(AOF / Funds) - "De même que la reprise économique en Europe est inégale d'un pays à l'autre, les marchés de bureaux connaissent une évolution très disparate. L'activité économique a ralenti en Europe au deuxième semestre 2010. Malgré cela, les marchés immobiliers de certains pays européens sont progressivement sortis de l'ornière l'an dernier mais c'est loin d'avoir été le cas dans toute l'Europe", affirme Nick Brugman, investment specialist chez BNPP IP. "A titre d'exemple, le marché des bureaux du centre de Londres a généré une performance de plus de 20% alors que le marché irlandais, toutes catégories de biens confondues, a chuté de 2,4%. En moyenne, les loyers des bureaux ont baissé d'environ 10% mais là encore l'évolution est très contrastée : une chute de plus de 40% dans les quartiers ouest de Londres jusqu'à une relative stabilité en province en France." "Les perspectives macro-économiques demeurent incertaines : les marchés core d'Europe occidentale devraient continuer de se redresser lentement, mais plusieurs marchés périphériques souffrent d'un endettement élevé. Nous nous attendons à une divergence croissante entre les différents sous-segments du marché européen des bureaux tant sur le plan des loyers que des plus-values. Si les loyers des bureaux les mieux situés semblent bien orientés, les perspectives restent sombres sur les autres marchés." "L'accélération de la reprise des marchés de bureaux les mieux situés est due à un regain de confiance des locataires, à un redressement de la demande et à l'insuffisance de l'offre, qui tombera à son plus bas niveau en vingt ans en 2011-2012. Les marchés de bureaux situés dans le centre de Londres et de Paris ainsi que ceux de Berlin, Düsseldorf et Munich mènent la reprise : sur ces marchés, les taux de vacances sont faibles, surtout pour des bureaux de bonne qualité et leurs loyers continuent par conséquent d'augmenter." "Le marché regroupant les principaux quartiers d'affaires parisiens est l'un des plus dynamiques. Son profil de croissance est plus équilibré en raison d'une plus grande diversité des secteurs d'activité comparé au centre de Londres, dont la plupart des occupants sont dans le secteur financier. Le redressement du marché berlinois repose sur une offre inférieure à la demande depuis plus d'une décennie ainsi qu'un taux d'occupation à son plus haut historique. Le marché munichois bénéficie du dynamisme des entreprises situées à proximité de la capitale bavaroise." "Les marchés européens de l'investissement immobilier profitent de l'amélioration des fondamentaux économiques : au premier trimestre 2011, les investissements réalisés en Europe se sont chiffrés à 26,2 milliards d'euros, une progression de 32% par rapport au premier trimestre 20102. Les plus dynamiques sont là encore les marchés britanniques, français et allemands regroupant les bureaux les mieux situés, ce qui implique que la demande est soutenue." "L'insuffisance relative du nombre de bureaux bien situés incitera probablement certains investisseurs à choisir des locaux plus risqués. Les banques cherchant à réduire leur exposition à l'immobilier, les ventes d'immeubles devraient se multiplier. Ceci devrait favoriser une plus grande transparence dans les évaluations des actifs secondaires et augmenter le nombre de transactions d'ici la fin de l'année. Au-delà de 2011, nous pensons que les rendements des bureaux les mieux situés sur les marchés parisiens, londoniens et allemands retrouveront leurs planchers historiques." "Vu que les niveaux de loyers sont proches de leurs maxima historiques, le potentiel de hausse est donc limité pour tout nouvel investisseur. En revanche les marchés moins privilégiés mais core, aux rendements historiquement plus élevés, devraient générer des revenus plus substantiels et une croissance moins volatile des valeurs vénales des immeubles. Ce type de bureaux pourrait mieux convenir aux investisseurs dont la priorité est notamment de générer un revenu. C'est pourquoi nous privilégions ces marchés dans nos stratégies couvrant les marchés immobiliers européens." AUT/ALO