Comment éviter l'explosion des prix et fluidifier le marché immobilier ? Les pistes de l'OCDE
Dans son dernier rapport, l'OCDE souligne les failles du marché immobilier français : manque de logements, prix élevés, politiques sociales coûteuses et peu efficaces... Mais l'organisation internationale ne se contente pas de critiquer, elle propose des axes d'amélioration au gouvernement français, qui ont pour principaux objectifs de fluidifier le marché et de réduire les distorsions induites par une forte réglementation, la fiscalité ou encore les subventions. Un véritable plaidoyer en faveur d'une plus grande libéralisation du marché passant par un allégement des contraintes.
L'OCDE dans son dernier un rapport sur l'économie française pointe du doigt le problème du logement dans notre pays. Selon l'organisation internationale, « alors que la brutalité de la crise économique laissait présager d'une violente correction à la baisse, le marché soutenu par des conditions de financement exceptionnellement et certaines politiques stimulant la demande s'est retourné et a rebondi vigoureusement en France comme dans d'autres pays de l'OCDE. » Si le risque de chute des prix est non négligeable, notamment en cas de renchérissement des conditions de crédit, la situation en France semble caractérisée par un manque d'offre de logement concentré dans certaines zones géographiques dites tendues, telles que Paris.
Les faibles niveaux des taux d'emprunt pourraient soutenir la progression des prix
Dans son analyse, l'OCDE indique que le marché « reste vulnérable en cas de nette remontée des taux, mais le maintien de taux bas pourrait en revanche nourrir une bulle sur les prix immobiliers. » En cas d'emballement prolongé des prix, l'OCDE propose l'adoption de mesures explicites visant à limiter la distribution de crédit à l'habitat aux ménages.
Mieux évaluer les politiques publiques de soutien au logement
Mais ce n'est pas la seule idée de l'organisation internationale. Son étude montre que malgré une progression remarquable des conditions de logement depuis plus de 50 ans, la situation pourrait être sensiblement améliorée car le mal logement continue de toucher en France plus de 5 % de la population. En outre, les inégalités face au coût du logement se sont récemment creusées. Et des tensions perdurent, concentrées dans des zones géographiques dites tendues, où l'offre est insuffisante. Or, la politique du logement poursuit en France des buts multiples et parfois difficilement conciliables. D'après l'OCDE la France « doit donc gagner en cohérence et s'articuler davantage autour de trois axes : d'abord développer les aides personnelles sous conditions de ressources ; ensuite soutenir directement l'offre en zones tendues, notamment via un secteur social recentré sur les ménages défavorisés et enfin réduire certaines entraves aux mécanismes de marché, afin de rendre l'offre plus réactive, le marché plus fluide, et les distorsions plus limitées. » Si les deux premières propositions ne peuvent que susciter l'adhésion, qui ne souhaite pas que le gouvernement améliore la situation des mal logés, toujours trop nombreux en France, les autres pistes de réforme ne vont pas plaire à tout le monde, notamment aux locataires que l'OCDE trouvent trop protégés par la législation.
Améliorer l'efficacité des aides au logement
L'OCDE critique ouvertement les politiques publiques du logement mises en place par la France et plus particulièrement l'efficacité des logements sociaux à loyer modéré et incite le gouvernement français à évaluer le mode de financement du logement social pour savoir si ces politiques corrigent effectivement les imperfections efficacement ou au contraire les amplifient. L'OCDE avance un début de réponse à la question puisqu'elle invite, dans le même temps, la France à améliorer la situation et à recentrer les aides en faveur de ceux qui en ont réellement besoin. Pour cela, les pouvoirs publics devraient, selon l'OCDE favoriser la mise en place d'aides personnelles sous conditions de ressources, un instrument « efficace, qui permet un meilleur ciblage » que la mise à disposition de logements sociaux à loyers modestes. Les aides à la construction et le plafonnement des loyers devraient être réservés aux zones les plus tendues telles que Paris. Ce soutient direct à l'offre dans les zones tendues doit passer par le secteur social qui devrait se concentrer sur les ménages défavorisés. Après le secteur social, l'OCDE s'attaque au secteur des loyers libres. Elle reproche encore une fois à la France de trop réguler le marché locatif, ce qui selon l'organisation « dresse des obstacles à la mobilité résidentielle des locataires et des propriétaires. »
Ne pas brider l'augmentation des loyers
L'OCDE incrimine cette fois le dispositif qui circonscrit les augmentations des loyers en cours de bail à la fluctuation des prix à la consommation. Elle estime que ce cantonnement induit un effet de blocage du marché. Pour elle, les loyers devraient être « indexés sur l'évolution des loyers des nouveaux baux", ce qui aurait pour effet de réduire l'accroissement global des loyers et améliorerait la mobilité des locataires.
Diminuer la protection des locataires
Mais il n'y pas que la revalorisation des loyers que l'OCDE condamne. Elle dénonce aussi l'ensemble des mesures qui engendrent une surprotection des locataires par rapport aux propriétaires. La durée des baux et la complexité des procédures d'expulsions sont en première ligne et auraient des effets très négatifs sur la fluidité du marché. L'affaiblissement voire la suppression de cette protection aurait pour effet de rendre les propriétaires moins méfiants vis-à-vis des personnes qui ne présentent par toutes les garanties et les caractéristiques du locataire idéal et ouvrirait le marché locatif.
Faciliter la mobilité des propriétaires
Toujours dans l'optique de fluidifier le marché immobilier, l'OCDE note que la fiscalité a un très grand rôle à jouer en la matière. Pour améliorer la mobilité des propriétaires, l'OCDE conseille aux pouvoirs publics de diminuer la pression fiscale applicable aux mutations immobilières et de la faire basculer sur la taxe foncière. Mais cette réforme ne peut être appliquée qu'à la condition de réviser les valeurs locatives cadastrales devenues caduques, puisqu'elles n'ont pas fait l'objet d'une refonte depuis la dernière révision foncière de 1970.
Des mesures fiscales révolutionnaires : taxation de la résidence principale et suppression d'avantages fiscaux
D'autres réformes fiscales doivent être mises en place pour éviter les distorsions entre locataires et propriétaires. L'organisation internationale préconise toute une série de mesures fiscales qui ne vont sans doute pas susciter l'enthousiasme des contribuables. L'OCDE propose tout d'abord de taxer la cession de la résidence principale et plus généralement de réduire les avantages fiscaux associés à la résidence principale. Néanmoins, pour éviter des effets de blocage du marché des secundo-accédants, le rapport de l'OCDE conseille de différer l'imposition de la plus-value immobilière réalisée sur la vente d'une résidence principale jusqu'au moment du décès, lorsque les plus-values sont réinvesties dans une résidence principale. Autre surprise de l'étude, la proposition qui consiste à supprimer les avantages fiscaux et toutes les subventions sur les produits d'épargne logement et les prêts à l'accession à la propriété est fortement conseillée. Pour l'OCDE, la France des propriétaires voulue par Nicolas Sarkozy ne semble pas être la réponse idéale au problème de logement.
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