Dispositif fiscal d'investissement locatif Pinel : faire du neuf avec du vieux sera-t-il suffisant ?

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Le dispositif fiscal d'investissement locatif Pinel est l'un des pans du plan de relance en faveur du logement annoncé par Manuel Valls.

Le flop du dispositif fiscal Duflot

Après l'incontestable flop du dispositif d'investissement locatif Duflot et les chiffres catastrophiques de la construction, le gouvernement a décidé de réagir en créant un nouveau dispositif fiscal baptisé du nom de l'actuel ministre du Logement Pinel.

En y regardant de plus près, le dispositif Pinel n'est en réalité qu'une refonte du dispositif fiscal d'investissement locatif créé en 2013 par Cécile Duflot, ministre du Logement de l'époque. Ce dispositif fiscal Duflot, sur lequel le gouvernement fondait beaucoup d'espoir, n'a pas eu le succès de ses prédécesseurs tels les Scellier, Robien et autre Besson. Comment expliquer l'échec du Duflot ? Bridé par le contexte économique morose et le resserrement du plafonnement des niches fiscales à 10.000 €, et frappé du seau de la contrainte, le dispositif Duflot n'a pas rencontré son public. Pour preuve, tandis que le dispositif fiscal Scellier représentait 65 % des ventes de logements neufs en 2011 sur un total de 115.000, le mécanisme de réduction d'impôt Duflot recouvre à peine 40 % du marché du neuf sur l'année 2013.

Source : rapport de l'Assemblée nationale A cette baisse de représentativité des dispositifs fiscaux dans les ventes au détail de logements neufs s'ajoute une grave contraction du marché du neuf dans son ensemble. En 2013, les ventes au détail de logements neufs ont plongé à 74.690 unités contre 115.000 en 2011.

A quoi ressemblera le dispositif fiscal Pinel ?

Il ne faut guère se faire d'illusion, le projet dispositif fiscal d'investissement locatif Pinel est dans les grandes lignes semblable au dispositif Duflot. Trois différences majeures les distinguent néanmoins. Seront-elles suffisantes pour faire la différence ?

Dispositif Pinel : un engagement à la carte

Souvent critiqué par son manque de souplesse, le dispositif Duflot oblige l'investisseur à s'engager pendant 9 ans pour profiter de l'avantage fiscal, le Pinel se veut moins contraignant. Dans le cadre du dispositif Pinel, l'investisseur devrait pouvoir choisir parmi 3 durées d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie l'investisseur bénéficie d'avantages fiscaux proportionnels, soit en principe 12, 18 ou 21 %.

Louer à un enfant ou à ses parents possible avec le dispositif Pinel

Autre avancée et non des moindres, le dispositif fiscal Pinel permet de louer son logement à ses parents ou à ses enfants, ce qui sous le régime Duflot entraine la perte de l'avantage fiscal. Cette ouverture sera cependant assortie de conditions. Le gouvernement n'a pas encore précisé lesquelles. Certaines rumeurs laissent entendre que l'avantage fiscal sera suspendu pendant la durée du bail signé entre le propriétaire et l'un de ses enfants ou parents.

SCPI Pinel : 100 % du prix de souscription

Enfin, les conditions d'accès au dispositif des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) seront alignées sur celles des particuliers. Cette phrase tirée du dossier de presse du Premier ministre semble indiquer que la base de la réduction d'impôt des SCPI Pinel sera égale à 100 % du prix de souscription tandis que la base de l'avantage fiscal des SCPI Duflot est de 95 % du prix de souscription. Ces mesures seront-elles suffisamment incitatives ? Certains professionnels ont fait part de leurs doutes. Philipe Lauzeral, directeur général de Stellium souligne que « la réduction de la durée de location semble antinomique avec l'investissement dans la pierre : ce dernier est un placement de long terme et 6 ans constitue une durée trop courte au regard des cycles immobiliers. Les investisseurs qui choisissent ce dispositif le font dans le but de se constituer un patrimoine ; or, une durée trop courte ne permet pas au bien de se revaloriser. Revendre à l'issue de cette période « express » ne garantirait en rien l'absorption des coûts relatifs à l'acquisition (frais divers, TVA, ...). C'est le taux retenu qui fera la différence. Quant à la volonté d'ouvrir la location aux ascendants et descendants, si la motivation d'origine est louable, cela ajoute une dimension affective peu compatible avec une logique d'investissement locatif de type Duflot, fondé sur le rendement. » Nathalie Savio, directrice des Opérations immobilières chez Imodeus regrette notamment « que la question du plafond des ressources pour les logements commercialisés dans le cadre du dispositif Duflot n'ait pas été abordée : certaines catégories de cadres, dont la mobilité professionnelle régulière est une réalité, se trouvent ainsi, en raison de leurs revenus, interdits de location dans le neuf au profit de l'ancien souvent plus vétuste. » Norbert FANCHON, Président du Directoire du Groupe Gambetta, met en doute l'impact du dispositif Pinel sur la construction de logements neufs tout en reconnaissant la nécessité de modifier le dispositif Duflot. « La réforme du dispositif Duflot, qui était nécessaire, ne créera que 6 à 10.000 logements supplémentaires en année pleine.

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