Comment décrocher un prêt immobilier ?
Malgré la faiblesse des taux d'intérêt, de plus en plus de candidats à l'emprunt immobilier craignent, et cela avant même d'entreprendre des démarches auprès des banques, de se heurter à un refus. Crainte irraisonnée ou fondée ? Afin de démêler réalité et fantasme, nous avons interrogé Jérôme Robin, président et fondateur de vousfinancer.com, société de courtage en prêts immobiliers.
Depuis début 2012, les banques sont plus prudentes et étudient attentivement les dossiers des candidats à l'emprunt. Toutefois, toutes n'ont pas les mêmes critères et certaines banques acceptent de financer un emprunteur qui ne le serait pas dans une autre. On peut donc trouver des solutions même pour ceux qui n'ont pas le dossier « idéal »...
Les critères les plus importants pour une banque sont le respect de la règle des 33 % d'endettement, sauf parfois pour les revenus élevés qui ont un « reste-à-vivre » suffisant, et le montant de l'apport, qui doit si possible permettre de financer les frais de notaire, de dossier et de garantie. Ce sont des critères de base mais certaines banques peuvent faire des exceptions.
En effet, il existe quelques banques acceptant de prêter si l'endettement dépasse 33 %, d'autres plus tolérantes sur l'apport, notamment pour les primo-accédants... D'où la nécessité d'interroger plusieurs banques afin de trouver la plus adaptée à son profil.
Un endettement vraiment trop important avec un gros « saut-de-charge », des découverts bancaires systématiques, une situation professionnelle instable... Mais en anticipant la recherche de son crédit et en étant bien conseillé, on peut quand même trouver des solutions.
Il est important d'anticiper la recherche de son crédit pour prendre le temps de « soigner son dossier », et si l'on peut, éviter d'être à découvert et rembourser ses crédits en cours, quitte à puiser un peu dans son épargne si on en a. Si l'on veut une délégation d'assurance, il faut s'en préoccuper lors de la préparation du dossier de prêt afin d'être en mesure de la présenter à la banque dès le début des négociations. Autre conseil, si on veut passer par un courtier, mieux vaut ne pas aller voir les banques en direct avant sinon le travail du courtier et son pouvoir de négociation seront affaiblis.
La plupart des établissements bancaires ont renoncé à prêter sur des durées de 30 ans, sauf exception notamment pour les primo-accédants. De toute façon, les taux sur 30 ans sont très élevés et parfois la capacité d'emprunt sur 30 ans n'est pas beaucoup plus importante que sur 25 ans avec un coût bien supérieur.
La plupart des banques demandent un apport permettant de financer les frais de notaire, garantie et frais de dossier, soit 10 % du montant du bien au total, et ce afin que le montant du prêt n'excède pas la valeur du bien. C'est finalement assez raisonnable dans le contexte actuel de légère baisse des prix de l'immobilier. Toutefois, il n'est pas toujours facile d'avoir une telle somme, notamment pour les jeunes actifs, alors quelques banques acceptent dans certaines conditions de financer également les frais, mais ce sont des exceptions.
Lorsque le dossier est compliqué, nous essayons de trouver des solutions en ciblant dans un premier temps la banque la plus à-même de financer le dossier. On étudie si on peut allonger légèrement la durée si l'endettement est trop élevé, et nous sommes prêts à aller nous-mêmes dans la banque pour défendre le dossier si nécessaire !
Notre connaissance des banques, de leurs offres, les relations que nous entretenons avec elles et notre expertise nous permettant de mettre en place des montages spécifiques sont autant d'atouts pour l'aboutissement d'un dossier de prêt... à condition que le projet soit finançable bien sûr, car nous ne sommes pas magiciens !
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