Apprécier la valeur de son patrimoine en vue de déclarer l'ISF n'est pas toujours aisé. En général, ce sont les biens immobiliers qui soulèvent le plus de difficultés. Evaluer au plus juste la valeur de ses biens immobiliers ne relève pas toujours de l'évidence. Pour éviter de subir un redressement fiscal en cas d'erreur et/ou de sous-évaluation manifeste. Le fisc recense les principales méthodes d'évaluation.
La méthode plus couramment employée par l'administration repose sur la recherche d'éléments de comparaison. Elle consiste à déterminer à quel prix pourrait se négocier un logement ou un terrain s'il était mis en vente. Cette évaluation requiert à ce titre énormément de précautions, mais aussi de disposer d'informations relatives aux transactions immobilières effectuées sur des biens comparables. Des renseignements souvent peu accessibles aux particuliers. Le fisc a donc décidé de mettre à la disposition des contribuables un nouvel outil donnant accès à ces informations.
L'outil PATRIM Usagers devrait faciliter la tâche des contribuables propriétaires en donnant accès gratuitement aux données nécessaires à l'assujetti ISF. Ces derniers ont, dans certaines circonstances précises, la possibilité d'obtenir les mêmes informations que le fisc. Ce service prévoit enfin une dérogation au secret professionnel afin de permettre la communication par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), à destination des usagers notamment soumis à une obligation déclarative telle que la déclaration d'impôt de solidarité sur la fortune.
Le recours à ce nouveau service offrira à l'usager de bonne foi, la possibilité d'évaluer plus justement son bien immobilier et de porter ainsi dans sa déclaration d'ISF ou de donation une valeur vénale déterminée en fonction des éléments de comparaison fiables. La transmission des ces informations se fera uniquement par voie électronique selon une procédure sécurisée d'authentification. Après s'être assuré de votre droit à obtenir communication, les renseignements fournis concernent les cessions réalisées dans un périmètre précis et pour une durée déterminée.
Enfin, le fisc n'est pas lié par les éléments transmis. Autrement dit, même si le contribuable prouve que son évaluation s'appuie sur les informations de l'administration, cela ne la met pas à l'abri d'un contrôle fiscal.
Couramment employée dans le cadre d'évaluation des locaux commerciaux ou d'entreprise, cette méthode consiste à prendre pour base le loyer de son bien immobilier et de lui appliquer un « coefficient de capitalisation ». Sa mise en œuvre exige la connaissance du revenu de l'immeuble à évaluer et la recherche d'un taux de capitalisation adapté au type de ce bien. Cette méthode ne peut s'appliquer qu'à des biens loués et, partant, elle ne permet d'aboutir qu'à des valeurs « immeubles occupés ». Le fisc l'utilise généralement en complément de la méthode par comparaison, plus rarement comme principale et unique méthode d'évaluation.
Cette méthode dite d'« évaluation par les origines de propriétés » consiste à déterminer la valeur vénale actuelle d'un immeuble en partant d'un prix exprimé, ou d'une évaluation attribuée à cet immeuble à l'occasion d'une mutation ou dans un acte juridique antérieur. Ce prix ou cette évaluation est affecté d'un coefficient de réajustement destiné à exprimer l'évolution de la valeur de l'immeuble depuis la mutation ou l'acte pris pour référence. De l'aveu même de l'administration fiscale ces deux dernières méthodes, peu fiables, ne doivent être utilisées qu'à défaut de termes de comparaison suffisamment nombreux et probants, la méthode d'évaluation par comparaison étant de loin la meilleure. Vous trouverez sur www.impots.gouv.fr deux notices détaillant les méthodes d'évaluation que le fisc pratique : - les principales méthodes d'évaluation - l'évaluation des immeubles bâtis Cette étape d'évaluation ne doit pas être négligée car s'il estime que la valeur du bien immobilier a été sous-estimée, le fisc est en droit de procéder à un redressement fiscal avec tous les désagréments que cela suppose, sans même aborder la douloureuse question de son impact financier. Consciemment sous-évaluer un bien immobilier pourrait, si vous le vendez dans les années suivant une déclaration ISF, amener le fisc à demander des comptes, s'il constate que le prix de cession est très largement supérieur à la valeur estimée dans la déclaration d'ISF. Cette mise en garde est également valable pour ceux qui bien que n'ayant pas à remplir de déclaration spécifique ISF auraient délibérément sous-évalué une maison ou un appartement. Il faut toutefois savoir que l'administration tolère une marge d'erreur de 10 %, si elle estime que le contribuable est de bonne foi.
En outre, certains biens immobiliers du fait de leur utilisation ou de leur nature (occupé, loué, détenu en indivision) peuvent être déclarés pour un montant inférieur à leur valeur réelle. Ainsi, la résidence principale profite d'une décote de 30 % alors qu'un bien loué peut aisément fait l'objet d'une diminution de 20 %.
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