(AOF / Funds) - "Les investisseurs qui s'attendent vraiment à une décennie perdue restent les mieux placés pour se concentrer sur les actifs primes. Cependant, si l'on se fonde sur les prévisions économiques actuelles qui suggèrent que la reprise va continuer et que les rendements des obligations vont diminuer, les investisseurs immobiliers devraient évoluer plus en haut sur la courbe de risque afin de bénéficier de la prime de risque actuelle et de participer au prochain cycle locatif", note Henderson Global Investors. "Après avoir connu la pire crise de son histoire depuis la grande dépression, l'économie mondiale s'est reprise en 2009. Les principales économies européennes connaissent de nouveau une période de croissance et les sentiments sur les indicateurs économiques se sont rétablis tout comme les marchés financiers internationaux." "Plusieurs des principaux facteurs économiques tels que les bénéfices des sociétés, les prix à la consommation, les flux commerciaux, l'emploi et les écarts de rendement des obligations d'entreprises, sont bien supérieurs aux prévisions effectuées l'an dernier. Les chiffres publiés par Oxford Economics continuent de prévoir une reprise mitigée d'environ 2,5% par an, en moyenne, de la croissance du PIB pour les trois prochaines années pour la plupart des principaux pays européens." "Dans un tel contexte, les marchés immobiliers locatifs devraient également s'approcher de leur plus bas niveau et les investisseurs devraient commencer à réinvestir de façon stratégique afin de bénéficier du nouveau cycle émergeant. Cela n'est cependant pas d'actualité sur les marchés de l'investissement immobilier en Europe où les investisseurs et les banques de financement sont toujours averses au risque, se concentrant de façon quasi exclusive sur les actifs core. Le produit le plus recherché semble être un actif stable avec un bail à long terme qui survivra à la volatilité et à l'incertitude à court terme." "Cependant, s'entourer d'un maximum de sécurité, dans un marché où les investisseurs sont conscients des risques, ne s'effectue pas sans coûts. Alors que les rendements prime des bureaux, commerces et des centres commerciaux se sont fortement repris au cours des 18 derniers mois, les investisseurs semblent être prêts à payer des primes importantes pour se garantir des revenus à long-terme. L'approche en vigueur montre que les investisseurs ne sont pas vraiment convaincus qu'une forte reprise économique aura lieu à court terme et qu'ils s'adaptent pour faire face à une période difficile prolongée." "Les marchés locatifs sont en retard sur les indicateurs économiques. Les crises économiques passées montrent que les loyers peuvent connaître leur plus bas niveau jusqu'à 2-3 ans après la pire période de crise. Cela signifie que la croissance locative devrait être effective sur les marchés immobiliers européens entre mi-2011 et mi-2012. Mais comme les marchés ont été épargnés, au cours de ce cycle, par un boom de la construction, les valeurs locatives devraient se stabiliser plus rapidement." "La reprise précoce des loyers prime à Londres, et dans une plus faible mesure à Paris, au cours du premier semestre 2010, renforce cet argument. La reprise locative est en vue, tout du moins pour les actifs prime, et devrait commencer à avoir un impact sur les évaluations des investissements. Tant que la sur-location n'est pas un problème, les baux expirant vers 2014-2015 devraient potentiellement bénéficier de la re-location dans un contexte de hausse de la croissance locative. De plus, les périodes de forte hausse des loyers attirent généralement les investisseurs spéculatifs qui visent en particulier les locaux vacants ou avec des baux à court-terme." "C'est en général à l'apogée du cycle locatif que les investisseurs enchérissent sur les actifs, lorsque le marché a connu une période de forte croissance. Les investisseurs se basent sur les tendances de croissance passées pour se projeter dans l'avenir (...) les valeurs des capitaux payées pour les bureaux en 2007 (juste avant que le marché ne se retourne) laissaient supposer une période de forte croissance locative ou de baisse supplémentaire des rentabilités pour augmenter les rendements." "La croissance locative devrait, pour faire mieux que le taux sans risque, être supérieure à 3,5% par an au plus haut niveau du marché, en supposant que le taux sans risque et les rendements immobiliers soient stables (...) les investisseurs ont un comportement plus risqué lorsque le cycle économique est à son plus haut niveau. Cependant, une période prolongée de croissance locative n'est pas forcément la bonne période pour effectuer des investissements spéculatifs, car il est fort probable qu'elle soit suivie d'une période de baisse voire d'une récession pure et simple." "A l'inverse, en anticipant et en se déplaçant plus en haut sur la courbe de risque, en évitant la crise du marché locatif, les investisseurs peuvent au moins acheter en période de reprise locative totale. Le risque reste évidemment que les prévisions économiques se détériorent encore et que la reprise du marché locatif soit retardée, mais la reprise cyclique des loyers devrait avoir lieu en fin de compte." "En particulier, comme nous pouvons le constater lors de ce cycle, le manque d'offres d'immeubles neufs confirme l'augmentation technique de la valeur locative, même dans ce qui peut être considéré comme un environnement de faible croissance économique. Les investisseurs sont récompensés avec une prime de risque conséquente pour une exposition hors du segment prime." Par exemple, le gestionnaire "montre que la prime pour le plus faible quartile des centres commerciaux au Royaume-Uni comparé au quartile le plus élevé est passée de tout juste 180 points de base à 560 points de base en juin 2010. Alors que peu d'investisseurs sont prêts à prendre des risques, les investisseurs les plus audacieux sont quant à eux récompensés pour leur comportement risqué". "Il est difficile de montrer une augmentation de la prime de risque pour les autres pays européens, étant donné le manque de données dont nous disposons à ce niveau. Cependant, le fait que les volumes de transactions sur les actifs secondaires en Europe soient exceptionnellement faibles indique que les primes de risque ont augmenté sur de nombreux marchés." "Il faut bien reconnaître que de nombreux investisseurs sont convaincus qu'il s'agit du bon moment pour se déplacer plus en haut sur la courbe de risque mais ne sont pas forcément en mesure d'agir en conséquence. La situation dans laquelle se trouvent les banques européennes avec les problèmes liés à leurs bilans immobiliers reste un obstacle. La plupart des banques européennes ne sont prêtes à financer que des actifs core." "Cela signifie que les actifs secondaires ne changent pas forcément de mains, indépendamment de l'appétit des investisseurs. La raison la plus évidente de l'aversion continue au risque est le malaise des investisseurs face aux perspectives économiques. La menace d'une période prolongée de sous-performance et d'une éventuelle décennie perdue, semblable à celle qu'a connu le Japon, reste possible. Dans une longue période de stagnation le nombre de locaux d'immobilier commercial vacants devrait rester élevé, affaiblissant la reprise locative ce qui aurait principalement des conséquences sur la performance des actifs secondaires." "Cependant, comme ce scénario serait accompagné par de faibles rendements des obligations et des taux d'intérêts, les actifs prime pourraient bénéficier d'une forte diminution des rendements. La forte baisse des obligations-AAA a poussé le rendement du Bund à 10 ans à 2,3% en septembre 2010 et démontre que le marché soutient ce point de vue. Cependant, les investisseurs immobiliers, qui justifient leurs enchères agressives par le faible rendement des obligations, risquent de se laisser emporter dans une bulle du marché des obligations." AUT/ALO