(AOF) - Icade va racheter 94,5% de la Compagnie La Lucette à Morgan Stanley Real Estate Fund, annoncent les deux groupes dans un communiqué. Cette opération sera réalisée sur la base d'une rémunération de 2 actions Icade et 32,50 euros en numéraire pour 21 actions Compagnie La Lucette. A l'issue de ce rachat, Morgan Stanley Real Estate Fund deviendra le deuxième actionnaire d'Icade après la Caisse des dépôts et consignations avec une participation d'environ 4,5% du capital. Le conseil d'administration d'Icade et celui de Morgan Stanley Real Estate Fund ont tous deux approuvé l'ensemble de l'opération.
Les points forts de la valeur
- La nouvelle stratégie est de transformer le groupe en une foncière spécialisée dans les activités tertiaires (bureaux, centres commerciaux...) à la rentabilité plus importante que les logements. - La cession du pôle " logement ", estimée à 2 milliards d'euros, rapprochera Icade d'un profil " pure player " de l'immobilier commercial, le mieux valorisé de ses métiers.
Les points faibles de la valeur
- Depuis son introduction en Bourse, en avril 2006, Icade n'en finit pas de chercher un modèle économique. D'abord positionnée comme un acteur global de l'immobilier, la société a ensuite décidé d'accentuer son profil de foncière pour aujourd'hui renforcer le pôle tertiaire. - La réorientation stratégique actuelle représente un risque. D'autant qu'elle est réalisée dans un environnement économique difficile.
Comment suivre la valeur
- La location de bureaux est sensible à l'évolution de la conjoncture et du climat des affaires. Les loyers issus des centres commerciaux, plus défensifs, dépendent du niveau de consommation des ménages. - Dans un contexte économique difficile, les foncières sont prises entre deux tendances contradictoires : d'un côté, le risque de nouvelle baisse des loyers, de l'autre, un différentiel historiquement haut entre le coût de l'argent et les rendements promis par le secteur. - Icade est une valeur défensive et de rendement. Le versement d'un dividende exceptionnel d'au moins 6 euros, probablement au titre de l'exercice 2010 après cession du pôle logement, va accroître ponctuellement ce rendement.
Immobilier
Les foncières doivent réallouer leur portefeuille d'actifs pour affronter la crise du secteur. Les cessions leur ont permis d'accéder à des ressources financières à un moment où leurs cours de bourse étaient malmenés. Ainsi Gecina, qui doit faire face à une dette de 500 millions d'euros à échéance février 2010, a déjà cédé 700 millions d'euros d'actifs. Foncière des Régions (FDR) a vendu plusieurs biens, dont une soixantaine d'immeubles à France Télécom. Icade, qui a choisi de se recentrer sur l'immobilier d'entreprise, a mis sur le marché 32.000 logements et son pôle d'administration de biens. L'autre impératif pour les foncières est de renégocier les conditions de loyers en fin de bail pour prévenir le départ des locataires. Silic estime que ses pertes de revenus suite à la renégociation de ses baux atteignent 200.000 euros pour le premier semestre 2009. Ces sociétés, qui ont su stopper à temps les nouveaux projets pour réduire leurs coûts, peuvent compter sur des taux d'occupation généralement élevés, de l'ordre de 95%. Néanmoins elles sont confrontées à une incertitude de taille : les conséquences de l'augmentation du taux de chômage sur les taux d'occupation dans les mois à venir.