Plus-value immobilière : vers un alourdissement de l'impôt sur les terrains à bâtir

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L'idée n'est pas nouvelle mais elle semble faire son chemin. Cécile Duflot, la ministre du Logement, propose de revoir l'imposition des terrains constructibles, dans le cadre de la loi de finances 2013, pour améliorer la mobilité foncière. Actuellement, lorsque vous cédez un terrain, l'éventuelle plus-value dégagée à cette occasion est imposable au taux de 32,5 %. Toutefois, si vous conservez votre terrain au moins cinq ans, le montant de la taxation est réduit par le jeu d'un abattement graduel pour durée de détention. La base d'imposition est réduite d'année en année. Ainsi, plus vous conservez votre bien moins vous payez d'impôt, et au-delà de 30 ans de détention, la plus-value dégagée est même totalement exonérée. Cet abattement incite donc le propriétaire d'un terrain à le conserver plusieurs années avant de le céder. D'autant que suite à la réforme engagée par Nicolas Sarkozy, l'exonération totale sur la plus-value immobilière n'est accordée qu'au bout de 30 ans contre seulement 15 ans auparavant. De là à dire que cette mesure favorise la rétention de terrain et par conséquent la pénurie logement et donc la hausse des prix, il n'y a qu'un pas.

Limiter la rétention foncière par la fiscalité

Pour encourager les cessions de terrains et fluidifier le marché, l'ex-secrétaire nationale d'EELV envisage d'inverser la tendance. Au mieux, les cessions de terrains constructibles ne bénéficieront plus d'abattement pour durée de détention. Au pire, un mécanisme de taxation progressive des plus-values sera mis en place. Partant, plus vous conserverez votre bien et plus vous paierez d'impôt. A l'inverse, plus vous le vendrez rapidement moins vous paierez d'impôt. Cette taxation progressive des plus-values sur les terrains avait déjà été envisagée en 2010 par Christine Lagarde alors ministre de l'Economie.

Un nouveau concept : plus vous conservez votre bien plus vous payez d'impôt

A cette époque, l'actuelle directrice du FMI, envisageait déjà d'inverser la tendance. Le concept d'une fiscalité qui s'aggrave avec le temps avait fait réagir ! La décision de vendre un bien immobilier n'est pas uniquement liée à la fiscalité, d'autres facteurs peuvent intervenir. Par suite, un investissement immobilier peut être réalisé en vue de se constituer des revenus supplémentaires à l'âge de la retraite, impliquant de conserver son bien sur une longue période. La liste des impacts négatifs de cette mesure sur le marché immobilier bâti est longue à dresser. C'est sans doute pour cela que, face à l'incompréhension qu'a suscité cette éventuelle réforme, le gouvernement du moment a abandonné cette idée sans même la soumettre au parlement.

Les plus-values sur les terrains imposées quelle que soit la durée de détention du bien

Un an après, Benoist Apparu, le ministre du Logement, a relancé cette idée pour doper la construction de logements. Cette fois, plus question de pénaliser ceux qui conservent leur terrain mais de ne plus leur permettre de réduire la fiscalité par le jeu des abattements fiscaux. Les plus-values issues de la vente de terrains constructibles subiraient la même taxation quelle que soit la durée de détention du bien.

Plus-values immobilières : un abattement dégressif en vue

Quel sera le scénario retenu par Cécile Duflot dans la prochaine loi de finances ? Sachant qu'au cours de l'examen de la première loi de finances rectificative 2012, déposée par le gouvernement Fillon, un amendement a ouvert une troisième voie. Afin de lutter contre la rétention foncière, deux députés ont trouvé un compromis. L'abattement sur les plus-values réalisées lors de la cession des terrains à bâtir est de 100 % si la cession a été précédée d'une promesse de vente enregistrée avant le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle ces terrains sont devenus constructibles. Cet abattement est réduit de 20 % par année entière de détention au delà de cette date. Non soutenu par le pouvoir exécutif, l'amendement n'a pas trouvé l'écho nécessaire pour être adopté par les parlementaires. Tout porte à croire que la mesure sera coercitive. Puisque Cécile Duflot a évoqué une « inversion de la fiscalité sur les plus-values » devant nos confrères des Echos. L'instauration d'un abattement dégressif pourrait donc être retenu afin d'inviter les propriétaires à vendre leurs terrains devenus constructibles.

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