Immobilier : 2014, enfin le bout du tunnel ?

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Alors que les notaires ne publieront leurs statistiques 2013 que dans trois mois, trois des principaux réseaux d'agences immobilières (Guy Hoquet, Century 21 et Laforêt) ont dévoilé leur bilan 2013 du marché immobilier ainsi que leurs perspectives pour l'année qui commence. Après une année 2012 peu dynamique, 2013 s'annonçait encore plus sombre. Il semble au dire des trois réseaux cités précédemment que le marché immobilier ait mieux résisté que prévu, notamment à la faveur des taux bas.

2013: variation timide des prix immobiliers et légère reprise des transactions

Ainsi, le réseau Guy Hoquet (500 agences) enregistre une hausse des ventes de 4% et une légère baisse des prix au m² estimée à - 1,6% moyenne nationale. Même son de cloche chez Century 21 (900 agences) qui ne constate pas de forte chute des prix en 2013 ni de ralentissement du nombre de transactions réalisées au sein de son réseau. Au niveau national, Century 21 estime que le prix moyen au m² recule de -1,8 % sur douze mois après avoir déjà baissé de -1,9% en 2012. Il s'établit désormais à 2.568€/m² (3.428€/m² pour le segment des appartements et 2026€/m² pour celui des maisons). Ce niveau avoisine celui enregistré durant l'année 2010, avant la hausse substantielle de 2011. Dans l'ensemble, l'activité se maintient dans le réseau Century 21 sans que l'on puisse évoquer une réelle embellie. Les agences enregistrent en 2013 une hausse de 3,1 % du nombre de transactions après une contraction brutale de -16,4 % en 2012. Selon Century 21, « cette « apesanteur » du marché tient essentiellement aux taux d'intérêt qui demeurent historiquement bas et qui, associés à des prix immobiliers plus raisonnables, permettent à des ménages qui ne pouvaient acheter jusque-là de concrétiser leur projet. Ces ménages viennent soutenir la demande, empêchant les prix de diminuer davantage et l'activité de s'effondrer. » Le groupe Laforêt (750 agences) confirme le constat formulé par ses confères. Les prix des logements ont poursuivi la légère érosion en 2013 entamée l'année précédente. Sur l'ensemble des agences du groupe, les prix sont en repli de - 2 % mais il peut atteindre - 15 % dans les lieux les plus reculés ou encore dans certains quartiers. A l'instar de ses concurrents, Laforêt relève également une hausse des transactions entre 2013 et 2012 qu'il chiffre à + 5,5 %. Comment expliquer cette hausse ? Dans un marché difficile, les particuliers très inquiets sollicitent plus les professionnels, à même de les rassurer ce qui peut avoir contribué à la hausse de l'activité relevée par les réseaux d'agences immobilières. Il faudra donc attendre la publication des statistiques des notaires pour confirmer ou non cette amélioration.

Déconnexion croissante de l'offre et de la demande

D'autant que si l'on peut semble-t-il affirmer que le marché immobilier n'a pas sombré, il serait pour le moins hâtif d'en conclure que la reprise est en marche. Les professionnels plus optimistes en ce début d'année 2014 mettent encore en évidence des dysfonctionnements sur le marché du logement. Ainsi dans certaines villes, notamment à Paris, les agents immobiliers constatent une déconnexion croissante entre l'offre et la demande. Les grandes surfaces ne se vendent plus, faute de demande. De l'avis général, le marché immobilier tient essentiellement à la réalisation des ventes dites forcées (mariage, divorce, mutation...).

Le marché peut-il repartir pour de bon en 2014 ?

Pour retrouver un niveau d'activité similaire à celui des meilleures années (800.000 à 850.000 transactions), Century 21 estime qu'il « manque le « passage à l'acte » des acheteurs-vendeurs et les ventes de confort que réalisent habituellement ces secundo accédants. » Ces propriétaires ont pour leur grande majorité décidé de reporter la vente de leur bien plutôt que de revoir leurs prétentions à la baisse. Faute de les voir revenir sur le marché, la situation en 2014 devrait donc être relativement comparable à celle observée en 2013... à taux de crédits constants. Une précision jugée d'extrême importance alors que le marché immobilier actuel est principalement porté par le maintien des taux à un niveau historiquement bas. Pourtant, rien ne garantit que ceux-ci ne subissent pas de remontée dans les douze prochains mois.

Une remontée en douceur des taux de crédit salvatrice ?

Une augmentation en douceur des taux permettrait un ajustement des prix progressif. En revanche, une brusque évolution serait pour le moins préoccupante en termes d'activité. Le marché marquerait un stop brutal et ne redémarrerait qu'après une baisse des prix proportionnellement supérieure à l'évolution des taux. Cet ajustement pourrait prendre plusieurs mois, au cours desquels le marché serait atone. L'évolution des taux devra donc être scrutée avec grande attention dans les prochains mois D'après Guy Hoquet, le marché devrait se maintenir au 1er semestre 2014 à condition que les taux restent bas sur cette période : le réseau prévoit une évolution des volumes de vente entre 0 et -3% et une évolution des prix nationaux entre 0 et -2%. Malgré une réserve liée au manque d'offres correspondantes à la demande, le réseau Laforêt, un peu plus optimiste que ses confrères, juge que les conditions de marché sont favorables pour 2014 : projets d'achat, poursuite du réajustement des prix immobiliers (-2% environ), taux d'intérêts attractifs. Mais encore une fois la reprise du marché est conditionnée au retour des ventes de confort mises entre parenthèse en 2013 par les acheteurs-vendeurs et à l'absence de remontée brutale des taux d'emprunt.

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