Immobilier : premier coup de frein sur les prix des logements parisiens (Notaires)

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Sans céder à la panique et suggérer le retournement du marché immobilier, les notaires de Paris Ile-de-France reconnaissent que l'activité immobilière qui « échappait jusqu'à présent à la morosité ambiante, [...} commence à marquer le pas. » Pour preuve, les volumes de ventes au troisième trimestre se tassent, même si ce mouvement est qualifié de « progressif et modéré » par les notaires. D'après les officiers publics, les acheteurs se font moins pressants expliquant que les hausses de prix deviennent plus modérées. Toutefois, les promesses et compromis de ventes signés au cours du mois de septembre montrent qu'à Paris la tendance est encore plus marquée et que les prix « ont enfin cessé de progresser, après les fortes poussées de ces derniers mois. »

Compression de l'activité immobilière

Les notaires se veulent toutefois rassurants et affirment que l'activité immobilière en Ile-de-France ne décroche pas. L'infléchissement des ventes reste ainsi modéré sur les neuf derniers mois. 115.000 transactions ont été recensées dans l'ancien, soit 3 % de moins comparé aux neuf premiers mois de 2010. Néanmoins, au troisième trimestre 2011, seulement 49.500 logements ont été vendus dans l'ensemble de la région, neuf et ancien confondus, soit 4 % de moins qu'à la même période il y a un an. Le marché du neuf prend une claque et recule de 15% mais ne représente toutefois que 10 % des transactions. Sur les logements anciens, le repli n'est que de 2 % sur l'ensemble de la région mais grimpe à 9 % dans la capitale. Les notaires anticipent la poursuite de cette tendance sans donner de chiffres précis pour la fin de l'année. « La baisse d'activité s'accentuera d'autant car il faudrait faire référence au 4eme trimestre 2010 », et cette année fut exceptionnellement active en matière de ventes immobilières. En revanche, les auteurs de la note de conjoncture ne se risquent pas au jeu des pronostics quant à l'ampleur que prendra cette baisse car écrivent-ils « il est possible que des ventes conclues rapidement pour échapper à la nouvelle réglementation sur les plus-values viennent tempérer ces évolutions. »

Atténuation de la hausse des prix en Ile-de-France et coup de frein dans la capitale

Quoi qu'il en soit, le ralentissement des transactions a entraîné un mouvement d'atténuation de la progression des prix mais « sans inverser encore le mouvement haussier » précise la chambre des notaires. Dans Paris, au 3ème trimestre 2011, l'indice Notaires-INSEE a encore augmenté de 2,7 % en 3 mois pour atteindre 8.360 euros le m². « La hausse trimestrielle des prix des ventes a donc été divisée par deux par rapport à celle que l'on observait tant au 2ème trimestre 2011 qu'au 3ème trimestre 2010. Ce ralentissement vient modérer la progression annuelle des prix qui repasse en-dessous de la barre des 20% dans la capitale, venant mettre un terme à des records historiques de hausses » estiment les notaires. Avant de reconnaître que leurs « indicateurs anticipés, calculés sur les avant-contrats dans Paris, font état d'une stagnation globale depuis le mois de juillet avec un prix qui oscille depuis autour de 8.300 euros le m². » Comme il faut un peu moins de 3 mois pour que l'avant-contrat se transforme en vente, cela devrait se traduire par une stabilisation de l'indice des prix dans la capitale au 4ème trimestre 2011 et au tout début 2012. » « Cette évolution des prix au 4ème trimestre 2011 dans Paris constitue déjà un signal fort pour un marché qui a connu des hausses variant entre 4,2% et 5,6% pour un seul trimestre du 3ème trimestre 2010 au 2ème trimestre 2011. » avertissent les professionnels du droit. Du côté des perspectives, les notaires ne sont pas très optimistes et déclarent « que les résultats à la fin septembre dessinent un scénario d'érosion progressive de l'activité qui s'accompagne d'ajustement encore modestes sur les prix. Mais s'interrogent-ils « ce mode d'organisation du marché est-il durable, pour un marché traditionnellement cyclique ? »

Les pronostics sont difficiles à réaliser et les facteurs haussiers et baissiers s'opposent

L'évolution des prix dépendra avant tout de l'évolution de l'offre et de la demande de logements. Les notaires reconnaissent éprouver des difficultés à anticiper l'avenir tant ils manquent de repères. « Au cours des prochains mois, des forces contraires vont s'opposer. » indiquent-ils. La forte dégradation du contexte économique et financier peut limiter la marge de manœuvre des acheteurs et limiter les transactions. Mais les réformes financières et fiscales annoncées pour 2012 pourraient contrebalancer ce mouvement et au contraire venir stimuler le marché motivant les acquéreurs et les vendeurs » en fin d'année. Enfin, « un contexte globalement anxiogène et l'absence de placements alternatifs sécurisés peuvent également conforter la valeur-refuge du logement et stimuler la demande » et donc tirer les prix vers le haut. « Il est probable que depuis quelques mois et pour quelque temps encore ces facteurs de résistance atténuent le ralentissement des ventes. Au-delà, les perspectives sont beaucoup plus incertaines. » avancent les notaires. Se voulant rassurants, les notaires ajoutent que « Des facteurs structurels de soutien à la demande devraient perdurer : la pierre rassure et les besoins en logements restent insatisfaits. »

En 2012, un blocage du marché n'est pas écarté

Mais même si le marché résiste et que les prix n'affichent pas de baisse sensible, la situation pourrait grandement évoluer en 2012. La fin des mesures de soutien au logement (allégement du PTZ + et du Scellier) aura inévitablement des conséquences sur le marché immobilier. « A cela viendra s'ajouter un contexte économique qui s'annonce très morose pour les ménages (chômage en hausse, revenus stagnants et pression fiscale accrue). Les crises financières et bancaires laissent à penser que l'accès au crédit sera plus difficile et plus coûteux, alors même que les prix se situent à des niveaux historiquement élevés. Le marché, déjà fragilisé, pourrait alors se gripper. » concluent les notaires.

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