Le courtier en crédits immobiliers Empruntis et la société d'études économiques BIPE organisaient ce jeudi matin leur conférence trimestrielle sur les perspectives du marché immobilier français. Evolution des taux d'intérêt, conditions d'octroi des crédits, prix de l'immobilier et contagion de la crise immobilière observée dans certains pays européens ont été abordés en détails par Geoffroy Bragadir, Fondateur d'Empruntis et Cyril Blesson, Economiste du BIPE.
Rappelant que les taux des crédits habitat viennent de dépasser 5% (sur les taux fixes à 20 ans) pour la première fois depuis 2003, Empruntis et le BIPE observent que la production de crédits continue de se contracter et que de plus en plus d'emprunteurs se retrouvent à la limite des seuils d'endettement. Geoffroy Bragadir et Cyril Blesson répètent néanmoins que la France n'est pas concernée par un durcissement des conditions d'octroi des crédits (taux d'endettement, apport minimum, reste à vivre...) comme on peut souvent l'entendre à tort.
C'est bien la hausse des taux d'intérêt (de 3,5% en octobre 2005 à 5% aujourd'hui sur 20 ans) additionnée à la hausse des prix qui exclut une part significative de la population des acquéreurs. Sur 100 dossiers finançables reçus par Empruntis avec les taux de janvier 2007, 85 dossiers ne l'étaient plus avec les taux de janvier 2008 et en appliquant une hausse de prix de l'immobilier de 2,5%. En retenant les taux de juin 2008, le nombre de dossiers tombe à 80...
Empruntis et le BIPE pensent que le taux fixe à 15 ans devrait évoluer vers les 5% d'ici la fin de l'année et que le 20 ans pourrait se diriger vers 5,10 à 5,25% dans l'été. Aujourd'hui, les banquiers suivent la hausse de l'OAT et affichent clairement leur volonté de reconstituer à nouveau les marges sur les crédits immobiliers tout en maintenant d'excellentes offres pour les meilleurs dossiers dans un contexte qui reste très concurrentiel. Il n'y a donc pas de signe aujourd'hui qui milite en faveur d'une baisse des taux à court terme mais plutôt un scénario stable avec une tendance à la hausse.
Au niveau des prix, Empruntis et le BIPE observent que la baisse est déjà enclenchée dans l'immobilier résidentiel ancien même si une hausse de 0,9% se dégage encore sur le premier trimestre 2008 (par rapport au premier trimestre 2007 à partir du "thermomètre" FNAIM). Les facteurs négatifs comme la remontée des taux d'intérêt s'étant accélérés récemment après le discours de la BCE, les deux établissements anticipent désormais une baisse des prix de 4% cette année alors qu'ils privilégiaient jusque là 3% de repli.
La baisse des prix devrait s'accélérer en fin d'année et s'accentuer en 2009, Empruntis et le BIPE évoquant une fourchette de 4 à 6% de baisse l'an prochain. "On est assez confiant sur la possibilité que le marché perde 10% en 2008 et 2009" a déclaré le fondateur d'Empruntis, Geoffroy Bragadir, qui rejette toujours tout scénario de crise. "On n'est pas dans un scénario de chute après 140% de hausse en 10 ans mais dans un contexte de ralentissement", explique Geoffroy Bragadir qui rappelle que l'évolution des prix sera inégale selon les régions et les biens.
De la même manière, Empruntis et le BIPE ne voient par la France sur le chemin de la contagion d'une crise immobilière aux impacts récessifs sur l'ensemble de l'économie comme on le voit aux Etats-Unis ou en Espagne. Trop de différences protègent la France où le secteur de la construction n'a pas pris un poids surdimensionné dans le PIB (contrairement à l'Espagne) et où l'endettement des ménages est resté sous contrôle (loin des taux du Royaume-Uni). Enfin, le crédit habitat a la française offre un taux de défaut très faible (moins de 1 pour mille) car les crédits a taux variables sont peu répandus et la sélection se fait sur le revenu.
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