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Le crédit in fine
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Qu'est-ce que le crédit in fine ?
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Mécanisme du crédit in fine
Dans le cas d'un prêt amortissable classique, l'emprunteur rembourse en plus des intérêts une
partie du capital à chaque mensualité. Ainsi, échéance après échéance, le capital restant dû,
et en conséquence les intérêts, diminuent.
Dans un prêt in fine l'emprunteur ne rembourse le capital qu'à la fin, en une seule fois et
les mensualités ne comprennent que des intérêts, calculés sur toute la durée sur la totalité
du capital emprunté. En conséquence, le coût d'un prêt in fine est plus élevé qu'un prêt classique.
Néanmoins, associé à un investissement locatif, la balance est renversée et le prêt in fine devient
plus avantageux.
Les deux graphiques suivants représentent le flux des remboursements dans le cas d'un prêt amortissable
et dans celui d'un prêt in fine pour un emprunt de 150 000 €, sur 10 ans au taux fixe de 5%.
Prêt amortissable
Flux des remboursements
Montant total des intérêts : 49 837 €
Prêt in fine
Flux de remboursements
Montant total des intérêts : 90 000 €
Une épargne associée au crédit
Si les mensualités dans le cadre d'un prêt in fine sont beaucoup plus faibles, il ne faut pas
oublier qu'il faut mettre de côté la somme exigée à l'échéance en épargnant en parallèle du
remboursement des intérêts.
L'épargne est alors réalisée dans le cadre d'un contrat d'assurance vie nanti au profit du prêteur.
Quel contrat ?
L'emprunteur n'est pas toujours obligé de souscrire au contrat de l'organisme qui lui consent le crédit.
Même s'il s'agit de pratiques courantes dans la plupart des établissements bancaires, les établissements
spécialisés dans le crédit font preuve de plus de souplesse. Dans le cadre de son offre d'investissement
immobilier, Sicavonline vous permet de bénéficier d'un excellent taux tout en épargnant dans le cadre
de Sicavonline Vie. Pour en savoir plus à ce sujet,
consultez nos conseillers.
A l'échéance, la somme constituée au sein du contrat nanti doit pouvoir rembourser le capital
emprunté. Pour éviter les mauvaises surprises, ilvaut donc mieux prendre comme hypothèse de
rendement un taux assez bas, même si la durée du placement rend légitime le choix d'un
multi-supports avec une sur-pondération actions. Enfin, vous avez le choix entre un investissement
initial important et suffisant pour atteindre le montant nécessaire à l'échéance avec un taux
raisonnable et un apport initial plus des versements programmés.
Un objectif : diminuer le risque
Etant données les conséquences d'un mauvais rendement, il est essentiel de diminuer le risque
global de son contrat sans nuire aux performances. Les stratégies de diversification et de
multigestion. prennent ici tout leur sens car elles permettent de réduire significativement
le risque. D'autres principes d'investissement, tels que le lissage des points d'entrée et
la diminution progressive de la part actions, contribuent également à l'atteinte des objectifs.
Pour être sûr de ne pas faire d'erreurs dans cette gestion, faites confiance à la gestion
conseillée par nos experts.
Avantages du crédit in fine
Il peut être tentant de coupler uniquement l'emprunt réalisé in fine avec un simple investissement
en valeurs mobilières, par exemple dans le cadre de l'achat d'une résidence principale. Mais cette
opération est particulièrement risquée, car la tentation est grande de placer une bonne partie de
l'épargne nantie sur des supports actions afin de bénéficier d'un rendement supérieur au taux du prêt.
En réalité, seule l'association du crédit in fine à une opération d'investissement locatif le rend
vraiment attrayant. Dans ce cas, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles des
revenus fonciers. Bien souvent ils compensent les recettes du loyer et les autres charges génèrent
un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Exemple :
Un investisseur acquiert un appartement ancien qu'il destine à la location. Il finance son
investissement avec un emprunt in fine. Approximativement, dans ce cas, le montant mensuel
des intérêts correspond au loyer. Le revenu foncier imposable est donc nul.
Par ailleurs, il décide de mener des travaux de réparation. Il crée donc un déficit foncier
en déduisant les dépenses occasionnées par les travaux. Ce dernier est imputable sur le revenu
global jusqu'à 10 700 €. Pour le détail et les contraintes d'une telle opération, consultez
les principes et lois de défiscalisation immobilière.
L'économie d'impôt ainsi réalisée dépend du taux marginal d'imposition du propriétaire.
Elle s'élève à 5 644 € pour la tranche à 52,75% contre 3 317 € pour la tranche à 31%.
L'assurance-décès :
Au sein des garanties exigées par le prêteur figure la souscription d'une assurance-décès sur
la tête de l'emprunteur. Si celle-ci a un coût, ses avantages sont colossaux pour la transmission.
En effet, si l'emprunteur décède au cours du prêt, son assurance décès remboursera la banque.
Conséquences pour les héritiers :
Ils récupéreront un logement totalement payé et une assurance-vie bénéficiant du régime
de transmission hors succession. Ces bénéfices sont d'autant plus importants que dans ce
type d'opération, les assurances décès ne tiennent pas compte de l'âge du souscripteur.
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