(AOF) - Gecina a annoncé la cession d'un immeuble de bureaux pour 98 millions d'euros et revu à la hausse son objectif de cessions au-delà de 700 millions d'euros en 2009. La société d'Investissement Immobilier Cotée (SIIC) a en effet cédé un immeuble de bureaux de 92 000 m2 situé au 2, avenue Gay Lussac à Saint Quentin en Yvelines, pour un montant de 98 millions d'euros. L'immeuble est loué en totalité au groupe Thalès. Au cours du premier semestre, "dans un contexte de marché resté tendu en termes de transactions", Gecina a mené à bien des opérations de cessions pour un montant total de 226 millions d'euros, a souligné la société. En complément des cessions déjà réalisées, les opérations qui font l'objet de promesses signées ou d'offres fermes au 30 juin 2009 s'élèvent à 555 millions d'euros et devraient se matérialiser au début du second semestre, dont 180 millions au mois de juillet, a ajouté Gecina. Pour l'ensemble de l'exercice 2009, le groupe prévoit ainsi de dépasser la fourchette haute de son objectif initial comprise entre 600 et 700 millions d'euros. "Les cessions réalisées et en voie d'achèvement portent sur des actifs dont Gecina considère qu'ils ne sont plus conformes à sa stratégie, en raison notamment de leur taille ou de leur localisation". Concernant son financement, Gecina a dit bénéficier de près de 300 millions d'euros de lignes de crédits non tirées et de disponibilités immédiates. "Malgré l'impact de l'ajustement des valeurs et de la consolidation de Gecimed sur l'endettement du groupe, les ratios prévus par les " covenants " bancaires sont respectés". Le ratio de couverture des frais financiers s'améliore nettement au premier semestre, traduisant la baisse du coût de la dette à environ 3,5% contre 4,18% pour l'exercice 2008. Compte tenu des prévisions de cessions supérieures à 700 millions d'euros en 2009, le groupe réduira son endettement et disposera de la trésorerie nécessaire pour faire face, sans même recourir à de nouvelles sources de financement, à l'ensemble de ses échéances 2009 et 2010.
Activité de la société
Leader de la zone euro avec un portefeuille évalué à 13,2 milliards d'euros au 31 décembre 2007, Gecina, une SIIC, offre un profil original fondé sur une répartition équilibrée entre ses deux activités locatives : l'immobilier tertiaire et l'immobilier résidentiel. Ce patrimoine se distingue notamment par sa localisation majoritairement parisienne. La société foncière espagnole Metrovacesa était l'actionnaire principal de Gecina avec 68,42% de participation, mais l'année 2007 aura marqué leur divorce. Le groupe espagnol a ramené sa participation à 26,98%. Le processus de séparation des deux groupes vise à mettre un terme au différend qui oppose les principaux actionnaires quant à la gouvernance du Français.
Les points forts de la valeur
- L'objectif premier du groupe est de faire progresser le rendement de son portefeuille d'actifs grâce à un double mouvement : cessions d'immeubles peu rentables et réinvestissements dans des actifs plus rémunérateurs. L'équilibre cessions et investissements devrait permettre de changer le profil du groupe tout en préservant sa structure financière. - La foncière veut diversifier son profil avec pour objectif de ramener le segment résidentiel de 43 à 25% et d'augmenter les activités nouvelles pour atteindre 16% du patrimoine. Ces dernières concerneront essentiellement des hôtels et de la logistique, mais la foncière pourrait s'intéresser également à d'autres types d'activités comme des maisons de retraite. - Gecina distribue chaque année un dividende confortable, en progression régulière, qui assure aux actionnaires de la société un rendement intéressant.
Les points faibles de la valeur
- Gecina est très dépendante de la santé du marché local parisien (96 % des loyers du groupe sont perçus à Paris et en région parisienne). - Certains analystes estiment que la stratégie du groupe a tendance à sacrifier la liquidité et la qualité de ses actifs pour générer du rendement. - L'augmentation des spreads obligataires, le durcissement des conditions de crédit et des conditions boursières devraient faire chuter le marché de l'immobilier. - Les actifs de Gecina pourraient sous-performer ceux des concurrents du groupe dans l'Hexagone. - Les rebondissements dans la bataille qui oppose Gecina à son premier actionnaire Metrovacesa font craindre d'un enlisement du dossier et effraient les marchés.
Comment suivre la valeur
- Les activités de location de bureaux sont sensibles à l'évolution de la conjoncture et du climat des affaires en général. En revanche, les loyers issus des centres commerciaux, plus défensifs, dépendent du niveau de consommation des ménages (et donc de leur moral). - De manière générale, le taux de vacance (ou son contraire, le taux d'occupation) est un bon indicateur de tendance du marché immobilier. - Enfin, comme toute valeur foncière, le titre est dépendant du niveau des taux d'intérêt.
Immobilier
La construction emploie en France près d'un salarié du privé sur dix (8%, 1,444 million en 2007). En France le gouvernement a notamment doublé le prêt à taux zéro dans le neuf en 2009, et a mis en place un nouveau dispositif d'investissement locatif, issu de l'amendement Scellier, et qui permet une réduction d'impôt allant jusqu'à 25% du prix d'un bien destiné à la location. D'autres mesures complètent ce dispositif : le rachat de 30000 logements sur plan aux promoteurs immobiliers, la mise en place du pass-foncier, qui permet d'acquérir logement et terrain en deux temps, et la construction de 70000 logements sociaux. De plus, 1000 chantiers (tel que des aménagements routiers) ont été lancés.