Crédits immobiliers : idées reçues sur la présumée remontée des taux

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Pascal Beuvelet, président fondateur du réseau de courtage en crédit In&Fi Crédits

La baisse des taux d'intérêt des crédits immobiliers se poursuit. Selon le dernier observatoire Crédit Logement / CSA, leur taux moyen s'est établi à 2,70% en juillet. Quels pourraient être les facteurs susceptibles d'orienter ces taux à la hausse et mettre fin à ce mouvement de baisse inédit ? Pascal Beuvelet, Président d'In&Fi Crédits, réseau national franchisé de courtage en crédits, les détaille.

L'augmentation du taux directeur de la BCE, facteur de hausse des taux des crédits immobiliers ?

Le taux directeur de la BCE permet aux banques, sous certaines conditions, de se financer aujourd'hui à 0,15%. Toute remontée de ce taux impacterait immédiatement le coût des ressources des banques et par conséquent les taux immobiliers. Cependant, des Etats de l'UE dont la France sont fortement endettés. Ces Etats empruntent aux banques, qui elles-mêmes empruntent une partie de leurs ressources à la BCE. Dans cette configuration, toute remontée des taux compromettrait plus encore des budgets déjà très déséquilibrés. Seule une remontée du taux de la BCE pourrait impacter les taux immobiliers. En l'état, ce taux restera durablement bas, sauf remontée significative de l'inflation, ce qui parait très peu probable dans les deux ans à venir.

L'augmentation des taux OAT ?

Les banques financent le public et le privé à des taux qu'elles décident seules. Il n'y a aucune corrélation technique entre les taux de financement des dettes publiques de l'Etat et celles des dettes privées des entreprises et des ménages. Ces taux suivent simplement la même courbe. Pour la banque, il s'agit de financements différenciés (objet, durée, garanties, niveau de risque) accordés à des emprunteurs différents. Les prêts qu'elles octroient à l'Etat sont matérialisés par des Obligations Assimilables du Trésor (OAT). La banque maîtrise donc le coût de sa ressource, évalue le niveau de son risque et décide de son taux de marge qui, in fine, correspond au taux qu'elle facture. Ainsi, en aucun cas, le taux de rémunération pour financer des dettes publiques n'impacte le taux que ce même prêteur appliquera pour financer des dettes privées. L'augmentation du taux de rendement des OAT n'a ainsi aucune influence sur les taux immobiliers.

Le retour de l'inflation ?

A ce jour, le taux d'inflation en Europe est au plus bas, à 0,5%, alors que la BCE a pour mission de le maintenir à un niveau proche de 2%. Pour qu'il y ait inflation, la demande en consommation ou en investissement doivent être supérieures à l'offre, ce qui n'est actuellement pas le cas en France. En 2013, les volumes des crédits à la consommation y ont baissé de 2%, à l'inverse des autres pays de l'UE. Dans ce contexte, toute hausse des taux constituerait un frein supplémentaire catastrophique. La BCE tente de relancer l'inflation en injectant le maximum de liquidités à la disposition des banques. Il s'agit de faciliter l'accès au crédit pour les entreprises et aux ménages. Mais pour l'instant, sans confiance, il n'y a pas de relance ! La remontée des taux est inenvisageable tant que l'inflation sera inférieure à 2%.

La titrisation des crédits immobiliers ?

Le gouverneur de la Banque de France préconise aux banques une amélioration de leur ratio de solvabilité, en procédant à la vente de leurs titres de créances sur les emprunteurs immobiliers. Une titrisation attractive pour des investisseurs nécessite des rendements profitables et quasi sans risque. Or, les taux actuels sont très bas, offrant donc peu de marge. A ce jour, la titrisation représente 2 à 3 milliards d'euros sur les 140 milliards d'euros de crédits, soit un volume de l'ordre de 1.4% de la production nationale de prêts à l'habitat. Dans les conditions actuelles, la titrisation n'engendrerait aucune hausse des taux immobiliers.

Le recours aux taux révisables ?

Lorsque la banque prête à taux fixe, elle mobilise durablement des ressources propres. A l'inverse, lorsqu'il s'agit de prêts à taux révisables, celle-ci peut se financer sur des marchés de court terme et reporter le risque d'évolution du taux sur son emprunteur. A priori, les banques auraient donc le plus grand intérêt à vendre des taux révisables. Cependant, en France, la culture de l'emprunt sécuritaire à taux fixe et durée déterminée domine. En effet, sur les 140 milliards d'euros distribués en 2013, seuls 5% sont souscrits à taux révisables. En l'état, même avec une pression européenne, il n'y a pas de raison que cette tendance évolue. En outre, les taux révisables sont notoirement plus faibles que les taux fixe, avec un différentiel moyen de 0,50% toutes durées confondues. Pascal Beuvelet, Président d'In&Fi Crédits A propos d'In&Fi Crédits Filiale de Global Franchise Crédit, le réseau In&Fi Crédits (100 agences) est le 5ème opérateur national avec plus de 6500 dossiers de crédit réalisés en 2013, pour une distribution globale de près d'un milliard d'euros et un chiffre d'affaires de 20 millions d'euros. Pascal Beuvelet président fondateur d'In&Fi Crédits a également occupé les fonctions de président de l'AFIB IMMO, le syndicat des IOB spécialisés en crédits immobiliers.

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