L'immobilier est un terme générique, définissant et incluant toute activité commerciale ou privée ayant trait aux biens immobiliers. Le terme désigne traditionnellement les transactions s'opérant sur ces biens. Au-delà, il touche également de nombreuses activités connexes comme : la construction, la promotion, le conseil, l'urbanisme, l'architecture, la gérance, etc. D'après l'IEIF, le secteur immobilier contribuerait à plus de 20 % du PIB français. La récession pourrait être en 2013 d'autant plus forte qu'un dégonflement de la bulle immobilière semble fortement probable.
Si, pour le moment, Paris tient toujours bien que plus à un fil avec une forte baisse du nombre de transactions, une augmentation significative des biens à vendre et un allongement des durées de vente, pour la province, la situation est sans ambiguïté et la baisse s'installe. La baisse des prix est devenue une nécessité politique. Je crois qu'il faut être particulièrement conscient de cette idée. Alors que la récession économique sera forte en 2013, avec d'une part des augmentations d'impôts importantes et d'autre part une détérioration forte du marché de l'emploi et donc du revenu des ménages, les niveaux de prix stratosphériques atteints par l'immobilier, aussi bien à l'achat qu'en terme locatif, deviennent insupportables pour la majeure partie de la population. Baisser les prix de l'immobilier est la seule façon « facile » de redonner du pouvoir d'achat aux familles alors que le logement représente, et de loin, leur premier poste budgétaire.
Risque de perte de capital (retournement du marché). Risques locatifs et d'impayés. Gel des loyers. Suspension des expulsions et prolongement jusqu'à nouvel ordre de la trêve hivernale... devenant également estivale et sans doute automnale. Risque fiscal. L'insécurité fiscale atteint des sommets. L'immobilier français n'est par nature pas délocalisable donc très facilement taxable. Risque d'entretien, un propriétaire n'étant jamais à l'abri d'un ravalement ou de travaux lourds et imprévus. Risque de dégradation et de difficultés de gestion des copropriétés, dont le taux de copropriété, à la dérive, augmente.
Le marché de l'immobilier devrait enfin amorcer une phase de baisse durable à partir de 2013, initiée comme nous l'avions prévue dès 2012 notamment pour les marchés les plus fragiles comme ceux de province, mettant ainsi fin à une exception française puisque partout dans le monde les prix baissent depuis plusieurs années. Il existe des facteurs de soutien qui s'expriment depuis le début de l'année et qui sont devenus peu nombreux, pour ne pas dire qu'il n'y en a plus. D'ailleurs, les derniers chiffres du secteur (sur les trois premiers trimestres de l'année 2012) sont catastrophiques avec des ventes dans le secteur du neuf en baisse de près de 30 %. Des taux d'intérêt qui restent relativement bas. Il devrait être difficile de trouver des taux de financement inférieurs à 4 % (sur 25 ans) dans la mesure où les banques reconstituent leurs marges sur ce secteur où elles se sont livrées une guerre des prix impitoyable durant les 10 dernières années. Si les taux demeurent bas, le problème aujourd'hui est d'avoir un dossier parfait, les banques étant devenues particulièrement sélectives. Fini donc les achats sans apport ou les dépassements du fameux seuil des 33 % des revenus pour le montant du remboursement mensuel. Il en résulte une baisse significative du nombre de dossiers de crédits octroyés par les banques, ce qui vient assécher la demande solvable sur le marché d'environ 30 à 40 %, ce qui est colossal. Une demande de logement qui reste importante et qui est portée par une démographie française favorable (contrairement à l'Allemagne par exemple). Cependant, nous nous inscrivons en faux en ce qui concerne la célèbre pénurie de logements. Il n'y a aucune pénurie de logements dans notre pays. Il y a une pénurie de logements peu chers, ce qui est une très grande différence. Il y a, en France, plus de 2 millions de logements vacants. Nous avons construit depuis 10 ans environ 4 millions de logements neufs. Il n'y a donc aucune pénurie en nombre de logements mais bien un problème de prix. La pierre reste à juste titre une valeur refuge dans l'esprit des Français. C'est le premier des actifs tangibles. Concernant la résidence principale, l'avantage énorme est bien entendu la valeur d'usage. On habite sa maison ou son appartement, on ne loge pas dans un contrat d'assurance ou dans un PEA.
Les facteurs de risques pour l'année 2013 sont nettement plus nombreux. La fin programmée de l'ensemble des mesures d'incitation fiscale à l'investissement locatif, comme la suppression définitive du Scellier en 2013. Cette fin prévue a déjà eu un impact fort sur les mises en chantier planifiées sur l'année 2012 et sur celles de l'année prochaine, malgré le futur dispositif Duflot qui va avoir pour conséquence de faire baisser la rentabilité déjà très faible dans l'immobilier locatif compte tenu du niveau des prix. La construction s'effondre et avec elle le secteur du BTP, fort pourvoyeur d'emplois peu qualifiés. La fin de l'exonération d'impôt sur la plus-value pour la détention des biens inférieurs à 30 ans. Cet avantage perdure néanmoins encore pour la résidence principale. La fin du PTZ + dans l'ancien et qui ne bénéficiera plus qu'aux programmes neufs dont les niveaux de prix sont très élevés. Logiquement, les mises en chantier s'effondrent là aussi. Des conditions de financement bancaire qui se tendent, aussi bien en termes de taux (bien que ces derniers restent encore relativement bas) mais surtout en termes de risque, les banques se montrant de plus en plus prudentes. Cette prudence devrait se renforcer avec la baisse de prix prévisible l'année prochaine. Les dossiers sans apport ne trouvent désormais plus de financement, ou encore ceux qui dépassent les 33 %. Un climat d'inquiétude fort qui n'incite pas les ménages à faire des projets sur 25 ou 30 ans (durée moyenne des crédits). Une dégradation générale de la conjoncture économique qui fragilise même les plus privilégiés. Un couple de cadres à hauts revenus souhaitant acheter un bien de qualité en région parisienne doit débourser environ 1 million d'euros. Une somme que personne de normalement constitué n'empruntera sans visibilité sur son avenir professionnel. Charles Sannat, Directeur des Etudes économiques, AuCOFFRE.com
© Synapse. Les contenus (vidéos, articles) produits par Synapse font appel à des journalistes professionnels. Ils ne constituent pas des conseils en investissement ou des recommandations personnalisées. Le diffuseur n'a participé ni à l'élaboration de ce contenu ni à la sélection des valeurs/fonds mentionnés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement sur les marchés comporte un risque de perte en capital et aucune garantie de gain ne peut être octroyée.
Souscription en ligne
Plus besoin de remplir à la main tous les bulletins de souscription grâce à la pré-saisie ! Gagner en rapidité et en efficacité.
Des frais réduits
Nos équipes négocient avec les sociétés de gestion des frais réduits.
Des professionnels
à votre écoute
Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches du lundi au vendredi : 0 805 09 09 09 (appel gratuit)
Mentions légales
Politique de protection des données
Plan du site
Gestion des cookies
