Plus-value immobilière : vous pouvez défiscaliser la vente de votre résidence secondaire ou d'un bien locatif !

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La réforme de la fiscalité des plus-values immobilières a considérablement alourdi la facture de ceux qui cèdent une résidence secondaire, un logement locatif ou encore un terrain. A tout le moins, s'ils le détiennent depuis plus de 5 ans et moins de 30 ans. Désormais, il faut en effet patienter trente longues années (contre 15 ans auparavant) pour profiter d'une remise totale d'impôt et de prélèvements sociaux. Toutefois, les ventes conclues après le 1er février 2012 peuvent échapper à ce nouveau régime... sous certaines conditions...

Ne pas être propriétaire de sa résidence principale

Tout d'abord, le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (directement ou indirectement au travers d'une société) au cours des quatre années précédant la cession. Aussi, dans le cas d'un couple marié, le fait que l'un des époux détienne ou ait détenu comme bien propre, au cours des quatre années précédant la cession, la résidence principale du couple, n'est pas de nature à priver l'autre époux du bénéfice de l'exonération.

Acheter sa résidence principale grâce à la plus-value réalisée

Ensuite, le vendeur doit remployer le produit de sa vente dans un délai de vingt-quatre mois à compter de cette dernière, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte à son habitation principale. En outre, s'il ne réinvestit qu'une partie de la somme dégagée, l'exonération sera alors réduite proportionnellement.

Une seule et unique exonération par contribuable

Enfin, l'exonération n'est applicable qu'à la première cession d'un logement intervenue depuis le 1er février 2012. Les ventes de logement ayant eu lieu avant cette date ne sont pas prises en compte. Par ailleurs, le bénéfice de cette exonération ne s'applique qu'une seule et unique fois par cédant. En cas de manquement à l'une de ces trois conditions, l'exonération est remise en cause. L'exonération d'impôt ne sera accordée que sur demande. En l'absence d'une demande expresse du cédant, la plus-value immobilière est imposable dans les conditions de droit commun.

De la paperasse en perspective

Pour profiter de cette mesure de faveur, le vendeur doit impérativement mentionner dans l'acte de cession son identité, le montant de la plus-value exonérée mais aussi la fraction de l'argent récupéré qu'il destine à l'acquisition ou la construction de sa résidence principale. Et s'il n'est pas l'unique propriétaire du bien ou encore si le bien est détenu par l'intermédiaire d'une SCI, le cédant doit indiquer le pourcentage du prix de vente auquel il peut prétendre. En revanche, il n'a pas besoin de remplir de déclaration spécifique. Il doit juste indiquer le montant de la plus-value exonérée d'impôt sur le revenu sur la déclaration de revenus (n°2042) déposée au titre l'année de la cession). Une exception à cette règle : si le cédant n'utilise pas l'intégralité des fonds récupérés lors de la cession du logement pour acheter ou construire sa résidence principale, il devra faire une déclaration spécifique en utilisant le formulaire n°2048 IMM. Ces formalités ne sont pas à pas prendre à la légère. Tout manquement aux obligations déclaratives donne lieu à l'application d'une amende égale à 5 % des sommes non déclarées. Pour le moins contraignant, ce régime de faveur n'en est pas moins intéressant. D'autant qu'il prend en compte la situation de nombreux propriétaires qui, compte tenu du prix du mètre carré ne peuvent acquérir leur logement, choisissent d'investir dans un logement situé dans une autre commune pour le louer ou pour en profiter lors de leurs congés.

Et demain, que va proposer le gouvernement ?

A priori ce dispositif de faveur ne sera pas remis en cause par le gouvernement Ayrault dans le cadre du projet de loi de finances 2013 qui sera présenté vendredi 28 septembre. Le régime de taxation des plus-values immobilières et plus particulièrement sur celui des terrains constructibles seront néanmoins modifiés. Jean-Marc Ayrault a annoncé que « la fiscalité des terrains constructibles serait renforcée en loi de finances, pendant toute la durée de détention et, avec une application progressive dans les années à venir, au moment de la revente. »

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