L'équipe du fonds Oddo Immobilier se livre à un plaidoyer pour l'immobilier coté. En ces périodes de turbulences sur les marchés, les gérants de la société de gestion soulignent les atouts d'un secteur qui suscite parfois de l'inquiétude au regard de la situation en Espagne et au Royaume-Uni. Pourtant, le segment de l'immobilier coté est un des plus résitant à la récente correction sur les places boursières avec un indice de référence Epra pour la zone euro qui affiche une performance de plus de 2,05% depuis le début de l'année à fin mai 2008 contre une baisse de 12% pour le DJ EuroStoxx 50.
Oddo rappelle que les foncières françaises détiennent principalement des actifs dans les centres commerciaux et les bureaux alors que l'immobilier résidentiel et la logistique restent plus marginaux.
Les centres commerciaux représentent un succès indéniable. La demande des enseignes reste un puissant "driver". Les centres commerciaux français offrent une bonne résistance avec une législation qui évolue dans un sens plus favorable aux propriétaires. En France, la loi sur la modernisation de l'économie prévoit un système transitoire mi 2010 avec l'ouverture de magasins de plus de 1.000 mètres carrés soumis à l'aval de la commission départementale. Après cette période de 2 ans, l'urbanisme commercial entrera dans le droit commun de l'urbanisme. Les axes de développement se caractérisent par les extensions et parcs d'activités commerciaux et par le relais de croissance en Europe Centrale et de l'Est. Le principal bémol vient entissement attendu de la consommation. Les grandes enseignes continuent néanmoins de maintenir une forte demande d'implantations à instar d'Inditex (la maison-mère de Zara) qui souhaite ouvrir 640 boutiques en Europe pour ses huit enseignes d'ici 2010.
En ce qui concerne le segment des bureaux, sur les 24 principaux marchés européens, l'activité locative se maintient au premier trimestre 2008. La tendance haussière des loyers continue mais la hausse moyenne reste faible (1%). Pour ce qui est des bureaux parisiens et d'Ile de France, le volume des transactions reste à un niveau soutenu avec 582.000m(2) commercialisés au premier trimestre 2008. L'offre immédiate reste stable avec 2,5 millions de m(2) et un taux de vacance à 4,9%. Les loyers continuent leur progression (+1% pour le loyer moyen, +6% pour le " prime du Quartier Central des Affaires " et +5% pour La Défense). L'évolution des loyers des bureaux au deuxième semestre 2008 reste à surveiller avec un point de retournement envisageable en fin d'année en raison du ralentissement économique et de la crise financière. Mais des éléments solides demeurent selon Oddo (faible taux de vacance, diversité des locataires, marché du travail favorable, fort indexation des loyers et 42% de productions neuves pré commercialisées). Oddo n'envisage pas une forte baisse des loyers.
Les attraits de l'immobilier coté sont la décorrélation avec les marchés actions, la croissance forte des cash flows, la valorisation attractive avec des développements qui ne sont plus valorisés, des foncières moins chères que le marché physique, la contagion du statut fiscal français aux autres pays européens, la solidité du rendement qui garantit une résistance à la baisse. Les facteurs négatifs sont l'impact de la hausse des taux de capitalisation sur les actifs nets réévalués, la hausse de la volatilité, la hausse des coûts de financement, des statuts fiscaux européens souvent moins attractifs qu'en France et la sensibilité à l'évolution des taux d'intérêt.
Les perspectives et les convictions de Oddo AM sont que l'immobilier coté est revenu à un niveau de valorisation raisonnable avec un rendement qui reste élevé. Par ailleurs, la visibilité et la récurrence des revenus des foncières liées à la structure des baux sont des atouts dans l'environnement actuel. L'hexagone a par ailleurs des marchés plus défensifs sur les bureaux et les centres commerciaux. Les motifs de prudence sont la sensibilité des foncières à l'évolution des taux de capitalisation, les niveaux d'endettement et la fragilité du secteur résidentiel y compris en France. Les foncières axées sur une stratégie produit devraient ainsi surperformer les indices car elles sont mieux armées pour résister à l'impact de la hausse des taux de capitalisation.
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