(AOF) - Mercialys déclare être entré en négociations exclusives en vue de céder divers portefeuilles d'actifs commerciaux pour un montant de 100 millions d'euros actes en main avant le 31 décembre 2010. " Parmi les actifs objets de ces négociations, on trouve essentiellement un portefeuille de galeries de services, des surfaces alimentaires, des murs de restaurants isolés et divers lots de copropriété ", a précisé le groupe. Sur la base des négociations en cours, ces cessions seraient réalisées à un taux de capitalisation moyen d'environ 6,5%, soit une valeur totale en ligne avec la valeur d'expertise de ces actifs au 30 juin 2010, pour une plus-value nette estimée à une trentaine de millions d'euros. Mercialys rappelle que son portefeuille était estimé à 2,468 milliards d'euros au 30 juin 20101. C'est donc environ 4% du portefeuille qui seraient ainsi arbitrés. " C'est une nouvelle étape de notre stratégie de valorisation d'actifs qui s'enclenche, a commenté Jacques Ehrmann, Président Directeur Général de Mercialys. Notre métier consiste à travailler et à mettre en valeur les actifs à potentiel. Nous devons chaque année nous soumettre à une discipline d'identification des actifs arrivés à un stade de développement satisfaisant afin d'évaluer les opportunités d'arbitrage de ces actifs auprès d'investisseurs financiers de long terme pour les remplacer par d'autres actifs plus dynamiques. Nous sommes des transformateurs et non des collectionneurs d'immobilier de commerce. "
Les points forts de la valeur
- Le spécialiste des galeries marchandes des centres commerciaux, et filiale foncière de Casino, bénéficie d'atouts lui permettant de résister à un contexte sectoriel encore difficile : un positionnement sur des centres commerciaux défensifs, un partenariat fort avec Casino lui donnant accès au pipeline du distributeur, un potentiel de réversion des loyers et un taux d'effort mesuré des locataires (8,6% soit moins que la concurrence), et un positionnement en France, marché sur lequel la particularité du droit au bail limite la vacance. - En dépit d'une pression sur les loyers de marché, le taux d'effort des locataires Mercialys, inférieur à celui des concurrents, autorise un relèvement des loyers via la renégociation des baux. - Mercialys est un pure player sur une classe d'actif défensif avec une croissance inégalée dans le secteur (à deux chiffres en 2009). - Le groupe n'est pas endetté. - Mercialys poursuit son programme d'investissement et de remise à niveau de ses centres. Plus de 500 millions d'euros de dépenses sont d'ores et déjà prévues.
Les points faibles de la valeur
- La croissance organique sera moindre en 2010 du fait d'une indexation défavorable. - Les cibles potentielles pour réaliser de la croissance externe sont très recherchés et donc rares. - Le titre est sensible à la baisse des prix de l'immobilier, au renchérissement des primes de risque et à l'évolution des taux d'intérêt. - La valorisation élevée du titre pourrait le rendre sensible aux mauvaises nouvelles. - Le rendement de Mercialys, autour de 4%, est assez faible pour une foncière.
Comment suivre la valeur
- Il n'y a qu'un lien très faible entre le chiffre d'affaires des commerçants, lié à l'activité économique et à la confiance des ménages, et le montant des loyers perçus par les foncières. La valeur a donc un profil défensif. - De manière générale, le taux de vacance est un bon indicateur de tendance du marché immobilier. - Le cash-flow est l'indicateur le plus important pour une société foncière. Tout investisseur s'intéressant aux sociétés foncières doit aussi s'attacher à deux autres éléments : la valeur réactualisée des actifs et la capacité à servir le dividende. - L'actif net réévalué (ANR) est également une donné clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière. - Mercialys a opté pour le nouveau statut fiscal SIIC, qui prévoit l'obligation de distribuer 85% du résultat courant et 50% des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles sous forme de dividendes.
Immobilier
La Fédération des promoteurs constructeurs (FPC) anticipe une sensible augmentation de prix pour tous les logements. Cette évolution résulterait de l'arrivée sur le marché à partir du deuxième semestre d'une génération de programmes immobiliers Bâtiments basses consommations (BBC). Ces bâtiments devraient engendrer une hausse de prix de vente comprise entre 3,5% et 5%. A cela s'ajoute la réforme en cours des aides d'accession à la propriété, qui sera effective à partir de début 2011. Cette réforme entraîne la suppression à la fin de l'année du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt. Les acquéreurs seraient donc incités à prendre leur décision d'achat avant fin 2010. De même, une diminution de l'avantage fiscal dans le cadre de la loi Scellier devrait également accélérer les achats d'ici fin 2010. Autre facteur très important : le niveau particulièrement bas des taux d'intérêt. L'Observatoire Crédit Logement CSA estime qu'ils devraient encore se tasser dans les prochains mois. FTB/ACT/