Les ventes de logements neufs en France ont chuté de 27,9% à 26.700 au cours du premier trimestre 2008 par rapport à la même période de 2007, selon les données publiées hier soir par les services du Ministère l'Ecologie, de l'Energie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire. Sur la période 28.800 logements ont été mis en vente, soit 28,3% de moins qu'an an auparavant. "La publication des indicateurs avancés logements est sans appel : le durcissement des conditions de crédit (élargissement des 'spreads' et diminution de la durée moyenne) a entraîné un repli de la demande", commente ce matin Jean-Christophe Lefèvre-Moulencq, de CM-CIC Securities. La statistique est d'autant plus impressionnante que sa base de référence, le premier trimestre 2007, était "particulièrement élevée", explique l'analyste.
L'encours de logements neufs proposés poursuit sa progression pour atteindre le niveau record de 105.616, contre 102.571 lors du dernier trimestre 2007 et 82.704 logements au premier trimestre 2007, soit une hausse de 27,7%. Le délai moyen d'écoulement est en hausse légère à 11,3 mois pour le collectif et en hausse plus marquée à 12,4 mois pour l'individuel par rapport au trimestre antérieur. Sur un an, le délai d'écoulement est cependant en progression sensible, puisqu'il ressortait à 7 mois pour le collectif et 8,1 mois pour l'individuel au terme du 1er trimestre 2007. Côté tarifs, le prix moyen au mètre carré des logements en immeuble collectifs a poursuivi sa hausse (+3,7%), tandis que celui des maisons individuelles a reculé de 1,8%. Le prix de vente moyen total d'une maison neuve atteint 244.500 Euros, tandis que le prix de vente moyen d'un appartement au mètre carré ressort à 3.272 Euros.
Dans le détail, le repli des ventes concerne toutes les tailles d'appartement dans une proportion relativement homogène par rapport à la moyenne nationale (de -27,4% pour les T1 à -27% pour la catégorie T4 ou plus. Les prix de vente au mètre carré affichent une progression supérieure à la moyenne nationale pour les surfaces les plus importantes (3 pièces et au-delà). Côté maisons individuelles, les ventes ont moins reculé pour les maisons de moins de 4 pièces (-12,4%) et de 6 pièces ou plus (-17,9%) que sur le segment intermédiaire de 4 et 5 pièces (respectivement -29,5 et -29,3%). Le prix de vente global est en légère hausse pour les maisons de 5 pièces ou moins, la totalité de la baisse constatée en glissement annuel (-1,8%) étant localisée sur les maisons de 6 pièces ou plus, dont le prix de vente moyen passe de 405.800 à 393.700 Euros.
En termes géographiques, le repli est généralisé. "Au premier trimestre 2008, les ventes de logements neufs sont inférieures à celles constatées au premier trimestre 2007 dans dix-huit des vingt-deux régions de France Métropolitaine. La baisse est particulièrement forte en Limousin (- 64,8%), en Lorraine (- 68,4%) et en Auvergne (- 67,9%)", commente le Ministère. Dans dix-huit des vingt régions où les ventes baissent, les mises en vente baissent également. Seules la Picardie et le Nord Pas-de-Calais enregistrent une croissance des ventes et des mises en vente. Dernier enseignement, le prix moyen au mètre carré des appartements s'accroît dans quinze régions, reste stable en Franche-Comté et en Languedoc-Roussillon et baisse dans cinq régions : l'Aquitaine, le Limousin, l'Auvergne, la Provence-Alpes-Côte d'Azur et la Corse.
La Fédération des Promoteurs Constructeurs (FPC) affirme ne pas être surprise de cette tendance, qu'elle avait entrevue dès septembre dernier. Elle s'interroge cependant sur la "pertinence statistique" des chiffres annoncés après le changement de base dû à la prise en compte de la réforme du permis de construire. La FPC souligne que les promoteurs "ont su anticiper cet état conjoncturel et adapter le niveau de leurs mises en vente qui baissent dans les mêmes proportions que les ventes" et met en avant la faiblesse des stocks de logements achevés encore invendus, qui ressort à 2.800 unités, ou 2,65% de l'offre (contre 2.600 unités fin 2007, soit à l'époque 2,5% de l'offre). L'organisation professionnelle table désormais sur le bas de sa prévision initiale de volume des ventes, qui "ne dépassera guère" 110.000 logements cette année, contre 127.420 l'année dernière, un record depuis 1980. Une baisse dont elle rend responsable non seulement la dégradation de la solvabilité des acquéreurs, mais aussi le durcissement des conditions d'octroi du crédit et le retrait "de plus en plus marqué" des investisseurs immobiliers sous le régime des lois Borloo et Robien. Ce dernier élément fait craindre à la FPC une baisse de l'offre locative entraînant des tensions sur les loyers. La Fédération en appelle donc à une mise en place rapide des propositions visant à faire de l'accession à la propriété l'une des priorités du gouvernement.
Les données de ce début d'année, qui confirment la tendance entrevue sur le second semestre 2007, font monter les craintes de nouvelles tensions sur le marché immobilier. Après tout l'économie globale est convalescente et la France fait partie des grands marchés européens qui continuent à passer entre les mailles du filet de la crise de la pierre. Cependant, les statistiques démontrent également que l'offre tend à s'adapter à une demande plus réduite et que les stocks d'invendus restent faibles. Les prix, quant à eux, tiennent à de rares exceptions près, en particulier dans le logement collectif, signe que les promoteurs parviennent encore à écouler leurs produits. Mais comme le souligne Jean-Christophe Lefèvre-Moulencq, "la tendance reste claire" : le marché de la construction est sur la pente descendante.
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