Immobilier : les ventes chutent... et les prix ? (Sébastien de Lafond, MeilleursAgents.com)

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A l'image de l'économie tout entière, le marché immobilier n'est pas au mieux de sa forme.

Immobilier neuf : les ventes de logements diminuent mais pas les prix

La chute au deuxième trimestre de - 14 % du volume de ventes de logements neufs sur un an confirme cette impression. Pour Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com, ce recul « n'est pas vraiment une surprise. Les promoteurs, les grands acteurs du marché nous ont prévenus : 2012 ne serait pas un bon cru, [... pas plus que] 2013. » Les prix n'ont cependant pas suivi la même évolution que les ventes, au contraire : au deuxième trimestre, ceux des appartements ont progressé en moyenne de + 2,1 % par mètre carré, tandis que ceux des maisons sont restés stables. « Il n'y a pas d'ajustement des prix. Dans le neuf, les prix ne fonctionnent pas comme dans l'ancien. Il existe un contrôle très fort - et c'est plutôt heureux - des promoteurs sur le volume offert. Sachant que les conditions macro-économiques allaient être compliquées, que l'environnement fiscal se dégradait [NDLR - le dispositif de défiscalisation Scellier doit prendre fin au 31 décembre prochain], les promoteurs ont limité l'offre, ils ont moins construit », explique Sébastien de Lafond. Car à l'inverse de leurs imprudents confrères espagnols qui se sont livrés à une spéculation sans frein et ont par ce biais contribué à la crise financière au-delà des Pyrénées, les promoteurs français font preuve d'une certaine sagesse, à en croire le président de MeilleursAgents.com. Ils « vendent essentiellement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Ils ne construisent donc pratiquement que ce qu'ils sont certains de vendre. Cela évite de créer, comme en Espagne, des stocks épouvantables [...] qui ne seront pas vendus et font chuter très fortement les prix. [...] En France, les promoteurs utilisent une forme de contrôle des prix, ce qui explique leur relative stabilité », remarque le dirigeant.

Immobilier ancien : les prix s'érodent

Dans l'ancien, les ventes sont également en repli. « Depuis le début de l'année, nous constatons mois après mois une baisse du volume de transactions comparé à l'année 2011. Nous estimons que cet été, les ventes reculent de - 40 % par rapport à l'année dernière et qu'au deuxième trimestre, elles ont baissé de - 30 % », indique Sébastien de Lafond, qui signale un blocage du marché de l'immobilier ancien. « Les prix ont tendance à s'éroder, mais faiblement. Dans les zones les plus attractives, comme les centres-villes, les villes dynamiques comme Paris, Nice, Bordeaux ou Toulouse, l'érosion se situe entre 0 et - 5 %. [... Dans les zones moins demandées], les baisses sont plus importantes, entre - 5 et - 10 %. » S'agissant de la capitale française, Sébastien de Lafond ne prévoit pas de chute des prix. « Il ne faut pas se faire d'illusion sur le cœur du marché parisien. L'offre est limitée. On ne va quasiment pas construire. La demande latente est considérable et excède l'offre. » Le président de MeilleursAgents.com estime d'ailleurs qu'un éventuel ressac n'aurait pas les proportions connues par la Ville Lumière dans les années 1991-1998 : les prix avaient alors dévissé de - 35 à - 40 %. Cette période suivait, en effet, une phase de spéculation, durant laquelle l'achat immobilier à Paris était mû essentiellement par la volonté de revendre rapidement et empocher une plus-value, rappelle Sébastien de Lafond. « Aujourd'hui, nous ne sommes pas dans cette situation : les gens achètent peut-être très cher, peut-être trop cher, mais ils le font pour [...] se loger. C'est très différent. » Globalement, le président de MeilleursAgents.com ne table pas sur une forte contraction des prix de - 15 à - 20 %, à moins que les taux d'emprunt repartent à la hausse. Si ce dernier scénario se réalisait, le jeu serait de toute façon à somme nulle pour les acheteurs. « On perdrait d'un côté en capacité d'achat, en capacité de financement, ce qu'on gagnerait de l'autre. » D'ailleurs, pour les acheteurs remplissant les critères drastiques exigés par les banques pour les financer, le marché « est plutôt intéressant. [...] Ils peuvent emprunter à des conditions de taux exceptionnelles [...] et ils ont un peu plus de temps [qu'il y a un an] pour trouver, non pas des affaires à prix cassé, mais des biens de qualité », selon le dirigeant.

Immobilier : quelques conseils pour vendre

Enfin, aux vendeurs, Sébastien de Lafond conseille d'éviter de pécher par ambition démesurée. « On ne peut pas vendre un bien au-dessus de 10 % de sa valeur de marché. Non seulement on n'aura pas de visite, mais on n'aura pas d'appel. Multiplier les canaux de vente, en cherchant à vendre par soi-même et en distribuant des mandats à plusieurs agences, c'est aussi une recette pour l'échec. Il faut donc être très discipliné, à la fois sur la fixation du prix [...] et sur le choix de sa stratégie », conclut le président de MeilleursAgents.com.

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