(AOF) - Gecina annonce avoir conclu trois opérations sur le secteur des bureaux représentant un montant total d'engagement dépassant les 440 millions d'euros. Ces acquisitions s'inscrivent dans la stratégie annoncée par Gecina, à savoir accroître son leadership sur le segment des bureaux avec pour objectif de porter la valeur de ce patrimoine de 5,5 milliards d'euros à 9 milliards à l'horizon 2014, précise la foncière. Dans ce cadre, Gecina dit diversifier son risque en investissant à la fois sur deux actifs loués ou pré-loués engendrant des cash flows sécurisés sur la base d'un rendement moyen de 6,5% et sur un développement en blanc bénéficiant d'un taux de rendement de 8%.
Les points forts de la valeur
- Le controversé Joaquin Rivero, à l'origine d'une croissance tout azimut et de problèmes de gouvernance, a cédé son poste à de nouveaux dirigeants. Ils mettent en place une stratégie consistant à recentrer la société sur ses principaux métiers, sur le plan géographique et opérationnel. - Le nouveau périmètre stratégique de la foncière comportera les actifs de bureau, de logement et les murs d'établissements de santé. Le patrimoine global de plus de 10 milliards d'euros, composé notamment des adresses les plus prestigieuses de Paris, en fera toujours l'une des premières foncières françaises. - Les actifs hôteliers et logistiques ne sont désormais plus considérés comme stratégiques. Les actifs espagnols vont être cédés. - Les analystes considèrent actuellement que la valeur est peu chère avec une décote en Bourse par rapport un actif net réévalué (ANR) déjà à des niveaux de bas de cycle.
Les points faibles de la valeur
- Le secteur souffre actuellement du manque de visibilité sur la conjoncture économique ainsi que de craintes persistantes sur le marché du financement étant donné que la dette est le second élément, après les actifs immobiliers, constitutif de l'activité des foncières. - La confiance des investisseurs pourrait mettre du temps à revenir et la décote par rapport à l'ANR mettre du temps à se résorber étant donné que les deux associés, Joaquin Rivero et Bautista Soler, possèdent encore 31,4% du capital, quand Metrovacesa et Predica en contrôlent 35%. - Gecina est très dépendante de la santé du marché local parisien (96% des loyers du groupe sont perçus à Paris et en région parisienne). La foncière possède également des actifs très orientés logement. - Malgré une amélioration de sa situation financière, tous les problèmes ne sont pas encore résolus. La société est notamment toujours notée " non investment grade ", ce qui rend difficile l'accès aux marchés obligataires à des taux raisonnables.
Comment suivre la valeur
- L'actif net réévalué (ANR) est une donné clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière. - Les perspectives des foncières en termes de cash-flow comme d'ANR sont sensibles aux prévisions macroéconomiques. - Comme toute valeur foncière, le titre est dépendant également du niveau des taux d'intérêt. - Le taux de vacance (ou son contraire, le taux d'occupation) est un bon indicateur de tendance du marché immobilier. - Gecina va pouvoir reprendre sa marche en avant, d'une manière plus raisonnée et sans doute plus convaincante vis-à-vis des investisseurs. La concrétisation de la nouvelle stratégie du groupe sera néanmoins déterminante. - A suivre notamment l'objectif de faire progresser le portefeuille foncier de 3 milliards d'euros d'ici à 2014, ce qui représente une hausse de 50%. - Les investisseurs institutionnels et particuliers pourraient jouer les arbitres en cas de reprise des hostilités entre les différentes parties prenantes au capital. D'une manière générale, la consolidation du secteur pourrait reprendre.
Immobilier
La Fédération des promoteurs constructeurs (FPC) anticipe une sensible augmentation de prix pour tous les logements. Cette évolution résulterait de l'arrivée sur le marché à partir du deuxième semestre d'une génération de programmes immobiliers Bâtiments basses consommations (BBC). Ces bâtiments devraient engendrer une hausse de prix de vente comprise entre 3,5% et 5%. A cela s'ajoute la réforme en cours des aides d'accession à la propriété, qui sera effective à partir de début 2011. Cette réforme entraîne la suppression à la fin de l'année du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt. Les acquéreurs seraient donc incités à prendre leur décision d'achat avant fin 2010. De même, une diminution de l'avantage fiscal dans le cadre de la loi Scellier devrait également accélérer les achats d'ici fin 2010. Autre facteur très important : le niveau particulièrement bas des taux d'intérêt. L'Observatoire Crédit Logement CSA estime qu'ils devraient encore se tasser dans les prochains mois. FTB/ACT/