Immobilier : Faut-il encore croire à une baisse marquante des prix ?

Paralysé, le marché immobilier ne tourne plus rond. Alors que les ventes dévissent, les prix s'arc-boutent. Pour que les prix immobiliers baissent significativement, une seule issue : une offre suffisante. Or, en France, le manque de logements est, par endroits, patent. Aussi le gouvernement Ayrault, visiblement conscient du problème, souhaite-t-il provoquer un choc d'offres en incitant fiscalement les propriétaires à céder leur terrain. Matérialisée par un abattement de 20 % sur les plus-values, cette mesure peut-elle aboutir &

Patraque, le marché immobilier français suscite bien des inquiétudes, tant de la part des particuliers que des professionnels. Sébastien de Lafond, fondateur et président de MeilleursAgents.com, se dit préoccupé par l'effondrement des transactions à Paris depuis le début de l'année : « les agences partenaires de notre groupe notent un recul de 30 à 40 % ». Prodigieuse dans la capitale, cette chute des ventes s'est propagée sur l'ensemble du territoire. La rapidité et surtout l'ampleur du phénomène conduisent à un constat : « le marché francilien et français dans son ensemble est pratiquement dans une situation de blocage. »

La fuite des acheteurs et des vendeurs

Comment en est-on arrivé là ? Plusieurs événements ont fait fuir une partie des acheteurs : le renforcement des conditions d'octroi de crédit, la suppression du PTZ+ dans l'ancien, les présidentielles, l'encadrement des loyers et le durcissement de la fiscalité. En face, l'offre s'est, elle aussi, délitée notamment avec le doublement de la durée de détention à partir de laquelle l'exonération des plus-values immobilières est totale. L'attentisme est désormais de rigueur. Du coup, les acheteurs appellent de leurs voeux une baisse des prix qui se fait désirer tandis que les vendeurs ne sont pas disposés à rogner sur les plus-values espérées. Le marché immobilier reste indubitablement biaisé par le manque d'offres. Dans les endroits où la demande ne peut être satisfaite, l'ajustement des prix, à la hausse comme à la baisse, demeure très marginal. Partant, les prix ne baissent pas car seuls les biens de qualité se vendent encore. Pour débloquer la situation et faire baisser les prix, l'offre de logements doit être étendue. D'ailleurs, les derniers chiffres des notaires de Paris-Ile-de-France le démontrent. A Paris, ils notent « une stabilisation des prix à des niveaux très élevés. »

A Paris, les prix immobiliers commencent à baisser

Sébastien de Lafond, s'il ne contredit pas cette annonce, affirme que d'après ses calculs fondées sur des indicateurs plus récents que ceux des notaires, un inversement de tendance se profile. « Cet été, en juin, juillet et août, les prix ont baissé à Paris. » Mesuré, tout comme la baisse, le président de MeilleursAgents.com préfère d'emblée refroidir les ardeurs des acheteurs « les prix ne se sont pas effondrés. », loin de là, puisque le ressac est d'environ -0,5 % sur trois mois.

Pas de baisse des prix immobiliers sans augmentation de l'offre

Et il ne faut pas escompter de reflux marqué des prix immobiliers à Paris dans les mois à venir. L'offre de logements à vendre est limitée cependant que la demande latente est considérable. La seule issue pour infléchir significativement les prix immobiliers passe par l'élargissement de l'offre et donc la construction de nouveaux logements. Conscient du manque de logements, le gouvernement Ayrault dit avoir pour ambition de trouver des solutions « chocs » pour éviter la rétention foncière. Dernière proposition en date pour stimuler la vente de terrains constructibles, la création d'un abattement supplémentaire de 20 % sur les plus-values immobilières. Peut-il ainsi, en libérant le foncier, parvenir à baisser les prix immobiliers ? Cette proposition « va dans le bon sens », selon le fondateur de MeilleursAgents.com, mais elle « ne sera pas suffisante ». Sébastien de Lafond regrette que comme souvent les pouvoirs publics agissent de manière décousue, en distillant des mesures au compte-goutte sans vision d'ensemble. Or, cette absence de visibilité entame la confiance des acteurs du marché.

Le marché immobilier a besoin d'un signal fort

« On doit tout faire pour s'inscrire dans la durée et dans la continuité pour construire dans les endroits où on en a besoin et pas ailleurs. A cette fin, le levier fiscal est extraordinairement puissant et il serait dommage de s'en priver mais à chaque fois qu'on parle de fiscalité, de changement réglementaire ou fiscal en matière d'immobilier, on ajoute de la confusion et ça n'est pas bon, » surtout que l'instabilité a été la règle en la matière ces dernières années. Une mesure de plus ne s'inscrivant pas dans un projet de long terme clair et balisé risque par conséquent de brouiller un peu plus la visibilité des acteurs... et de geler davantage un marché déjà frigorifié. Aux yeux du fondateur de MeilleursAgents.com, il ne fait pas de doute qu'inverser la tendance suppose d'envoyer un message fort aux vendeurs comme aux acheteurs. Les professionnels ont également besoin de comprendre la politique du gouvernement Ayrault. C'est à ce prix que le marché suivra. « Il faut que les professionnels, les observateurs et le grand public soient en mesure, de juger sur pièce un projet d'ensemble que tous attendent. »

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