(AOF / Funds) - "Les sociétés immobilières dotées d'une bonne assise financière, aux Etats-Unis et dans le reste du monde, sont bien positionnées pour profiter de la reprise du marché immobilier. Dans les années 1990, avant la dernière phase haussière du marché des REIT, l'univers d'investissement était beaucoup plus réduit : ces produits n'étaient disponibles qu'aux Etats-Unis et dans quelques autres pays", note Dan Fulop, vice-président senior de Franklin Templeton Real Asset Advisors (FTRAA). "Aujourd'hui, plus de quarante Etats ont instauré ou vont instaurer une structure de fonds d'investissement immobilier reconnu par les autorités publiques. Après un très beau parcours en 2010, les actions cotées du secteur immobilier ont continué à surperformer les indices plus larges au premier trimestre 2011." "Ces entreprises ont bénéficié des mesures de restructuration sévères appliquées pendant la crise financière et la récession mondiales, de la reprise de la demande locative et de l'optimisme des investisseurs quant aux performances de l'immobilier commercial. Il faut souligner que la plupart des marchés de l'immobilier à usage commercial n'étaient pas saturés quand la crise financière a éclaté en 2008. Par conséquent, la demande locative s'est accumulée à mesure que les entreprises reportaient leurs projets d'expansion, et maintenant, cette demande contenue se traduit par une hausse des loyers, une baisse des taux de vacance et un accroissement de la rentabilité des sociétés immobilières." "Après les performances solides de l'immobilier coté en 2010, les investisseurs cherchent à savoir si ces tendances mondiales peuvent perdurer. FTRAA estime que les REIT internationaux présentent un meilleur potentiel haussier, mais que les performances pourraient renouer avec leurs niveaux de référence historiques. Aux Etats-Unis (qui restent le plus grand marché de REIT, puisqu'un pourcentage important des sociétés immobilières cotées se négocient dans le pays), les domaines les plus intéressants sont aujourd'hui les immeubles commerciaux et l'hôtellerie." "Les ménages américains dépensent plus, ce qui entraîne une hausse des revenus des REIT qui sont propriétaires de centres commerciaux, dont les loyers sont souvent indexés sur les ventes des magasins. A l'échelle internationale, le secteur de l'hôtellerie connaît également une forte croissance du revenu par chambre disponible (RevPAR) grâce à la reprise des voyages privés et professionnels. Nous pensons qu'il existe également d'excellentes opportunités d'investissement dans l'immobilier asiatique. La croissance des marchés émergents et développés d'Asie se poursuit, et nous identifions des opportunités attrayantes dans le logement en Chine, ainsi qu'en termes de croissance des loyers de bureaux à Hong Kong et à Singapour." "Les changements démographiques et l'urbanisation créent de la demande en infrastructures modernes pour le logement et le commerce. De fait, même s'ils construisent des appartements en Chine pendant les vingt prochaines années, les promoteurs pourraient ne pas répondre totalement à la demande de logement pour les revenus moyens. En Europe, plusieurs marchés du nord de la région comme la Suède et la Norvège arborent des économies florissantes et ont initié une reprise du secteur immobilier. Toutefois, l'immobilier de bureau européen reste morose, à l'exception de Paris, où les loyers remontent légèrement, et des quartiers londoniens de West End et de la City, où les loyers progressent rapidement avec la baisse des taux de vacance." "Dans l'ensemble, le Royaume-Uni est l'un des marchés immobiliers les plus résistants d'Europe. Les meilleures opportunités se trouvent selon nous dans l'immobilier commercial, qui connaît une baisse des valorisations depuis la crise financière (immeubles de bureaux, centres commerciaux, appartements en location, entrepôts et hôtels). Ces produits sont les plus intéressants en période de reprise économique, et pour la plupart des investisseurs, le seul moyen d'y accéder est de passer par les REIT et les sociétés immobilières cotées. Même si les REIT se négocient en Bourse comme des actions, ils offrent selon nous une exposition quasiment pure aux fondamentaux de l'immobilier commercial direct." AUT/ALO