Le démembrement de propriété, un formidable outil d'optimisation patrimoniale.
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété naît de la dissociation des différents attributs du droit de propriété :
Comment naît le démembrement ?
Le démembrement de propriété peut naître de deux façons : soit par disposition de la loi, soit par la volonté des parties. Par disposition de la loi : essentiellement par le droit successoral : le conjoint survivant peut choisir d'hériter de 100 % de la masse successorale en usufruit, la nue-propriété étant alors dévolue aux enfants. Par la volonté des parties : donation ou legs d'un droit démembré, vente ou acquisition d'un droit démembré.
Quelle est la durée du démembrement de propriété ?
Si aucun terme n'est fixé dans la convention : l'usufruit s'éteint par le décès de l'usufruitier s'il d'agit d'une personne physique, ou si l'usufruitier est une personne morale : au bout de 30 ans. Si un terme est fixé : celui-ci s'applique (si l'usufruitier est une personne morale, l'usufruit ne peut en aucun cas dépasser 30 ans).A quelles stratégies peut répondre le démembrement de propriété ?
Les avantages du démembrement de propriété sont multiples, d'où l'engouement qu'il suscite chez les conseils en gestion de patrimoine :
- Objectif de revenus complémentaires : acquisition isolée de l'usufruit d'un immeuble locatif par exemple:
Pendant toute la durée de l'usufruit, l'usufruitier perçoit les revenus du bien et acquitte les impôts afférents (impôt sur le revenu, taxe foncière, ISF pour la valeur en pleine propriété du bien). Cette opération répond à un besoin ponctuel de revenus. - Objectif de développement de patrimoine : acquisition isolée de la nue-propriété d'un bien :
Pendant la durée du démembrement le nu-propriétaire peut céder son droit de nue-propriété ou céder le bien en pleine propriété conjointement avec l'usufruitier. A terme il recouvre automatiquement la pleine propriété du bien, en exonération de tous droits. Grâce à un effort de trésorerie limité (le coût d'acquisition en nue-propriété est moins élevé qu'en pleine propriété), l'investisseur développe à terme son patrimoine de manière conséquente. - Objectif de réduction d'ISF : don de l'usufruit temporaire d'un bien :
Principe : l'usufruitier est le seul redevable de l'ISF pour la valeur du bien en pleine propriété. Une personne propriétaire d'un bien dont elle n'a pas l'usage ou dont les revenus ne lui sont pas immédiatement nécessaires, pourrait donner l'usufruit de ce bien à ses héritiers ou à une fondation reconnue d'utilité publique qu'elle veut aider. Accessoirement, le bien sortirait de sa base ISF. - Objectif de transmission de patrimoine : donation de la nue-propriété d'un bien à ses enfants :
Les parents donateurs restent usufruitiers de l'immeuble transmis. Cela signifie qu'ils conservent leur droit de jouissance sur le bien. Une donation en nue-propriété permet d'amorcer sa transmission en bénéficiant d'une fiscalité attractive : abattement de 150 000 Euros par donateur et par donataire, au-delà : application du barème des droits de donation puis réduction des droits de 35 % (10% si le donateur a plus de 70 ans). Au décès des parents usufruitiers, les enfants deviennent pleins propriétaires en exonération de droits de succession.
Vous êtes intéressé par ces dispositions, n'hésitez pas à interroger votre conseiller ou le signataire de cet article.
Estelle Billi, Conseillère Patrimonial
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