Meilleurtaux.com, courtier en crédit immobilier, présente pour la seconde année consécutive une étude afin d’aider les Français à faire le choix entre la location et l’achat de leur résidence principale. Avec 37 villes passées au crible, l’étude du courtier ne se contente pas des préjugés, elle se permet de contredire quelques idées reçues à la vie dure.
Acheter ou louer son logement n'est pas qu'une question d'argent. Evidemment, l'intérêt financier d'un achat immobilier ne peut à lui seul conditionner ce qui est bien souvent le plus important investissement d'un ménage, mais il ne doit pas être négligé.
Meilleurtaux.com, société de courtage en prêt immobilier, analyse et décrypte l'opportunité d'acheter ou louer pour une surface moyenne donnée de 70m² dans les 37 plus grandes villes de France. Pour réaliser son étude, Meilleurtaux.com a tenu compte :
• Pour l'achat : du prix au m², des taux d'intérêt de l'emprunt, de la taxe foncière ;
• Pour la location : du montant des loyers et du rendement de l'argent placé qui aurait été consacré à l'apport personnel en cas d'achat.
Combien d'années pour que l'achat de sa résidence principale soit moins coûteux que la location ?
La rentabilité d'un achat immobilier varie selon la surface du logement ; en effet, plus la surface achetée est grande, plus vite l'achat sera intéressant par rapport à la location.
Ainsi, France entière*, l'acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de :
• 17 ans pour 30 m² (2 années de moins qu'en 2014);
• 4 ans pour un 70 m² (1 année de moins qu'en 2014).
« Principalement sous l'effet de la baisse des taux d'emprunt intervenue entre fin 2014 et courant 2015, l'achat effectué cette année se révèle intéressant plus rapidement que celui réalisé l'an passé à un taux plus élevé » déclare Maël Bernier, porte-parole de meilleurtaux.com.
« Il existe cependant toujours des différences notables selon les villes » ajoute Hervé Hatt, Président de Meilleurtaux.com.
Ainsi, s'il faut en moyenne 4 ans en France pour que l'acquisition d'une résidence principale de 70 m² se révèle plus intéressante que la location d'une surface équivalente, les écarts d'une ville à l'autre sont considérables. Nous trouvons par exemple aux deux extrémités du classement, Le Havre, où l'achat se révèle plus intéressant que la location dès la première année, et Boulogne-Billancourt, où il faudra attendre 16 ans.
Plusieurs enseignements ressortent de cette étude, selon le courtier.
C'est même exactement le contraire : comme nous le constations l'an passé, plus la surface achetée est grande, plus vite l'achat d'une résidence principale se justifie, au détriment de la location. Evidemment, la faiblesse des taux d'intérêt est telle que cela gonfle la capacité d'emprunt : or plus l'emprunt est important, plus la répercussion d'une baisse des taux d'intérêt est notable.
Dans plus de la moitié des grandes villes de France, l'achat devient plus intéressant avec seulement une durée de détention inférieure à 4 ans. En d'autres termes, tout acquéreur qui envisage de garder son bien au moins 3 ans et demi doit clairement se poser la question d'une acquisition. Dans l'autre moitié des villes étudiées, il est important de bien réfléchir avant de se lancer.
L'écart entre Paris et la province est toujours d'actualité. En effet, le niveau des prix dans la capitale rend nécessaire un plus grand nombre d'années en tant que propriétaire pour que cela soit vraiment plus intéressant que la location. Ainsi, à l'exception de Lyon où il faudra 13 ans avant que l'achat d'un 70m² soit financièrement intéressant, l'ensemble des grandes villes de province (soit 33 villes) a un intérêt à l'acquisition en moins de 9 années ! (voir tableau ci-dessous).
Il est cependant intéressant de noter que Paris bénéficie très fortement de la baisse des taux intervenue en 2015 (taux de référence sur 20 ans : 2,90% en 2014 et 2,45% en 2015). En effet, s'il fallait pour un achat de 70m², 20 ans en 2014 pour justifier l'opération financièrement, il suffit en 2015 pour la même surface de « seulement » 14,5 années, soit 5,5 années de gagnées - contre 4 ans pour la moyenne française !
Pour conclure, cette étude confirme que sous l'effet des taux très bas, l'achat de la résidence principale doit être envisagé très sérieusement quand il est financièrement possible, d'après ses auteurs. « 2015 est et restera une année idéale, si ce n'est l'Année, pour devenir propriétaire et passer à l'acte » résume Maël Bernier, « et cela reste vrai malgré la hausse des taux récente : nous avons volontairement réalisé l'étude au niveau des taux les plus récents et non au plus bas d'avril dernier » ajoute Hervé Hatt.
On rappellera que Pierre Sabatier, président de PrimeView a lui aussi publié un comparatif entre le coût d'un achat et d'une location dans différentes villes de France. Ses conclusions sont nettement moins favorables à l'acquisition car selon lui la baisse des prix immobiliers est loin d'être terminée.
* Cette étude se base, bien évidemment sur des moyennes et ne saurait prendre en compte chaque cas particulier
Méthodologie : simulateur exclusif développé par meilleurtaux.com en tenant compte des données suivantes : 10% d'apport / durée d'emprunt sur 20 ans à 2,45% hors assurance / assurance de 0,25% du capital emprunté. Evolution des prix de l'immobilier : 0% des prix de l'immobilier en année 1 puis 2% à partir de l'année 2. Rendement de l'épargne : 2% par an. Evolution des loyers : 1% par an. Evolution des charges copropriété : 2% par an
Sources : prix m² : SeLoger.com / prix des Loyers : Observatoire Clameur / taxe Foncière : Observatoire du forum pour la gestion des villes et des collectivités territoriales.
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