Immobilier ancien : sursaut artificiel et temporaire des prix à Paris

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Chaque mois, Meilleursagents.com observe et analyse le marché immobilier parisien. Plus réactif que les statistiques publiées par la chambre des notaires de Paris-Ile-de-France, le baromètre de Meilleursagents rend compte du marché immobilier en temps réel et fait état d'une augmentation inattendue des prix des logements en octobre. Après trois mois de hausse continue des prix des logements dans la ville lumière, c'est-à-dire de juillet à septembre, le référenceur d'agences immobilières constate une baisse des prix des logements parisiens. La tendance s'est donc inversée en octobre. En effet, Meilleursagents a observé le mois dernier une remontée des prix des appartements de la capitale hexagonale.

Une hausse des prix alimentée par les petites surfaces

Meilleursagents impute « cette hausse s'explique avant tout par la mise en vente de nombreux biens d'investissement, essentiellement des studios et deux pièces de bonne qualité dans des quartiers recherchés. Leurs propriétaires ont voulu échapper à la réforme fiscale qui s'appliquera pour les ventes conclues après le 1er février 2012 et dont les promesses de vente devaient donc être signées avant fin octobre 2011. » D'après les auteurs de l'étude, ce retour de la hausse des prix est donc essentiellement imputable aux petites surfaces (studio et deux pièces) dont les prix se sont envolés de 2,2% en octobre alors que les grandes surfaces (3 pièces et plus) sont restées stables (+0,5%). Les petites surfaces ont fait grimper la moyenne des prix qui retrouve son niveau d'avril 2011 à 7 975 euros. « Ces biens mis en vente ont trouvé acquéreur auprès de particuliers cherchant des placements sûrs à défaut d'être particulièrement rentables. Les aléas boursiers et les incertitudes économiques et politiques renforcent la valeur refuge de la pierre à long terme. » analyse le référenceur d'agences immobilières. « Le marché parisien a été soumis ces dernières semaines à l'impact de la réforme fiscale sur l'immobilier d'investissement et les résidences secondaires. Pressés de vendre avant l'échéance du 1er février 2012, et donc de signer une promesse avant la fin octobre, de nombreux propriétaires ont décidé de mettre leurs studios et deux pièces sur le marché. Après trois mois consécutifs de baisse des prix à Paris (-4,1% sur les promesses de vente signées entre juillet et septembre 2011), cet afflux de biens aurait logiquement dû poursuivre, voire accélérer la tendance baissière. Au contraire, nous constatons une surprenante remontée des prix, essentiellement tirée par les petites surfaces (+2,2% en octobre) qui ont représenté 63% des transactions (contre 53% en moyenne). Cette hausse surprise s'explique par l'arrivée sur le marché de petites surfaces de bonne qualité dans les quartiers les plus recherchés de la capitale (arrondissements centraux) où l'offre est presque toujours inférieure à la demande. Ces biens se sont vendus chers et rapidement, correspondant parfaitement à la recherche de valeur refuge dans un contexte général d'incertitude. Cet « effet qualité » a donc fait monter les prix. Mais il est temporaire et ne devrait pas remettre en cause la tendance générale à la baisse constatée depuis cet été et que l'on retrouve pratiquement partout en Île-de-France, » explique Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com.

Le rebond des prix ne concerne que certains arrondissements du centre de Paris

Les transactions de petites surfaces ont ainsi représenté 63 % des ventes en octobre à Paris, soit 10 points de plus que la moyenne. La qualité de ces biens situés majoritairement dans le centre de Paris ont fait monter les prix de 3,5 à 4% dans les Ier, IIe, IIIe, IVe, Ve, VIe, VIIe et VIIIe arrondissements. En revanche, les arrondissements moins cotés comme les XVIIIe, XIXe et XXe ont vu leurs prix stagner sur la même période. « La banlieue n'a pas bénéficié des mêmes conditions conjoncturelles que Paris. » rapporte Meilleursagents. La baisse des prix s'est poursuivie pendant le mois d'octobre (92 : -0,6% ; 93 : -1,7% ; 78 : -0,7% et Grande Couronne : -1,1%) à l'exception du Val-de-Marne qui augmente de +1,2%, probablement sous l'influence des transactions parisiennes.

Ce sursaut des prix ne change pas la donne sur le long terme

« Ces événements purement conjoncturels et limités ne remettent pas en cause l'anticipation d'une stabilité ou d'une baisse des prix à Paris. » prévient Meilleursagents.com. Après ce léger sursaut, l'immobilier francilien devrait reprendre le chemin de la baisse. Un repli certes mesuré mais durable des prix. Le rebond n'est dû qu'un une mesure fiscale temporaire qui prendra fin en février 2012 et le marché immobilier reste soumis aux incertitudes de la conjoncture économique et aux prochaines échéances électorales.

Le marché va se tendre et les prix vont baisser

Même si les taux d'intérêt restent bas, les conditions d'accès au crédit se resserrent de plus en plus pour les particuliers qui doivent présenter des conditions de solvabilité toujours plus grandes. « Alors que les PTZ+ vont contribuer au financement de 40% des achats dans l'ancien, leur limitation à l'achat dans le neuf va limiter encore plus les possibilités de financement de nombreux ménages et peser fortement sur la demande dans les départements de banlieue où les prix sont inférieurs à 4 000¿ du m². » note Meilleursagents. Par conséquent, les acheteurs sont moins nombreux, attentistes et exigeants. Ces derniers négocient systématiquement et les délais de commercialisation s'allongent. Les volumes de transactions, hormis l'épiphénomène parisien du mois d'octobre, baissent. De ce fait, le référenceur indique que « les stocks de produits à vendre augmentent sur un marché qui se stratifie de plus en plus entre des biens de très bonne qualité et très bien situés qui se vendent, et les autres qui restent de plus en plus longtemps en vitrine. »

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