Plus-value immobilière : quelle imposition pour les terrains à bâtir en 2013 ? Faut-il quand même vendre avant 2015 ?

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La fiscalité immobilière 2013 sera finalement moins pénalisante que prévu. Une partie des projets fiscaux du gouvernement Ayrault n'a pas réussi l'examen constitutionnel. Invité par des élus de l'opposition à se prononcer sur la constitutionnalité de certaines mesures de la loi de finances 2013, le conseil en a invalidé plusieurs dont celles concernant la taxation des plus-values sur les cessions de terrains à bâtir.

Création d'un nouveau régime spécifique pour les terrains à bâtir

Pour mémoire, le gouvernement prévoyait une imposition des plus-values réalisées sur la cession de terrain à bâtir en deux temps. Il était question de supprimer tout abattement pour durée de détention à compter du 1er janvier 2013, à l'exception des cessions pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant cette date et l'acte de vente est signé avant le 1er janvier 2015 puis de soumettre au barème de l'impôt sur le revenu, et non plus à un prélèvement au taux forfaitaire de 19 %, les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir intervenant à compter du 1er janvier 2015. L'objectif du législateur et du pouvoir exécutif était « d'inciter les propriétaires à vendre des terrains à bâtir afin d'augmenter l'offre de logement pour réduire la pénurie existant dans ce secteur. » précise le gouvernement Ayrault. Ces deux dispositions combinées devaient avoir pour effet d'inciter les propriétaires de terrains à bâtir à les mettre sur le marché dans les délais les plus brefs.

Taxation des plus-values sur la cession de terrains à bâtir retoquée par les sages

Les députés de l'opposition auteurs du recours devant le Conseil Constitutionnel estiment pour leur part que « cet article, qui réforme le régime des plus-values immobilières, institue une taxation « confiscatoire », compte tenu des autres impositions, ne prend pas en compte les capacités contributives réelles de contribuables et introduit, sans justification, une différence excessive entre les régimes applicables aux immeubles bâtis et non bâtis. » Pour défendre sa politique fiscale, qui pénalise fortement la cession de terrain à bâtir par rapport à la cession de logements, le gouvernement soutient que « la différence de traitement évoquée entre les terrains à bâtir et les autres biens n'est donc pas de nature à rompre manifestement le principe d'égalité. » Le Conseil Constitutionnel n'a pas suivi le gouvernement mais a abondé dans le sens des députés de l'opposition. D'après les sages de la rue de Montpensier les mesures de l'article 15 de la loi de finances 2013 modifiaient « l'imposition des plus-values immobilières sur les terrains à bâtir pour les soumettre au barème de l'impôt sur le revenu. Ce choix avait pour conséquence de porter, avec toutes les autres impositions pouvant peser sur ces plus-values, à 82 % l'imposition marginale de ces plus-values. » Les sages ont jugé ce niveau d'imposition, qui faisait peser sur les contribuables concernés une charge excessive au regard de leur capacité contributive, contraire au principe d'égalité devant les charges publiques. Il a censuré cet article. Par conséquent, les autres mesures contenues dans l'article 15 du Budget 2013 sont également supprimées, qu'elles soient défavorables (suppression de l'abattement pour durée de détention sur les terrains à bâtir) ou favorables (abattement supplémentaire de 20 % en 2013. L'instauration d'un abattement général de 20 % sur la plus-value nette imposable pour les cessions, réalisées au cours de l'année 2013, de droits et biens immobiliers autres que les terrains à bâtir et les résidences principales ne sera pas appliquée, en tout cas pour le moment. Cette mesure de faveur était destinée à encourager les ventes de logements anciens pour redynamiser le marché immobilier bien mal en point...

Vente de terrains à bâtir : une opportunité à saisir

Au final, rien de change. La taxation des terrains à bâtir reste pour le moment identique à celle de 2012. Les propriétaires n'ont donc pas de raison de vendre leurs biens pour éviter une imposition confiscatoire ou pour profiter d'un abattement de 20 %. Néanmoins, la loi de finances rectificative 2012 (III) modifie le régime de taxation des plus-values immobilières sur les cessions de logements hors résidence principales et terrains à bâtir en instituant une surtaxation des plus-values immobilières dépassant 50.000 euros à partir de 2013. Concernant la taxation des terrains à bâtir, on peut néanmoins penser que le gouvernement n'en restera pas là et qu'il est peut-être temps d'empocher ses plus-values alors que la fiscalité reste « clémente ». Pour rappel, la vente d'un terrain à bâtir détenu depuis au moins 30 ans ne subira pas d'imposition puisque l'abattement pour durée de détention reste applicable... Une opportunité à saisir avant qu'une nouvelle loi ne vienne changer pour de bon les règles du jeu.

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