Surtaxation des plus-values immobilières dès 2013 : l'étrange imbroglio fiscal

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Le marché immobilier traverse une mauvaise passe, le nombre de transactions ne cessant de diminuer. Pour enrailler cette chute et redynamiser le marché, le gouvernement a décidé de créer un choc d'offres immobilières. Ainsi la loi de finances 2013 prévoit d'accorder un abattement supplémentaire de 20 % sur l'assiette d'une plus-value immobilière réalisée en 2013. Les terrains à bâtir sont en revanche exclus du bénéfice de cette mesure et vont au contraire subir une aggravation de leur fiscalité en 2013 puis en 2015.

Au final, chaque vendeur de résidence secondaire, de logement d'investissement ou de tous autres biens immobiliers, hors résidence principale et terrain à bâtir, bénéficiera d'un rabais de 11 % sur la taxation de sa plus-value immobilière, actuellement imposée au taux de 19 %, plus 15,5 % au titre des prélèvements sociaux. Curieusement, les modifications de l'imposition des plus-values immobilières ne vont pas s'arrêter là. Le gouvernement Ayrault a décidé, dans le cadre de la loi de finances rectificative 2012 (III) de surtaxer les ventes de ces mêmes logements dès lors que la plus-value immobilière dégagée dépasse un certain montant. La réduction de l'assiette de la plus-value de 20 % va donc être effacée, au moins partiellement, par une augmentation du taux de taxation.

La surtaxation des plus-values immobilières sera-t-elle applicable en 2013 ?

Initialement programmée pour 2014, cette surtaxation des plus-values immobilières voulue par le gouvernement Ayrault s'avère beaucoup plus sévère après l'examen du projet de loi par les députés. La proposition du gouvernement Ayrault vient en effet d'être renforcée sous la plume des députés de la majorité. La surtaxe concernera les plus-values immobilières supérieures à 50.000 euros et non pas 100.000 euros comme prévu à l'origine, et elle sera applicable dès 2013, à l'exception des cessions pour lesquelles une promesse de vente a été signée avant le 7 décembre 2012. Dans ces conditions, il semble difficile d'échapper à cette nouvelle taxe.

Quel sera le montant de la surtaxation des plus-values immobilières en 2013 ?

Elle viendra s'ajouter au taux commun de 19 %, dès lors que la plus-value immobilière imposable sera d'un montant supérieur à 50 000 euros, et fonctionnera « selon le barème suivant appliqué au montant total de la plus-value imposable » peut-on lire dans le texte de loi : Montant de la surtaxation sur les plus-values immobilière réalisées en 2013

Il semblerait donc que la surtaxe s'applique sur l'ensemble de la plus-value immobilière dégagée et non par tranche. Un doute sur les modalités d'application de cette nouvelle taxe que ni le gouvernement ni les députés de la majorité n'ont souhaité lever lors des débats parlementaires. Il faudra donc attendre pour connaître les modalités précises de cette nouvelle surtaxation des plus-values immobilières. D'ailleurs Gilles Carrez, président de la commission des finances et député UMP, qui considère que cette taxe est « une très mauvaise décision » a demandé au ministre du Budget, Jérôme Cahuzac, de reconnaître « qu'il y a là une certaine improvisation. Des mesures de ce type, on ne les écrit pas sur un coin de table pour les abandonner quelques heures plus tard et aggraver l'une d'entre elles d'une façon extrêmement préoccupante. » Gêné de découvrir l'amendement à la dernière minute, le député a souhaité « savoir si la taxe s'appliquera bien par tranches. Le texte, tel qu'il est rédigé, est en effet ambigu : restera-t-on bien à 19 % en deçà de 50 000 euros et passera-t-on à 21 % pour la tranche supérieure, et ainsi de suite ? » Il n'a pas obtenu de réponse lors des débats parlementaires.

Qui sera redevable de la surtaxation des plus-values immobilières en 2013 ?

Il a également profité de son temps de parole pour souligner que cette nouvelle taxe pourrait concerner les classes moyennes. Une affirmation réfutée par Christian Eckert, député PS et rapporteur général de la commission des finances de l'Assemblée nationale. D'après lui, cette mesure touchera uniquement les plus aisés car « les plus-values immobilières comprises entre 50 000 et 100 000 euros représentent seulement 32 % du nombre de dossiers et 76 % de leur valeur. Cela signifie que les plus-values inférieures à 100 000 euros représentent 80 % des dossiers. 68 % des vendeurs ne seront absolument pas affectés par cette surtaxation et 32 % ne seront taxés qu'à la première tranche. », soit 19 % + 2 %, c'est-à-dire 21 %.

Existe-t-il des cas d'exonération de la surtaxation des plus-values immobilières en 2013 ?

En outre, et c'est une autre interrogation que la majorité devra éclaircir, dans l'exposé des motifs de cet amendement, il est indiqué que « Cette nouvelle recette fiscale ne doit pas porter sur les résidences secondaires en zone tendue. » Une déclaration qui laisse penser que certaines cessions de logements feront l'objet d'exonération ou s'agit-il d'une erreur de rédaction bien malheureuse due à la précipitation. De nombreux points d'ombre qui sèment le doute et suscitent des interrogations sur les intentions et les objectifs du gouvernement et de sa majorité parlementaire en matière de logement. Le marché immobilier ne risque-t-il pas l'asphyxie ? Peut-on encore décrypter le message adressé aux propriétaires ? Comment cette nouvelle hausse de la fiscalité sera-t-elle perçue par les principaux intéressés ?

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