(AOF) - Unibail-Rodamco a annoncé qu'en 2009 son résultat net récurrent par action avait augmenté, en ligne avec ses projections, pour atteindre 9,19 euros soit une croissance de 7,1% comparé à 2008 ; ceci résulte à la fois d'une augmentation des loyers nets et d'un coût de la dette maîtrisé, a indiqué le groupe dans un communiqué. Dans ce cadre, Unibail-Rodamco se dit en mesure de maintenir sa distribution à un taux élevé (87% du résultat net récurrent) et proposera à ce titre aux actionnaires un montant de 8 euros par action, payable le 10 mai 2010. L'année 2009 a été marquée par une contraction de 15,2% de l'actif net réévalué par action qui s'établit à 128,20 euros à fin 2009, principalement due à une croissance des taux de rendement exigés par les investisseurs en immobilier commercial. Toutefois, cette baisse a été essentiellement concentrée sur le premier semestre. Unibail-Rodamco a pu observer un retour d'intérêt des investisseurs sur le second semestre, durant lequel les valeurs d'expertise des actifs se sont stabilisées. "Malgré une situation économique difficile, le Groupe termine l'année 2009 sur une croissance solide de ses résultats, en ligne avec les projections. La qualité du portefeuille immobilier a largement permis de limiter l'impact de la crise sur les revenus locatifs, tandis que les équipes d'Unibail-Rodamco ont redoublé d'efforts pour créer la préférence auprès des locataires et des visiteurs", a commenté Guillaume Poitrinal, Président du directoire.
Chiffre d'affaires
Au 30.09.2009 : loyers nets 1.198,7 millions d'euros (+4,4%) Au 30.06.2009 : loyers nets 634 millions d'euros (+5,5%) Au 31.12.2008 : loyers nets 1.215 millions d'euros (+8,5% à périmètre constant)
Résultats
Au 30.06.2009, Résultat net récurrent part du groupe : 426 millions d'euros (+7,6%) ; Résultat net part du groupe :-1.324 millions d'euros (contre 489 millions au premier semestre 2008) Au 31.12.2008, Résultat net part du groupe : -1.116 millions d'euros (contre 945 millions d'euros en 2007). Bénéfice net récurrent : 777 millions d'euros (+8,4% à périmètre constant).
Prévisions
Le groupe a réitéré son objectif de croissance du Résultat Net Récurrent par action de 7% ou plus en 2009. Il a également confirmé sa politique de distribution de 85% à 95% de son résultat net récurrent. Pour 2009, le paiement de la distribution s'effectuera en une seule fois en avril 2010.
Stratégie
Unibail-Rodamco a choisi de se spécialiser sur des actifs qui ont un très fort positionnement sur leur marché, notamment en raison de leur fréquentation, de leur taille, de leur emplacement ou de leur notoriété. Il privilégie les segments du marché immobilier qui présentent une certaine rareté de l'offre. La plupart de son activité (loyers nets) provient des centres commerciaux. Il a récemment décidé de réaliser la totalité de ses investissements en Europe. Poursuivant les arbitrages au sein de son portefeuille, il a cédé, en septembre dernier, un immeuble de bureaux à La Haye, aux Pays-Bas.
Evènements financiers
Le Groupe a profité de l'amélioration des conditions des marchés financiers pour lever 820 millions d'euros sous forme de placements privés obligataires de maturité variant de 7 à 10 ans. Il a également réalisé une émission publique obligataire à 500 millions d'euros ayant un coupon de 4,625% pour une durée de 7 ans. Au 30 septembre 2009, il dispose ainsi de plus de 3 milliards d'euros de lignes de crédit disponibles. Le groupe est né de la fusion, en 2007, du français Unibail et du néerlandais Rodamco. Début 2008 les activités Congrès-Exposition de la Chambre de commerce et de l'industrie de Paris (CCIP) et d'Unibail-Rodamco ont été rapprochées pour créer le leader sur le marché français des congrès et expositions.
Forces
- Le groupe détient un portefeuille d'actifs de qualité qui comprend des centres commerciaux de grande taille, 75% d'entre eux accueillant plus de 7 millions de visiteurs par an. Le groupe détient 12 des 25 plus grands centres commerciaux d'Europe. En France il possède les cinq centres les plus fréquentés (Les Quatre-Temps à la Défense, le Forum des Halles à Paris, Parly 2 et Vélizy 2 en région parisienne, et la Part-Dieu à Lyon); - Dans les centres commerciaux, Unibail bénéficie d'une double position de leader : à la fois géographique (en Europe), mais également sur chacun de ses actifs; - Du fait de sa forte position concurrentielle et de sa solide structure financière, le groupe peut saisir les opportunités qui se présentent sur le marché. D'autant plus que de nombreux acteurs (foncières, fonds d'investissement, ou banques) sont prêts à céder des actifs immobiliers; - Dans un environnement dégradé, le groupe est parvenu à accroître ses revenus locatifs de 4,4% sur les neuf premiers mois de 2009, ce qui souligne la résistance de son modèle économique. Les revenus des centres commerciaux, qui représentent quasiment les deux tiers de son activité totale, ont significativement progressé (+8%); - Certains analystes estiment que dans les grands centres commerciaux la multiplicité des enseignes soutient le taux de fréquentation en période de crise; - Les loyers de bureaux ne représentent que 17,5% de l'activité sur le premier semestre alors que l'immobilier de bureaux est soumis aux cycles économiques; - La structure financière du groupe est saine même si le ratio d'endettement a légèrement augmenté (est passé de 30% à 33% entre fin 2008 et fin juin 2009); - Le dividende distribué au titre de l'exercice 2008 (de 7,5 euros par action) est en augmentation de 7,1%. Unibail prévoit de maintenir inchangée sa politique de distribution pour 2009 avec un objectif de distribution d'une grande partie du résultat récurrent aux actionnaires (entre 85% et 95%). L'action offre donc un rendement élevé (plus de 5%).
Faiblesses
- Les ajustements à la baisse de la valeur des actifs ont affecté le résultat net sur le premier semestre. Le déficit net atteint plus de 1,3 milliard d'euros, en particulier du fait de la dépréciation de valeurs des centres commerciaux; - L'objectif de croissance du résultat net courant pourrait être remis en cause si la foncière ne parvenait à mener à bien tous les projets identifiés; - La diversification géographique est encore limitée car l'Europe Centrale représentait moins de 10% des loyers nets en 2008 tandis que l'activité en France représente plus de la moitié de ces loyers (57%); - Le cours du titre, correctement valorisé avec un PER de près de 17, n'offrirait pas de vrai potentiel de valorisation selon certains analystes.
Principales activités
Trois segments: centres commerciaux (73% du chiffre d'affaires), bureaux (19%) et congrès-expositions (8%)
Le secteur
Les foncières doivent réallouer leur portefeuille d'actifs pour affronter la crise du secteur. Les cessions leur ont permis d'accéder à des ressources financières à un moment où leurs cours de bourse étaient malmenés. Ainsi Gecina, qui doit faire face à une dette de 500 millions d'euros à échéance février 2010, a déjà cédé 700 millions d'euros d'actifs. Foncière des Régions (FDR) a vendu plusieurs biens, dont une soixantaine d'immeubles à France Télécom. Icade, qui a choisi de se recentrer sur l'immobilier d'entreprise, a mis sur le marché 32.000 logements et son pôle d'administration de biens. L'autre impératif pour les foncières est de renégocier les conditions de loyers en fin de bail pour prévenir le départ des locataires. Ces sociétés, qui ont su stopper à temps les nouveaux projets pour réduire leurs coûts, peuvent compter sur des taux d'occupation généralement élevés, de l'ordre de 95%. Néanmoins elles sont confrontées à une incertitude de taille : les conséquences de l'augmentation du taux de chômage sur les taux d'occupation dans les mois à venir.
La valeur dans son secteur
Unibail Rodamco est le leader européen de l'immobilier commercial (premier opérateur, investisseur et développeur). Son challenger, le britannique Land Securities, affiche seulement 12 milliards d'euros d'actifs (contre 23 milliards pour Unibail).
Comment suivre la valeur
Les performances du groupe sont sensibles à l'évolution du PIB des économies où il intervient, aux taux d'intérêt, à l'inflation et au comportement des consommateurs (notamment de leur niveau de confiance). Concernant l'immobilier de bureaux, le taux de vacance des actifs est un indicateur clé. Unibail-Rodamco est soumis au régime fiscal français des SIIC, ce qui lui permet de bénéficier d'une exemption d'impôt sur son résultat récurrent et sur les plus-values sur cessions, sous réserve qu'il remplisse certaines conditions. Il doit notamment distribuer au moins 85% de son résultat récurrent.
Dernier dividende versé
7,50 euros par action sur résultats 2008
Taux de distribution des dividendes
88%
Taux de croissance du dividende par action
+7,1%
Rendement
5%
Estimation du prochain dividende par action
8 euros en 2010
Immobilier
Les foncières doivent réallouer leur portefeuille d'actifs pour affronter la crise du secteur. Les cessions leur ont permis d'accéder à des ressources financières à un moment où leurs cours de bourse étaient malmenés. Ainsi Gecina, qui doit faire face à une dette de 500 millions d'euros à échéance février 2010, a déjà cédé 700 millions d'euros d'actifs. Foncière des Régions (FDR) a vendu plusieurs biens, dont une soixantaine d'immeubles à France Télécom. Icade, qui a choisi de se recentrer sur l'immobilier d'entreprise, a mis sur le marché 32.000 logements et son pôle d'administration de biens. L'autre impératif pour les foncières est de renégocier les conditions de loyers en fin de bail pour prévenir le départ des locataires. Silic estime que ses pertes de revenus suite à la renégociation de ses baux atteignent 200.000 euros pour le premier semestre 2009. Ces sociétés, qui ont su stopper à temps les nouveaux projets pour réduire leurs coûts, peuvent compter sur des taux d'occupation généralement élevés, de l'ordre de 95%. Néanmoins elles sont confrontées à une incertitude de taille : les conséquences de l'augmentation du taux de chômage sur les taux d'occupation dans les mois à venir.