(AOF) - Unibail-Rodamco a publié pour le premier trimestre un chiffre d'affaires de 413,1 millions d'euros, en repli de 0,9%. Le groupe a souligné que le chiffre d'affaires des commerçants dans ses centres commerciaux avait augmenté de 2,8%. " Toutes les régions ont vu une augmentation du chiffre d'affaires des locataires sur ce trimestre par rapport au premier trimestre 2009 ", a précisé le groupe foncier. En excluant les Pays-Bas où des cessions d'actifs non stratégiques sont en cours, les revenus locatifs bruts dans les centres commerciaux d'Unibail-Rodamco sont en croissance de 4,3% par rapport au premier trimestre 2009 (y compris une augmentation de 6% en France). Dans le secteur des bureaux, les revenus locatifs bruts ont diminué de 8,9% par rapport au premier trimestre 2009 en raison des cessions réalisées au cours de l'année 2009.
Chiffre d'affaires
Au 31.12.2009 Loyers nets : 1.257 millions d'euros (+3,4%); Au 31.12.2008 Loyers nets : 1.215 millions d'euros (+8,5% à périmètre constant)
Résultats
Au 31.12.2009, Résultat net récurrent part du groupe : 836 millions d'euros (+6,9%); Résultat net part du groupe : -1.467,8 millions d'euros Au 31.12.2008, Résultat net part du groupe : -1.116 millions d'euros (contre 945 millions d'euros en 2007). Bénéfice net récurrent : 777 millions d'euros (+8,4% à périmètre constant).
Prévisions
Selon les dirigeants du groupe, 2010 sera une année de transition, marquée par (i) une indexation des loyers faible voire négative, (ii) la perte de loyers due à l'impact des cessions d'actifs réalisées en 2009 et (iii) une livraison limitée de nouveaux actifs. La croissance du résultat net récurrent par action devrait être comprise entre 0% et 2% (contre 7% en 2009). Ensuite, Unibail anticipe une reprise de sa dynamique de croissance, fondée sur l'attractivité accrue de ses grands centres commerciaux et la livraison de projets de développement dont le montant total d'investissement atteint 5,6 milliards d'euros.
Stratégie
Le coeur de métier du groupe est d'exploiter de très grands centres commerciaux (ou " jumbos "), qui comptent plus de sept millions de visites par an. Face à la crise, qui a induit un changement de comportement des consommateurs, Unibail a choisi de rénover la moitié de ses grands centres. Il bénéficie d'un faible ratio d'endettement et d'un niveau élevé de liquidités financières, qui lui permettent de soutenir sa politique de croissance externe, soulignée récemment par l'acquisition du portefeuille d'actifs de Simon Ivanhoe.
Evènements financiers
Suite au désengagement d'Europe de Simon Property, leader mondial des centres commerciaux, Unibail a acquis, pour 715 millions d'euros, la société européenne de l'américain, Simon Ivanhoé. Cette dernière détient cinq centres commerciaux en France et deux en Pologne. Grâce à cette opération, qui devrait être finalisée durant le premier semestre 2010, Unibail diversifie son positionnement géographique à Paris et consolide sa présence en Pologne. Le groupe a déjà deux centres commerciaux dans ce pays. Selon son dirigeant, avec cette acquisition, le groupe s'empare de centres commerciaux dans des villes majeures : un en banlieue parisienne, à Torcy, qui accueille neuf millions de visiteurs par an, et deux à Varsovie.
Forces
- Le groupe détient un portefeuille d'actifs de qualité qui comprend des centres commerciaux de grande taille (75% d'entre eux) accueillant plus de 7 millions de visiteurs par an. Le groupe détient 12 des 25 plus grands centres commerciaux d'Europe. En France il possède les cinq centres les plus fréquentés (Les Quatre-Temps à la Défense, le Forum des Halles à Paris, Parly 2 et Vélizy 2 en région parisienne, et la Part-Dieu à Lyon); - Dans les centres commerciaux, Unibail bénéficie d'une double position de leader : à la fois géographique (en Europe), mais également sur chacun de ses actifs. Cela lui garantit une force de frappe suffisante pour attirer des enseignes leaders et donc accroître la fréquentation des centres; - Du fait de sa forte position concurrentielle et de sa solide structure financière, le groupe peut saisir les opportunités qui se présentent sur le marché. D'autant plus que de nombreux acteurs (foncières, fonds d'investissement, ou banques) sont prêts à céder des actifs immobiliers; - Dans un environnement dégradé, le groupe est parvenu à accroître ses revenus locatifs de 3,4% sur l'année 2009, ce qui souligne la résistance de son modèle économique. Les revenus des centres commerciaux, qui représentent la majeure partie de son activité, ont significativement progressé (+6%) grâce à la qualité de son portefeuille immobilier; - Certains analystes estiment que dans les grands centres commerciaux la multiplicité des enseignes soutient le taux de fréquentation en période de crise. En 2009, le nombre de visiteurs dans les centres commerciaux du groupe a été stable; - Les loyers de bureaux ne représentent que 17,5% de l'activité sur 2009 alors que l'immobilier de bureaux est soumis aux cycles économiques; - La structure financière du groupe est saine, ce qui lui permet de financer sa dernière acquisition en utilisant ses lignes de crédit disponibles; - Le groupe a maintenu la distribution de dividendes à un taux élevé sur le résultat 2009 (87% du résultat net récurrent). L'action offre donc un rendement élevé (plus de 5%).
Faiblesses
- La foncière a creusé ses pertes nettes en 2009 du fait d'un ajustement à la baisse de 2,3 milliards d'euros des valeurs de placement; - Son actif net réévalué par action a chuté de 15,2% pour s'établir à 128,20 euros à fin 2009; - Unibail a annoncé des perspectives moroses pour 2010; - La diversification géographique est encore limitée : l'Europe Centrale représentait moins de 10% des loyers nets en 2009, tandis que l'activité en France en représentait plus de la moitié (58%); - Le cours du titre, correctement valorisé avec un PER de près de 16, n'offrirait pas de vrai potentiel de valorisation selon certains analystes.
Principales activités
Trois segments: centres commerciaux (73% du chiffre d'affaires), bureaux (19%) et congrès-expositions (8%).
Le secteur
Ces derniers mois, peu d'opérations de rachats ont eu lieu dans le secteur. Seuls quelques institutionnels (tels que Morgan Stanley chez Altarea, ou Commerz Real chez CegeReal) se sont désengagés pour se conformer à la législation encadrant les SIIC. Alors qu'Icade s'apprête à lancer une OPA sur la Compagnie la Lucette, le secteur devrait entrer dans une phase de consolidation à la faveur de la mauvaise santé financière des foncières espagnoles au capital de certaines entreprises. Ainsi Colonial, majoritaire chez Foncière Lyonnaise, a été repris par les banques qui devraient céder cet actif. Les actionnaires espagnols de Gecina devraient également se désengager de la société. La Foncière des Régions pourrait mener une offensive sur Gecina.
La valeur dans son secteur
Unibail Rodamco est la première foncière européenne et le leader européen de l'immobilier commercial (premier opérateur, investisseur et développeur). Son challenger, le britannique Land Securities, affiche seulement 12 milliards d'euros d'actifs (contre 22,3 milliards pour Unibail).
Comment suivre la valeur
- Les performances du groupe sont sensibles à l'évolution du PIB des économies où il intervient, aux taux d'intérêt, à l'inflation et au comportement des consommateurs (notamment de leur niveau de confiance). Concernant l'immobilier de bureaux, le taux de vacance des actifs est un indicateur clé. - Unibail-Rodamco est soumis au régime fiscal français des SIIC, ce qui lui permet de bénéficier d'une exemption d'impôt sur son résultat récurrent et sur les plus-values sur cessions, sous réserve qu'il remplisse certaines conditions. Il doit notamment distribuer au moins 85% de son résultat récurrent. - A travers sa dernière acquisition le groupe a récupéré des centres commerciaux de plus petite taille, qui ne correspondent pas à son coeur de métier. Il pourrait donc les céder.
Dernier dividende versé
8 euros par action sur résultats 2009
Taux de distribution des dividendes
87% du résultat net récurrent
Taux de croissance du dividende par action
+6,7%
Rendement
5%
Estimation du prochain dividende par action
8,23 euros en 2010
Immobilier
Les promoteurs ne sont pas très optimistes pour 2010. A l'image de Nexity, ils s'attendent généralement à des ventes de logements neufs en dessous du seuil des 100.000. Le secteur devrait, en effet, pâtir de l'allégement du dispositif Scellier et de l'arrêt, en juin, du dispositif de doublement du prêt à taux zéro pour l'achat d'un logement neuf. Les perspectives ne sont pas meilleures pour les logements anciens : certains analystes parient sur un recul de 4% du prix moyen des logements anciens en France cette année. Alors qu'Icade s'apprête à lancer une OPA sur la Compagnie la Lucette, le secteur devrait entrer dans une phase de consolidation à la faveur de la mauvaise santé financière des foncières espagnoles au capital de certaines entreprises. Ainsi Colonial, majoritaire chez Foncière Lyonnaise, a été repris par les banques qui devraient céder cet actif. Les actionnaires espagnols de Gecina devraient également se désengager de la société. La Foncière des Régions pourrait mener une offensive sur Gecina.