Crédit in fine

Dans le cas d'un prêt amortissable classique, l'emprunteur rembourse en plus des intérêts une partie du capital à chaque mensualité. Ainsi, échéance après échéance, le capital restant dû, et en conséquence les intérêts, diminuent.

Dans un prêt in fine l'emprunteur ne rembourse le capital qu'à la fin, en une seule fois et les mensualités ne comprennent que des intérêts, calculés sur toute la durée sur la totalité du capital emprunté. En conséquence, le coût d'un prêt in fine est plus élevé qu'un prêt classique. Néanmoins, associé à un investissement locatif, la balance est renversée et le prêt in fine devient plus avantageux.

Les deux graphiques suivants représentent le flux des remboursements dans le cas d'un prêt amortissable et dans celui d'un prêt in fine pour un emprunt de 150 000 €, sur 10 ans au taux fixe de 5%.

Prêt amortissable Flux des remboursements Montant total des intérêts : 49 837 €

Prêt in fine Flux de remboursements Montant total des intérêts : 90 000 €

Si les mensualités dans le cadre d'un crédit in fine sont beaucoup plus faibles, il ne faut pas oublier qu'il faut mettre de côté la somme exigée à l'échéance en épargnant en parallèle du remboursement des intérêts.

L'épargne est alors réalisée dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie nanti au profit du prêteur.

Quel contrat ?

L'emprunteur n'est pas toujours obligé de souscrire au contrat de l'organisme qui lui consent le crédit. Même s'il s'agit de pratiques courantes dans la plupart des établissements bancaires, les établissements spécialisés dans le crédit font preuve de plus de souplesse. Dans le cadre de son offre d'investissement immobilier, Sicavonline vous permet de bénéficier d'un excellent taux tout en épargnant dans le cadre du contrat d’assurance-vie Amaryllis Patrimoine.

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A l'échéance, la somme constituée au sein du contrat nanti doit pouvoir rembourser le capital emprunté. Pour éviter les mauvaises surprises, il vaut donc mieux prendre comme hypothèse de rendement un taux assez bas, même si la durée du placement rend légitime le choix d'un multi-supports avec une sur-pondération actions. Enfin, vous avez le choix entre un investissement initial important et suffisant pour atteindre le montant nécessaire à l'échéance avec un taux raisonnable et un apport initial plus des versements programmés.

Un objectif : diminuer le risque

Etant données les conséquences d'un mauvais rendement, il est essentiel de diminuer le risque global de son contrat sans nuire aux performances. Les stratégies de diversification et de multigestion prennent ici tout leur sens car elles permettent de réduire significativement le risque. D'autres principes d'investissement, tels que le lissage des points d'entrée et la diminution progressive de la part actions, contribuent également à l'atteinte des objectifs.

Il peut être tentant de coupler uniquement le crédit in fine avec un simple investissement en valeurs mobilières, par exemple dans le cadre de l'achat d'une résidence principale. Mais cette opération est particulièrement risquée, car la tentation est grande de placer une bonne partie de l'épargne nantie sur des supports actions afin de bénéficier d'un rendement supérieur au taux du prêt.

En réalité, seule l'association du crédit in fine à une opération d'investissement locatif le rend vraiment attrayant. Dans ce cas, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles des revenus fonciers. Bien souvent ils compensent les recettes du loyer et les autres charges génèrent un déficit foncier imputable sur le revenu global.

Exemple :

Un investisseur acquiert un appartement ancien qu'il destine à la location. Il finance son investissement avec un crédit in fine. Approximativement, dans ce cas, le montant mensuel des intérêts correspond au loyer. Le revenu foncier imposable est donc nul.
Par ailleurs, il décide de mener des travaux de réparation. Il crée donc un déficit foncier en déduisant les dépenses occasionnées par les travaux. Ce dernier est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €.

L'économie d'impôt ainsi réalisée dépend du taux marginal d'imposition du propriétaire. Elle s'élève à 5 644 € pour la tranche à 52,75% contre 3 317 € pour la tranche à 31%.

Pour le détail et les contraintes d'une telle opération, consultez les principes et lois de défiscalisation immobilière :

L’assurance-décès

Au sein des garanties exigées par le prêteur figure la souscription d'une assurance-décès sur la tête de l'emprunteur. Si celle-ci a un coût, ses avantages sont colossaux pour la transmission. En effet, si l'emprunteur décède au cours du prêt, son assurance décès remboursera la banque.
Conséquences pour les héritiers : ils récupéreront un logement totalement payé et une assurance-vie bénéficiant du régime de transmission hors succession. Ces bénéfices sont d'autant plus importants que dans ce type d'opération, les assurances décès ne tiennent pas compte de l'âge du souscripteur.

L'exemple ci-dessous démontre l'intérêt du prêt in fine dans le cadre d'un investissement locatif avec le mécanisme fiscal de la loi Malraux.

Hypothèses :

Disposition : loi Malraux. Pour en savoir plus sur la loi Malraux, cliquez ici.

Investisseur : un couple avec deux enfants. Les revenus du couple s’élèvent à 62 800 € par an et se situent ainsi dans la tranche supérieure d’imposition de 30%.

Opération : investissement foncier de 75 000 €, frais compris. Les travaux de réhabilitation s’élèvent à 75 000 € répartis sur 2 ans. La première année, le bien ne sera pas loué.

Loyer : Le loyer est de 750 € bruts, soit 593 € nets. Nous avons déduit 21% de charges diverses (frais de gérance, taxe foncière, charges non reportables) et pour le calcul, une déduction forfaitaire de 14% est appliquée.

Simulation :

Dans le premier cas, le couple souscrit un prêt amortissable de 115 000 € et fait un apport personnel de 35 000 €. Les mensualités de remboursement s'élèvent à 1 102 €.
Dans le deuxième cas, le couple souscrit un prêt in fine de 150 000 € et adosse cet emprunt à un contrat d'assurance-vie avec un capital initial de 35 000 €. Les mensualités du prêt s'élèvent à 671 € et les versements mensuels à 439 €.
Nous prendrons pour l'assurance-vie un taux de rendement hypothétique de 5 %.

Conclusion :

Le prêt in fine améliore considérablement les économies d'impôt et par ce biais, optimise la réduction du prix au mètre carré de plus de 30%.
Les graphiques sous le tableau illustre le financement global de l'opération.

	Prêt amortissable	Prêt in fine
Capital emprunté	115 000 €	150 000 €
Apport personnel	35 000 €
Assurance Vie (rendement 5%)
Versement initial	-	35 000 €
Versement mensuel	-	439 €
Mensualités de remboursement	1 102 €	671 €
Loyer net	593 €	593 €
Epargne mensuelle (hors impôt)	509 €	517 €
Bilan après 13 ans
- Capital initial	- 35 000 €	- 35 000 €
- Epargne et remboursement d'emprunt	- 158 746 €	- 159 768 €
+ Loyer	+ 85 320 €	+ 85 320 €
+ Economie d'impôt	+ 12 403 €	+ 30 127 €
=Coût net (après éco. d'impôt)	- 96 023 €	- 79 321 €
Economie par rapport au coût total (150 000 €)	- 36%	- 47%
Prêt amortissable Prêt in fine

AVERTISSEMENT : L'investissement dans des parts de SCPI comporte des risques dont vous devez prendre connaissance. Les dividendes qui vous seront versés dépendent des conditions de location des immeubles. De plus, le capital investi n'est pas garanti. Les parts de SCPI d'entreprise sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les SCPI fiscales offrent une réduction d'impôts variable selon les produits. Cette réduction d'impôt dépend des dispositions fiscales en vigueur qui peuvent évoluer, et est soumise au respect de certaines conditions. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et sa motivation ne doit pas être uniquement fiscale.