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Immobilier : Hollande va t-il « alléger » l'imposition des plus-values immobilières ? -  495455 - Actualités - Sicavonline

Immobilier : Hollande va t-il « alléger » l'imposition des plus-values immobilières ?

09/05/2012 - 13:55 - Sicavonline



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Le 1er février 2012, la réforme de Nicolas Sarkozy a modifié les règles d'imposition des plus-values immobilières, hormis celles s'appliquant à la résidence principale toujours exonérée d'impôt. Désormais, il faut attendre trois décennies pour profiter d'une exonération totale d'impôt sur une plus-value immobilière contre 15 ans auparavant. François Hollande a promis de revenir sur ce dispositif s'il était élu. Que faut-il attendre de ce changement législatif ?

Pendant la campagne électorale, François Hollande le candidat PS, officiellement élu président de la République le dimanche 6 mai, n'a pas caché ses intentions en matière de fiscalité. Son programme et ses propos font état de nombreuses augmentations d'impôts (ISF, impôt sur le revenu, plus-values boursières, donations et successions... Malgré cette longue liste, le nouvel occupant de l'Elysée a promis de revenir sur l'imposition des plus-values immobilières.

Pour rappel, la réforme mise en place par Nicolas Sarkozy à compter du 1er février 2012 a modifié le délai nécessaire pour obtenir une exonération d'impôt sur les plus-values immobilières (hors résidence principale), qui a été porté de 15 ans à 30 ans.

François Hollande s'il ne reviendra pas à la situation d'avant 2012 souhaite remettre au goût du jour les règles d'imposition des plus-values immobilières qui prévalaient jusqu'en 2003.

A cette date, le calcul des plus-values tenait compte de l'érosion monétaire (le prix d'acquisition qui servait à déterminer le montant de la plus-value imposable était réévalué en fonction de l'érosion monétaire constatée depuis la date de l'acquisition, en cas de cession plus de 2 ans après l'acquisition) et l'abattement pour durée de détention était de 5 % par année après la deuxième année. Les vendeurs n'avaient donc pas à payer d'impôt dès lors que le bien cédé était détenu depuis plus de 22 ans.

Base d'imposition plus faible, taux plus élevés pour les plus hauts revenus

Mais tout n'était pas aussi rose qu'il n'y paraît car si la base d'imposition était plus faible qu'actuellement, le taux d'imposition de la plus-value immobilière n'était pas forfaitaire (19 % hors prélèvements sociaux) mais progressif. Autrement dit, la plus-value immobilière devait être ajoutée aux revenus du contribuable pour la soumettre au barème de l'impôt sur le revenu. La plus-value immobilière était donc imposée selon le niveau de la tranche marginale d'imposition. Les foyers fiscaux disposant de revenus confortables soumis à la plus haute tranche d'imposition peuvent donc être pénalisés par ce mode d'imposition.

Ce mode d'imposition tient compte du niveau de ressources du vendeur et pénalise davantage les plus hauts revenus. Il s'avère toutefois que dans bien des cas, dès lors que le bien est détenu depuis un certain nombre d'années, le montant de la plus-value réellement imposable (montant de la plus-value moins l'abattement pour durée de détention) est inférieur à ce qu'il est dans le cadre du régime actuel.

Que faut-il attendre de ce changement des règles ?

Pour évaluer l'intérêt d'attendre un tel changement pour se positionner, il est nécessaire de tenir compte de la date d'acquisition de son bien immobilier et de sa tranche marginale d'imposition. Si l'on prend l'exemple d'un contribuable soumis à la plus haute tranche actuelle du barème de l'impôt sur le revenu qui réalise une plus-value d'environ 70.000 euros, on se rend compte que dès lors que le bien est détenu depuis 2004, le régime fiscal d'avant 2003 envisagé par François Hollande est avantageux pour une cession en 2012. Néanmoins, chaque situation reste particulière, des calculs précis sont donc nécessaires afin de déterminer s'il est avantageux d'attendre que François Hollande modifie les règles du jeu en la matière.

La preuve par l'exemple

Si l'on reprend notre exemple pour un bien acquis en 1990, soit depuis plus de 23 ans, l'imposition d'une plus-value de 70.000 euros se monte actuellement à environ 12.000 euros tandis qu'avec le régime de 2003 son montant serait nul.

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