vont se retrouver face à des vendeurs pressés de vendre. Dans ce contexte, il sera sans aucun doute plus aisé de négocier un rabais sur le prix de vente affiché face à des vendeurs plus conciliants. Tous les cédant détenant un bien depuis plus de 5 ans et moins de 30 ans préféreront abaisser le prix de vente de leur bien immobilier pour boucler la transaction avant le 1er février 2012 plutôt que d'avoir à reverser une plus grosse part de leur plus-value au fisc.
Car selon le groupe de presse, « la comparaison entre le calcul actuel de la taxation sur les plus-values immobilières et celui à venir est suffisamment édifiante pour convaincre nombre de propriétaires de mettre leur bien en vente dès maintenant » Après avoir rappelé que le système d'imposition actuel des plus-values immobilières permet au vendeur d'appliquer « un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année, ce qui conduit à une exonération automatique au bout de quinze ans » De particulier à Particulier a réalisé un comparatif de l'impôt auquel les différents scénarios d'imposition pourraient mener si les parlementaires adoptent en l'état la proposition du gouvernement qui consiste à mettre en place « un abattement progressif de 2 % par année de détention au-delà de la 5eannée et jusqu'à la 17e année, de 4 % entre la 18e année et la 24 e année, et de 8 % de la 25 e année à la 30e année. » alors que dans sa première version, présenté le 24 août, le gouvernement proposait de supprimer toute forme d'abattement dès le 25 août.
C'est en comparant la fiscalité des plus-values immobilières actuelle et celle à venir que PAP souhaitent faire comprendre aux vendeurs le gain qu'il est possible de réaliser en cédant son logement avant le 1er février prochain.
1ere hypothèse de PAP : un deux pièces de 45 m², situé à Paris 11e et acheté en 1987, il y a donc 24 ans au prix de 125.000 euros vendus aujourd'hui à 334.250 euros. Selon la fiscalité d'aujourd'hui, la plus-value est ici exonérée d'impôt puisque le logement est possédé depuis plus de 15 ans. Pour la même vente de cette résidence secondaire ou de ce bien locatif, les mesures annoncées par François Fillon, le 24 août, rendaient le vendeur de cet appartement redevable d'un impôt de 30 798 euros, revue et corrigée cette réforme conduit à un impôt sur le plus-value immobilière de 27 386 euros. « En effet, les mesures intermédiaires prenaient en compte l'inflation, les mesures pour le moment adoptées [par les députés] accordent un abattement de 2% par an de la 6ème à la 17ème année, soit en moyenne 1,29 % par an, ce qui est en dessous de l'inflation. Sur les 24 ans qui se sont écoulés depuis l'achat de cet appartement, en 1987, le nouveau dispositif accorde au propriétaire 50 % d'abattement, l'inflation depuis 1987 se situe aux alentours de 56 %. » Calcule le groupe de presse immobilier qui juge que « La cacophonie qui a entouré toutes ces mesures, le tollé qu'ont soulevé les annonces du Premier Ministre n'ont pas changé grand-chose. Si on en fait le bilan, on en arrive à deux constats. Les nouvelles mesures seront, dans leur ensemble, applicables au 1er février 2012, ce qui laisse aux propriétaires le temps de s'organiser et d'arbitrer. C'est mieux que le couperet annoncé à l'origine pour le 25 août. L'impôt sur les plus-values n'est plus éternel, il s'éteint automatiquement au bout de 30 ans, ce qui va soulager nombre de ceux qui détenaient des biens depuis 40 ou 50 ans. »
Les autres hypothèses de PAP : Achat en 1976 du même deux pièces à un prix qui fait rêver aujourd'hui, c'est-à-dire à 560 euros le m², soit en tout 25 200 euros. « A l'époque, c'était le prix du marché » précise PAP. Dans le cas d'une vente à 334 500 euros aujourd'hui, le calcul de l'impôt montre, dans ce cas, tout l'intérêt de prévoir, dans le dispositif une limitation de l'impôt dans la durée. Grâce à l'abattement nouvelle version, le bien détenu depuis plus de trente ans sera exonéré. Si le gouvernement avait maintenu son intention de supprimer complètement l'abattement, vendre le deux pièces de 1976 coûterait plus 100 000 euros d'impôts. Si le même logement avait été acheté quelques années plus tard, il y a 30 ans, en 1981, l'impôt, selon les nouvelles mesures atteindrait zéro, alors que selon les mesures du 24 août, on en serait à 63 000 euros d'impôts.
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