(AOF) - Unibail-Rodamco a signé un accord préliminaire afin d'acquérir les parts de GTC, copropriétaire détenant 50% dans Galeria Mokotow, annonce le groupe dans un communiqué. La participation d'Unibail-Rodamco dans Galeria Mokotow est donc portée à 100%. L'accord valorise l'actif à 475 millions d'euros. Unibail-Rodamco continuera de gérer le centre commercial. La finalisation de la transaction est sujette aux conditions standards de clôture, dont l'approbation par l'autorité polonaise de la concurrence. "Nous sommes très heureux d'être parvenus à un accord nous permettant de porter notre participation dans Galeria Mokotow à 100%", a déclaré Jaap Tonckens, responsable des Investissements chez Unibail-Rodamco. "Des actifs d'une telle qualité, à fort potentiel de réversion et d'extension sont rarement disponibles sur le marché. La transaction démontre l'engagement d'Unibail-Rodamco en Pologne, ainsi que sa capacité à réinvestir le produit de son programme de cessions dans des actifs à potentiel de croissance supérieure", a-t-il ajouté. Le centre compte une surface totale de 62 300 m2.
Les points forts de la valeur
- Unibail Rodamco est la première foncière européenne et le leader européen de l'immobilier commercial (premier opérateur, investisseur et développeur) ; - Le groupe détient un portefeuille d'actifs de qualité qui comprend des centres commerciaux de grande taille (75% d'entre eux) à forte fréquentation avec plus de 7 millions de visiteurs par an. Ce recentrage sur les actifs de grande taille est original dans le secteur ; - Le groupe détient 12 des 25 plus grands centres commerciaux d'Europe. En France il possède les cinq centres les plus fréquentés (Les Quatre-Temps à la Défense, le Forum des Halles à Paris, Parly 2 et Vélizy 2 en région parisienne, et la Part-Dieu à Lyon) ; - Dans les centres commerciaux, Unibail bénéficie d'une double position de leader : à la fois géographique (en Europe), mais également sur chacun de ses actifs. Cela lui garantit une force de frappe suffisante pour attirer des enseignes leaders et donc accroître la fréquentation des centres ; - Le prix élevé payé par Altarea pour le centre commercial CAP 3000 à Nice prouve que les actifs de grande taille bien situés conservent une grande valeur ; - L'immobilier de bureau, activité cyclique, représente moins de 20% de l'activité ; - La foncière a une gestion très active de son portefeuille immobilier. Du fait de sa forte position concurrentielle et de sa solide structure financière, le groupe peut saisir les opportunités qui se présentent sur le marché. D'autant plus que de nombreux acteurs (foncières, fonds d'investissement, ou banques) sont prêts à céder des actifs immobiliers ; - La société est généreuse vis-à-vis de ses actionnaires avec une hausse constante du dividende. La foncière a d'ailleurs versé en octobre 2010 un dividende exceptionnel, sous forme de remboursement de capital, d'un montant de 1,8 milliard, soit 20 euros par action. L'action offre un rendement élevé.
Les points faibles de la valeur
- 2010 a été une année de transition, marquée par (i) une indexation des loyers faible voire négative, (ii) la perte de loyers due à l'impact des cessions d'actifs réalisées en 2009 et (iii) une livraison limitée de nouveaux actifs ; - La diversification géographique est encore limitée : l'Europe Centrale représentait moins de 10% des loyers nets en 2009, tandis que l'activité en France en représentait plus de la moitié (58%).
Comment suivre la valeur
- Les performances du groupe sont sensibles à l'évolution du PIB des économies où il est implanté, à l'inflation et au comportement des consommateurs (notamment de leur niveau de confiance). Et ce secteur ne peut pas aller chercher de la croissance supplémentaire dans les pays émergents ; - L'actif net réévalué (ANR) est une donnée clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière ; - Les perspectives des foncières en termes de cash flow comme d'ANR sont sensibles aux prévisions macroéconomiques ; - Les foncières restent des valeurs dépendantes du marché de la dette et donc des taux d'intérêt. A la moindre inquiétude sur les valeurs bancaires, elles sont chahutées ; - Concernant l'immobilier de bureaux, le taux de vacance des actifs est un indicateur clé ; - Unibail-Rodamco est soumis au régime fiscal français des SIIC, ce qui lui permet de bénéficier d'une exemption d'impôt sur son résultat récurrent et sur les plus-values sur cessions, sous réserve qu'il remplisse certaines conditions. Il doit notamment distribuer au moins 85% de son résultat récurrent.
Immobilier
Les Notaires de France parient sur une progression des prix immobiliers en 2011 . Celle-ci devrait dépasser la barre des 10% à Paris et dans les quartiers historiques des grandes métropoles comme Lyon, Nantes et Bordeaux, et rester légèrement inférieure à ce seuil en petite et grande couronnes parisiennes. En province, les hausses attendues seraient comprises entre 3 et 5%. Le marché s'annonce en tout cas plus dynamique au premier semestre 2011 qu'au second : dans le contexte de l'élection présidentielle et de la réforme de la fiscalité du patrimoine, conjuguées à la hausse des taux de crédits immobiliers, cette fin d'année 2011 devrait plutôt favoriser l'attentisme des investisseurs. Bénéficiant d'une situation financière assainie, les foncières pourraient se lancer dans une vague d'acquisitions. Unibail a récemment annoncé une prise de participation de 7,25% au capital de la Foncière Lyonnaise. Gecina est également une cible pour de futurs acquéreurs. FTB/ACT/