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SCPI fiscale
La SCPI Malraux Renovalys
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Caractéristiques
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Objectif et fonctionnement de la SCPI Malraux Renovalys
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La SCPI Malraux Renovalys a pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier à partir d’immeubles
éligibles à la loi Malraux ancien dispositif (c'est-à-dire le dispositif existant avant la réforme introduite
par la loi de finances 2009) qui offrent des qualités architecturales uniques et un emplacement de choix
au coeur de villes de caractère.
La SCPI Malraux Renovalys se fixe d’acquérir des immeubles éligibles à la loi
Malraux ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire antérieure au 1er janvier 2009.
Le souscripteur de parts de la SCPI Malraux Renovalys investit ainsi dans l’immobilier
ancien de prestige tout en bénéficiant d’une fiscalité particulièrement attractive.
La durée recommandée de détention des parts de la SCPI Malraux Renovalys est de 15 ans
ce qui correspond à la durée de vie de la SCPI. A l’issue de cette période, le produit
net de la vente des immeubles acquis par la SCPI est réparti entre les différents porteurs de parts.
A NOTER : La SCPI est un investissement à long terme qui présente un risque de perte en capital.
Ce placement - dont les performances sont liées au marché de l’immobilier - n’offre pas de
rendement garanti.
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La SCPI Malraux Renovalys en détails
| Classification : |
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SCPI Malraux ancien dispositif (c'est-à-dire le
dispositif existant avant la réforme introduite
par la loi de finances 2009) à capital fixe
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| Société de Gestion : |
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Avenir Finance Investment Managers |
| Souscription : |
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Souscription initiale : minimum 2 parts de 5 000 €, soit 10 000 €. |
| Jouissance des parts : |
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Le dernier jour du mois au cours duquel est intervenue
la souscription accompagnée du versement du prix. |
| Clôture des souscriptions : |
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31 décembre 2010 |
La fiscalité de la SCPI Malraux Renovalys
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L'ancien dispositif fiscal Malraux, décrit par les articles 31.I-1° et 156.I-3° du Code Général des Impôts,
concerne les opérations de restauration des immeubles situés en secteurs sauvegardés ou en ZPPAUP
(Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager).
Ce régime fiscal permet de déduire du revenu global la totalité du déficit foncier généré par les travaux
de rénovation.
Dans le cas de la SCPI Malraux Renovalys, le montant total du déficit foncier, estimé à environ 60 % du montant
souscrit, peut ainsi être intégralement déduit l’année de la souscription des parts.
A NOTER : Le souscripteur doit conserver ses parts pendant une durée minimum de 6 ans sauf
à perdre l’intégralité des avantages fiscaux.
Déficit foncier
| Souscription |
Réduction IR |
| 10 000 € |
2 400 € |
| 50 000 € |
12 000 € |
| 100 000 € |
24 000 € |
- Sous réserve d’un engagement de conservation des parts de
6 ans minimum, déductibilité, sans limitation, du déficit foncier
généré par les travaux de réhabilitation
- Le déficit lié aux intérêts d’emprunt est imputable uniquement
sur des revenus fonciers et reportable pendant 10 ans
- Le tableau ci-après récapitule les réductions d’impôt en fonction
du montant de l’investissement réalisé pour un couple imposé
à une TMI de 40 % et dans l’hypothèse d’un déficit foncier de
60 % du montant souscrit
Revenus locatifs :
Régime des revenus fonciers (avec possibilité de déduction d’éventuels intérêts d’emprunt)
Plus-values :
Régime des plus-values immobilières des particuliers.
A NOTER : Tout souscripteur doit étudier cet investissement en fonction de sa
situation fiscale personnelle et de son taux marginal d’imposition.
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Documents
En savoir plus
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Le gérant
Avec plus de 100 immeubles acquis dans près de 50 villes françaises,
Avenir Finance bénéficie d’un savoir-faire et d’une expérience
véritables dans le marché de l’immobilier ancien.
Au sein d’Avenir Finance Investment Managers, l’équipe de
professionnels dédiée à l’immobilier ancien adopte, dans une optique
de valorisation et de pérennité de l’investissement, une méthode
extrêmement structurée dans la recherche et la sélection des
immeubles ainsi que dans ses process de gestion. Elle valide ainsi
systématiquement : le potentiel de développement économique local,
les qualités intrinsèques de l’immeuble, l’existence d’un marché
locatif porteur et d’un marché à la revente, la faisabilité du projet de
réhabilitation à des coûts raisonnables et maîtrisés.
Pour mener à bien ses investissements immobiliers, la SCPI s’entoure
de partenaires spécialisés. Le cabinet d’avocats Rivière Borgia Rivière
Morlon s’assure notamment de l’éligibilité des opérations de
restauration au régime fiscal. Les opérateurs chargés de la rénovation
des bâtiments anciens sont sélectionnés par appel d’offres afin de
bénéficier sur chaque programme de restauration d’intervenants
qualifiés.
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Préambule
L’ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005 définissant le régime juridique des organismes
de placement collectif immobilier et les modalités de transformation des sociétés civiles de
placement immobilier en organismes de placement collectif a été ratifiée par la loi de finances
rectificative du 31 décembre 2006.
Il est ici rappelé l’article L.214-84-3 du Code Monétaire et Financier qui fait obligation aux
sociétés de gestion des sociétés civiles de placement immobilier d’informer du régime des
organismes de placement collectif immobilier les souscripteurs de parts de sociétés civiles de
placement immobilier préalablement à leur souscription ou acquisition. Cette information porte
en particulier sur l’obligation qui est faite aux sociétés civiles de placement immobilier de
convoquer une Assemblée Générale pour soumettre au vote des associés la possibilité de se placer
sous ce régime. Les conditions d’information sont définies dans le règlement général et
l’instruction de l’Autorité des Marchés Financiers.
Les OPCI ont pour principal objet d’investir directement (par voie d’acquisition ou de
construction d’immeubles destinés à la location) ou indirectement (au moyen de prises de
participation dans des sociétés à prépondérance immobilière - SCI notamment), dans le secteur
de l’immobilier locatif. Les Organismes de Placement Collectif Immobilier prennent la forme :
soit de société anonyme à capital variable (SPPICAV) : les revenus distribués sont soumis
à la fiscalité des capitaux mobiliers ;
soit la forme de fonds de placement immobilier (FPI) : les revenus distribués sont soumis
à la fiscalité des revenus fonciers (même régime que ceux distribués par les SCPI).
Bien que RENOVALYS n’ait pas vocation à se transformer en OPCI sous peine de perdre tous les
avantages fiscaux propres au régime Malraux, la Société de Gestion devra respecter les
dispositions de l’article L.214-84-3 du Code Monétaire et Financier ci-dessus rappelées.
Les SCPI sont des sociétés civiles ayant pour objet exclusif l'acquisition et
la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.
La loi du 31/12/1970 a étroitement réglementé le statut des SCPI.
Leur activité est a également été fortement encadrée, notamment par la loi du 4/01/1993,
les particuliers bénéficiant ainsi d'une plus grande sécurité pour leurs investissements.
La loi du 2/07/1996 les a dotées d'un nouveau statut, les SCPI étant désormais
assimilées à des instruments financiers.
Pour les besoins de la gestion, elles peuvent, dans certaines limites :
procéder à des travaux d'amélioration et, à titre accessoire, à des travaux
d'agrandissement et de reconstruction, acquérir les équipements ou installations
nécessaires à l'utilisation des immeubles, revendre les biens sous réserve que
ces cessions ne soient pas habituelles (effectuées trop fréquemment, ces opérations
leur feraient perdre leur statut juridique de société civile et donc leur régime fiscal).
Dans tous les cas, il leur est formellement interdit de construire elles-mêmes
les immeubles, cette activité étant réservée aux sociétés de construction.
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Autour de ce sujet
Voir aussi
Facteurs de risque
Vous investissez dans une SCPI “Malraux ancien
dispositif” (c'est-à-dire le dispositif existant avant
la réforme introduite par la loi de finances 2009)
qui permet au porteur de parts de déduire de son
revenu foncier, puis éventuellement de son revenu
global, sa quote-part des dépenses générées par
les travaux réalisés par la SCPI conformément
aux articles 31 I-1° et 156, I-3° al 3 et 4 du Code
Général des Impôts.
Lorsque vous investissez dans une SCPI “Malraux”,
vous devez tenir compte des éléments et risques
suivants :
Votre investissement permet de bénéficier des
avantages fiscaux exposés en page 4 de la
note d'information au paragraphe “Objectifs de
rentabilité” et page 10 de la note d'information au
paragraphe “Régime fiscal des associés”. Avant
de souscrire, vous devez vous assurer que ce
produit correspond à votre situation fiscale : en
effet, l'économie d'impôt s'applique uniquement
dans le cadre de l'impôt sur le revenu (et en
aucun cas de l'impôt sur les sociétés) et dépend
de votre taux d'imposition.
Il s'agit d'un placement à long terme, vous devez
conserver vos parts pendant une durée
correspondant à un minimum de 6 ans sauf à
perdre l'intégralité des avantages fiscaux ; la
durée de placement recommandée est de 15 ans ;
La liquidité du placement sera très limitée.
L'avantage fiscal, composante importante de la
rentabilité du placement, ne peut être transmis,
si bien que les possibilités de vente des parts
seront réduites, sauf à des prix très décotés.
La SCPI ne garantit pas la revente des parts.
Au-delà des avantages fiscaux mentionnés
ci-dessus, la rentabilité d'un placement en parts
de SCPI est de manière générale fonction :
Des éventuels dividendes qui vous seront versés.
Ceux-ci dépendront des conditions de location
des immeubles, notamment de la date de mise
en location des immeubles et du niveau des loyers ;
pendant une période de 18 mois, qui correspond
à la constitution du patrimoine, la SCPI n'aura
pas de recettes locatives et financières. La SCPI
ne commencera à percevoir des loyers qu'après
la mise en location des immeubles acquis, qui
devrait intervenir le 1er juillet 2011.
Du montant du capital que vous percevrez, soit
lors de la vente de vos parts, soit lors de la
liquidation de la SCPI. Ce dernier montant
dépendra du prix de cession du patrimoine
immobilier détenu par la SCPI et de la situation
du marché de l'immobilier d'habitation lors de la
cession.
Ainsi, la rentabilité d'une SCPI “Malraux” ne peut
être appréciée qu'à la fin des opérations et non
sur la seule déductibilité fiscale.
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