(AOF) - Au cours des trois premiers mois de l'année 2008, les revenus locatifs consolidés du groupe Gecina ont enregistré une performance satisfaisante selon la foncière, avec une progression de 6,3% à 151,7 millions d'euros. Les nouveaux actifs entrés récemment dans le portefeuille, notamment ceux du pôle bureaux et des autres segments, ont contribué à cette évolution à hauteur de 6,6 millions d'euros, compensant l'impact des cessions et des immeubles en restructuration. La marge de la foncière s'est améliorée à 91,5% contre 90,6% au premier trimestre 2007. L'excédent brut d'exploitation avant cessions et impôts poursuit sa progression à 120,6 millions d'euros, soit +7,4% par rapport au premier trimestre 2007. Cette évolution provient principalement des pôles bureaux et autres segments. Le résultat récurrent, qui se définit comme l'excédent brut d'exploitation avant cessions diminué des frais financiers nets, s'élève pour sa part à 70,9 millions d'euros et progresse de 3,4%. Par action, le résultat récurrent atteint 1,18 euro, en progression de 3,5%. Gecina estime sa situation financière saine et confirme sa volonté de maintenir sa flexibilité financière. A la fin du mois de mars 2008, l'endettement financier net est stable à 4,655 milliards d'euros, et le coût moyen de la dette ressort à 4,59%. "Dans un contexte économique mondial ralenti mais de façon moins accentuée en Europe, la tendance à la stabilisation des valeurs locatives se poursuit, avec cependant des loyers en augmentation dans les secteurs où l'offre de qualité demeure rare", précise le groupe. (AOF)
Leader de la zone euro avec un portefeuille évalué à 13,2 milliards d'euros au 31 décembre 2007, Gecina, une SIIC, offre un profil original fondé sur une répartition équilibrée entre ses deux activités locatives : l'immobilier tertiaire et l'immobilier résidentiel. Ce patrimoine se distingue notamment par sa localisation majoritairement parisienne. La société foncière espagnole Metrovacesa était l'actionnaire principal de Gecina avec 68,42% de participation, mais l'année 2007 aura marqué leur divorce. Le groupe espagnol a ramené sa participation à 26,98%. Le processus de séparation des deux groupes vise à mettre un terme au différend qui oppose les principaux actionnaires quant à la gouvernance du Français.
Les points forts de la valeur
- L'objectif premier du groupe est de faire progresser le rendement de son portefeuille d'actifs grâce à un double mouvement : cessions d'immeubles peu rentables et réinvestissements dans des actifs plus rémunérateurs. L'équilibre cessions et investissements devrait permettre de changer le profil du groupe tout en préservant la structure financière. - La foncière veut diversifier son profil avec pour objectif de ramener le segment résidentiel de 43 à 25% et d'augmenter les activités nouvelles pour atteindre 16% du patrimoine. Ces dernières concerneront essentiellement des hôtels et de la logistique, mais la foncière pourrait s'intéresser également à d'autres types d'activités comme des maisons de retraite. - Gecina distribue chaque année un dividende confortable, en progression régulière, qui assure aux actionnaires de la société un rendement intéressant.
Les points faibles de la valeur
- Gecina est très dépendante de la santé du marché local parisien (96 % des loyers du groupe sont perçus à Paris et en région parisienne). - Certains analystes estiment que la stratégie du groupe a tendance à sacrifier la liquidité et la qualité de ses actifs pour générer du rendement. - L'augmentation des spreads obligataires, le durcissement des conditions de crédit et des conditions boursières devraient faire chuter le marché de l'immobilier. - Les rebondissements dans la bataille qui oppose Gecina à son premier actionnaire Metrovacesa font craindre d'un enlisement du dossier et effraient les marchés.
- Les activités de location de bureaux sont sensibles à l'évolution de la conjoncture et du climat des affaires en général. En revanche, les loyers issus des centres commerciaux, plus défensifs, dépendent du niveau de consommation des ménages (et donc de leur moral). - De manière générale, le taux de vacance (ou son contraire, le taux d'occupation) est un bon indicateur de tendance du marché immobilier. - Enfin, comme toute valeur foncière, le titre est dépendant du niveau des taux d'intérêt.
Immobilier
Pour cette année, les économistes tablent sur un repli compris entre 2% et 3,5% des prix de l'immobilier ancien en France, pour une stabilisation des prix dans le neuf. Ce retournement résulte de la dégradation de la solvabilité des ménages du fait de la remontée des taux d'intérêt, conjuguée au resserrement des crédits par les banques. Celles-ci, qui éprouvent davantage de difficultés à se refinancer, deviennent plus sélectives. Néanmoins il ne devrait pas se produire d'effondrement du marché immobilier pour plusieurs raisons. L'endettement des ménages français demeure ainsi relativement faible comparé à la situation dans les autres pays développés. De plus, les prix devraient être soutenus sur le long-terme par des facteurs démographiques (vieillissement et divorces). Les analystes estiment que les foncières françaises, qui ont généralement un taux d'endettement inférieur à 55% de la valeur de leur patrimoine, seront capables de rembourser leurs emprunts et de développer leurs projets immobiliers.