Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est souvent recommandé pour son attractivité fiscale. « En réalité, les avantages apparents du statut LMP peuvent présenter des inconvénients et les quelques avantages restant ne s'appliquent que dans certains cas très particuliers. » explique les expert de Compta Expert.
Le statut LMP est défini à l'article 155 du Code Général des Impôts qui prévoit que l'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies: - un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; - les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ; - les recettes excèdent les autres revenus d'activités professionnelles du foyer fiscal. Les loueurs en meublé qui ne remplissent pas ces conditions sont considérés comme non professionnels (LMNP), ce qui leur interdit d'imputer les déficits fiscaux de leur activité de location meublée sur leurs autres revenus. Ils ne sont en principe reportables que sur les bénéfices de même nature pendant 10 ans Ainsi que le souligne Compta Expert, réseau de cabinets d'expertise comptable, la loi n'oblige pas le loueur professionnel à s'inscrire au registre du commerce. S'il ne le fait pas, il exercera sous le statut de LMNP. Le loueur a donc toujours le choix entre le statut non professionnel (LMNP) et le statut professionnel (LMP). Faut-il alors choisir en priorité ce statut ? Les explications des experts de Compta Expert, réseau de cabinets d'expertise comptable.
Beaucoup d'investisseurs font l'amalgame entre le régime réel d'imposition du loueur en meublé et le caractère professionnel de l'activité. Mais ce n'est pas le caractère professionnel (ou non) de l'activité qui permet de déduire les charges réelles de l'activité. En effet, c'est l'option à un régime réel d'imposition qui le permet. De ce fait, le revenu fiscal d'un LMNP peut être identique à celui d'un LMP. Sur ce point, le statut professionnel LMP n'est donc pas plus avantageux que celui du LMNP.
Un des avantages du statut LMP est l'imputation des déficits constatés sur l'ensemble des revenus d'un foyer fiscal. Or cet avantage souvent évoqué est fortement amoindri par l'impossibilité de constater des déficits fiscalement déductibles provenant de la déduction des amortissements. En pratique, cette disposition aboutit à ne pas constater de déficit fiscal, dans la quasi-totalité des cas de loueurs en meublé. On peut en revanche enregistrer des amortissements reportables, ou imputables sur les plus values réalisées ultérieurement, sans que ces possibilités de report ou d'imputation soient limitées dans le temps. Cette règle de report est applicable aussi bien pour les LMP que pour les LMNP. Et cette règle permet également de limiter la contrainte d'imputation des reports déficitaires dans un délai de 10 ans. L'imputation des déficits pour les LMP ne concerne donc que les rares déficits non issus d'amortissements.
Un certain nombre d'investisseurs recherchent le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) pour bénéficier d'une couverture sociale. Cet avantage, n'est cependant pas forcément significatif. Depuis le 1er janvier 2012, tous les loueurs en meublé professionnels (sauf les exploitants agricoles, et les professionnels libéraux ayant le statut LMP) sont en principe assujettis au Régime Social des indépendants : le RSI. Le coût des cotisations dans ce régime est généralement de l'ordre de 35% du résultat fiscal dégagé. Quand celui-ci est nul ou déficitaire, le cotisant est redevable d'une cotisation minimale d'environ 500 € s'il exerce une autre activité en tant que salarié ou d'environ 1500 € dans les autres cas. Ce régime permet de bénéficier d'une couverture maladie, quelque soit le niveau des cotisations. Il permet également de profiter d'une assurance vieillesse en proportion des revenus dégagés. Un revenu égal à 0 ne permettra cependant de valider qu'un trimestre de retraite sur la base de la cotisation minimale. Les droits acquis dans ce régime seront donc en général très faibles. Il faut également savoir qu'un LMNP n'ayant pas de revenus d'activité peut être couvert pour le risque maladie par la CMU de base. Dans ce régime, les cotisations maladie sont dues à hauteur de 8% du revenu du cotisant si celui-ci dépasse 9534 € (pour la période du 1/10/2013 au 30/09/2014). Ce régime peut donc être retenu pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP) dont l'activité dégage de faibles revenus.
Les plus-values de cession d'un loueur en meublé professionnel (LMP) sont exonérées fiscalement, si l'activité est exercée depuis + de 5 ans et si ses recettes sont inférieures à 90.000 € (exonération totale) ou inférieures à 126.000 € (exonération partielle). Les plus-values à court terme correspondent aux amortissements pratiqués quand le prix de vente est supérieur au prix d'achat. Mais depuis le 1er janvier 2012 les plus-values à court terme réalisées par les cotisants au RSI et donc les LMP, sont soumises aux cotisations sociales RSI alors que ces plus-values sont exonérées d'impôts ! Cela peut aboutir à payer de fortes cotisations RSI s'élevant à environ 35% de la plus- value à court terme réalisée.
Le statut LMP est soumis à la fiscalité des professionnels. Cela implique le constat de plus- values taxables lors d'un transfert d'un bien du patrimoine privé vers le patrimoine professionnel, et inversement. Ainsi, le LMP souhaitant mettre en location meublée un appartement loué nu auparavant, doit l'apporter en estimant sa valeur vénale. Et dans ce cas, une plus-value est alors taxable dans le régime des particuliers. L'imposition est toutefois reportée à la date de sortie de l'appartement du bilan de l'activité LMP. Inversement, lorsqu'un appartement sort de l'actif du loueur professionnel, lors d'une vente ou si le loueur souhaite mettre fin à la location du bien, une plus value professionnelle apparait. Pour un LMNP, la situation est beaucoup plus simple : seule une vente du bien, ou un apport en société déclenchera l'imposition d'une plus value dans le régime des plus values des particuliers, dans lequel il n'est pas tenu compte des amortissements pratiqués, sauf pour les travaux exécutés pendant la période de location, et dans lequel il existe des abattements pour durée de détention des biens cédés.
Beaucoup d'investisseurs en meublé n'ont pas intégré le fait que les conditions pour être considéré comme loueur en meublé professionnel pour l'impôt sur le revenu (IRPP) ne sont pas identiques aux conditions nécessaires pour que les biens loués soient considérés comme des biens professionnels exonérés l'impôt de solidarité sur la Fortune (ISF). Si 2 des 3 conditions sont identiques pour l'ISF et l'IRPP, la 3ème condition déterminant le caractère professionnel des biens est différente : il faut en effet pour l'ISF que le revenu dégagé par l'activité professionnelle soit positif, et supérieur aux autres revenus d'activités du foyer fiscal (pensions de retraite incluses). La nuance est de taille, dans la mesure où le revenu d'un loueur en meublé est souvent nul. Par ailleurs, aboutir à un revenu positif pour ses locations meublées professionnelles fait payer des cotisations sociales RSI et de l'impôt sur le revenu. En cherchant donc à augmenter ce revenu pour qu'il dépasse les autres revenus d'activité du foyer fiscal, on risque de payer plus de cotisations sociales et d'impôt sur le revenu que ce que l'on aura essayé d'économiser d'ISF. Le statut de loueur professionnel n'aboutit donc que rarement à une exonération d'ISF intéressante. « Le statut de loueur en meublé professionnel ne s'improvise pas. Pour bien le gérer, il faut maîtriser sa fiscalité complexe et changeante. Beaucoup d'arguments évoqués en sa faveur s'avèrent en réalité non fondés ou périmés. Il faudra donc bien réfléchir avant de choisir ce statut. Heureusement, le statut de loueur en meublé non professionnel reste très intéressant fiscalement pour les loueurs qui optent pour un régime réel d'imposition. Dans la grande majorité des cas, c'est donc vers ce statut qu'il faudra se diriger. » conseille Compta Expert, réseau de cabinets d'expertise comptable. A propos de Compta Expert : Compta Expert, réseau de cabinets d'expertise comptable créé et présidé par Didier CAPLAN compte aujourd'hui 27 bureaux, 15 associés experts comptables et ingénieur et 250 collaborateurs sur L'Ouest de la France et la région Parisienne. Le groupe en croissance continue depuis 10 ans accompagne les entreprises de toutes tailles et de tous secteurs d'activité. Ollivier MOISAN Directeur Général du réseau a créé un service spécialisé dans le traitement fiscal et comptable des LMP et LMNP. Ce service traite de manière dématérialisée et automatisée la comptabilité de plusieurs milliers de clients. François LEBRIS expert-comptable est disponible pour répondre à toutes questions fiscales et comptables sur les LMP et LMNP. blog.comptaexpert
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