(AOF / Funds) - "Dans un contexte de reprise économique fragile, l'immobilier de bureaux en Ile-de-France enregistre actuellement des signaux positifs laissant présager le début indéniable d'un nouveau cycle, qui vient s'inscrire après deux cycles aux caractéristiques très différentes. Si le cycle courant de 1997 à 2003 avait été marqué par un fort effet de rattrapage, une forte croissance et une correction peu brutale, le cycle 2003-2009 a quant à lui été marqué par la financiarisation et l'internationalisation, mais également par la maîtrise de l'offre", note UFG PM. "Point commun aux deux cycles et signe d'un secteur mature, la phase de correction n'a pas dérapé, comme entre 1993 et 1996, en une crise immobilière, avec son cortège de surproduction de surfaces et de ventes d'actifs à la casse." "Compte tenu du contexte macroéconomique, financier et immobilier, quelles sont les principales tendances du cycle qui s'annonce ? Et quels sont les grands risques qui en menaceraient le déroulement sans heurts ?", s'interroge le gestionnaire. "[-73]· l'aube de 2011, l'économie française demeure en phase de sortie récession. Le PIB devrait connaître une croissance modérée culminant en 2015-2016, sans jamais dépasser 3%. Le chômage, déterminant majeur du marché de bureaux, devrait entamer en 2012 une lente décrue et sur la base de corrélations historiques, il devient possible d'estimer l'évolution à venir des grands indicateurs immobiliers." "Globalement, le secteur immobilier devrait connaître une croissance molle jusqu'en 2012, avant d'accélérer jusqu'au prochain pic de 2015-2016 : l'absorption nette devrait croître jusqu'à environ 1 million de m2 en 2015, sans dépasser les pics des cycles précédents ; le taux de vacance devrait s'améliorer jusqu'à un point bas de 4,5% en 2016. Si les valeurs locatives de marché ne devraient réellement repartir à la hausse qu'en 2013, les valeurs prime dépasseront en 2016 les valeurs maximales de 2000 et 2007. Quant aux taux de rendement prime, ils devraient demeurer sous les 5% pendant deux ans, avant de se redresser vers 5,5% sous l'effet d'une remontée des taux d'intérêt." "Au total, au cours des cinq années à venir, la performance annuelle moyenne de l'immobilier de bureaux francilien devrait être supérieure à sa moyenne historique. Toutefois, plusieurs risques externes pèsent sur le secteur immobilier. L'enlisement de l'économie dans une situation déflationniste à la japonaise est susceptible de dégrader significativement, via la chute des loyers et du niveau d'occupation, le rendement locatif. En revanche, la performance globale serait alors soutenue par le maintien à des faibles niveaux des taux de rendement." "L'immobilier est également sous la menace d'un choc de taux d'intérêt, par exemple dans le cas de figure d'une crise de la dette publique, qui déprimerait les revenus locatifs, tout en faisant bondir les taux de rendement. Enfin, un choc d'inflation, importée dans une économie atone, aurait un impact négatif sur l'immobilier : en effet, si l'indexation des revenus protège temporairement le rendement locatif, la valeur du capital serait très sensible à une hausse des taux d'intérêt..." AUT/ALO