Immobilier : les charmes (trop) discrets de l'achat en nue-propriété

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Niches fiscales immobilières bridées, hausses d'impôts, logements hors de prix, marché immobilier incertain, la pierre si prisée des investisseurs ces dernières années ne se montre plus aussi attractive... A moins de sortir des sentiers battus et de se tourner vers des outils moins conventionnels tels que l'achat en nue-propriété. Ce montage juridique, que le droit français qualifie de démembrement, revient à dissocier la propriété d'un bien avec d'un côté l'usufruit et de l'autre la nue-propriété. Pour rappel, l'usufruit est le droit de se servir d'un bien et d'en percevoir les revenus. A contrario, le détenteur de la nue-propriété n'a plus la jouissance du bien : il ne peut user du bien, c'est-à-dire l'occuper ni le louer pour en récolter les fruits. Le deal qui vous est proposé est simple : vous achetez la nue-propriété d'un logement destiné à la location tandis que l'usufruit est simultanément et temporairement cédé à un bailleur institutionnel ou social, afin d'en assurer la gestion locative et d'empocher les loyers.

Achat en nue-propriété : un investissement de long terme

En vous privant de l'usufruit au profit de ce tiers, vous devenez propriétaire des murs du logement à moindre coût, la décote peut atteindre 30 % à 50 % de la valeur du bien en pleine propriété. Pendant toute la durée du démembrement (15 à 20 ans), les frais d'entretien et de réparation du logement sont pris en charge par le bailleur. En plus, ce dernier est tenu de remettre en état le bien avant l'extinction de l'usufruit. A l'échéance du démembrement temporaire, vous redevenez pleinement propriétaire du logement remis à neuf et pouvez en disposer comme bon vous semble. Ainsi de jeunes retraités peuvent choisir de poursuivre la location pour disposer de revenus complémentaires mais aussi, pourquoi pas, de le vendre pour profiter de la plus-value que la décote à l'entrée rend en principe généreuse. Exemple : achat de la nue-propriété d'un bien en 2000 200.000 € : valeur totale du bien 120.000 € valeur de la NP. A l'extinction de l'usufruit en 2015 Hypothèse n°1 : la valeur du bien est restée stable L'investisseur possède un bien valant 200.000 € Gain = 80.000 € soit 67 % de gain et un rendement d'environ 3,46 % /an Hypothèse n°2 Valorisation du bien acquis en NP 250.000 € valeur du logement en 2015 Gain = 130 000 € soit 108 % de gain et un rendement d'environ 5 % /an. Si par malchance le bien perd de la valeur après la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété, il serait alors plus sage d'attendre avant de le vendre, loué il peut alors dégager du rendement pendant plusieurs années.

Achat en nue-propriété : les atouts fiscaux

Décote et plus-value potentielle ne sont pas les seuls avantages attendus de l'acquisition d'un logement en nue-propriété. Lorsque le détenteur de l'usufruit est un bailleur social, le nu-propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers préexistants ou à venir les éventuels intérêts de l'emprunt lié à cette acquisition. Un premier atout fiscal qui en cache d'autres. En effet, l'acquisition de la nue-propriété d'un logement permet de profiter d'un cadre fiscal très avantageux. Grâce au démembrement, vous vous constituez un patrimoine immobilier sans accroître votre pression fiscale. En tant que nu-propriétaire, vous ne supportez ni les frais, ni les impôts liés à la détention du bien. l'atout fiscal majeur de ce montage n'a pas encore été dévoilé. Pendant toute la durée du dédoublement du droit de propriété, le nu-propriétaire n'a pas à déclarer la valeur du logement, ainsi démembré, dans son patrimoine taxable à l'ISF. Cette exonération d'ISF prendra à coup sûr fin lorsque l'usufruit rejoindra la nue-propriété mais pendant 15 à 20 ans le logement démembré sera exclu du patrimoine imposable à l'ISF. Seul bémol, depuis cette année les dettes contractées pour l'acquisition du bien démembré ne peuvent plus être retranchées du patrimoine taxable à l'ISF. A l'évidence, ce schéma d'investissement ne convient pas à tous les investisseurs. L'investissement immobilier en nue-propriété s'adresse aux épargnants fortement imposés, soumis à l'ISF, souhaitant se constituer un patrimoine immobilier sans augmenter leur pression fiscale mais n'ayant pas besoin de compléter leurs revenus dans l'immédiat. Ceux qui ne souhaitent pas mobiliser d'importantes sommes ou encore se lancer dans un investissement immobilier en direct, l'achat en nue-propriété peut également se faire via des parts de SCPI

Achat en nue-propriété : les SCPI aussi

Cette solution permet alors profiter de tous les avantages des SCPI de rendement investies en immobilier d'entreprises. Les contribuables très imposés ont ainsi la possibilité de n'acheter que la nue-propriété des SCPI et d'en laisser l'usufruit, c'est-à-dire la jouissance des parts, à une autre personne (physique ou morale). De par le dédoublement du droit de propriété, l'investisseur nu-propriétaire de parts de SCPI diffère la jouissance de son placement à horizon de 5 à 15 ans, en fonction de ses besoins. Au terme du démembrement temporaire, il redevient plein propriétaire des parts de SCPI et en perçoit les revenus. Comme pour l'investissement immobilier en direct, le démembrement est un instrument de défiscalisation efficace mais aussi un excellent outil de préparation à la retraite L'absence temporaire de revenus en provenance de la SCPI, combinée à une exonération d'ISF, répond plus particulièrement aux besoins des personnes actives fortement imposées, désirant se ménager des revenus complémentaires le moment de la retraite venu, et ce, sans en souffrir fiscalement tant qu'elles perçoivent des revenus professionnels.

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