(AOF) - Gecina a réalisé deux nouvelles cessions d'envergure au premier semestre et totalise 559 millions d'euros d'arbitrages à fin juin 2011, indique le groupe dans un communiqué. " Ces ventes, effectuées dans un contexte de marché attentiste du coté des investisseurs, témoignent de la performance des équipes de Gecina, et correspondent à la volonté du groupe d'optimiser son patrimoine immobilier tout en contribuant au financement de nouveaux projets à rendement élevé ", estime la société. Ainsi, le groupe a vendu l'immeuble Origami à un investisseur privé. Cet actif, situé au 34-36 avenue de Friedland dans le 8ème arrondissement de Paris, comprend 4 759 m[-3]ý de bureaux qui ont été entièrement redéveloppés en 2010 pour être loués dans leur totalité et dès leur livraison à Barclays Capital sur la base d'un bail de 12 ans. Cet immeuble étant ainsi arrivé à maturité a dès lors été arbitré sur la base d'un prix de vente de 86 millions d'euros. Ce montant fait ressortir un taux de rendement de sortie net de 4.7% et un prix de plus de 18 000 E par m[-3]ý, matérialisant à la fois la qualité du bâtiment, de sa localisation et de son locataire. De plus, Gecina a cédé 5 immeubles de son patrimoine résidentiel lyonnais en bloc comprenant 80 200 m[-3]ý, pour près de 172 millions d'euros à un fonds d'investissement conseillé par DTZ Asset Management. Le taux de sortie net ressort à 4.6% en prenant en compte un taux d'occupation de 100% (contre 86% sur ce portefeuille à date de vente), la commercialisation des actifs ayant été arrêtée dans le cadre du processus de cession. " Cet arbitrage représente 73% du portefeuille résidentiel total de Gecina à Lyon et correspond à la stratégie de recentrage de Gecina sur la Région Parisienne, ainsi qu'à l'optimisation du rendement de son patrimoine ", ajoute le groupe.
Les points forts de la valeur
- Le patrimoine global de plus de 10 milliards d'euros, composé notamment des adresses les plus prestigieuses de Paris, en fait l'une des premières foncières françaises. - Le controversé Joaquin Rivero, à l'origine d'une croissance tout azimut et de problèmes de gouvernance, a cédé son poste à de nouveaux dirigeants fin 2009. La nouvelle direction a mis en place une stratégie consistant à recentrer la société sur ses principaux métiers, sur le plan géographique et opérationnel ; - Le nouveau périmètre stratégique de la foncière s'articule autour de deux pôles, l'un tertiaire (bureaux, logistique et hôtels) et l'autre démographique (résidences étudiants et santé) ; - Les actifs hôteliers et logistiques ne sont désormais plus considérés comme stratégiques. Les actifs espagnols vont être cédés ; - Le groupe est passé dans la catégorie " investment grade " avec le relèvement de sa note à BBB- par l'agence Standard and Poor's en octobre 2010. Cela devrait lui faciliter l'accès au marché du crédit.
Les points faibles de la valeur
- La confiance des investisseurs pourrait mettre du temps à revenir et la décote par rapport à l'ANR du temps à se résorber étant donné que les deux associés controversés, Joaquin Rivero et Bautista Soler, possèdent encore 31,4% du capital, quand Metrovacesa et Predica en contrôlent 35% ; - Gecina est très dépendante de la santé du marché local parisien (96% des loyers du groupe sont perçus à Paris et en région parisienne). La foncière possède également des actifs très orientés logement ; - Les analystes estiment que les ambitions de cession du groupe pénalise sa croissance ; - Avec un rebond de près de 20% sur le premier trimestre 2011, ils estiment également que les perspectives de la foncière sont largement intégrées dans les cours.
Comment suivre la valeur
- L'actif net réévalué (ANR) est une donnée clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière ; - Les perspectives des foncières en termes de cash flow comme d'ANR sont sensibles aux prévisions macroéconomiques ; - Comme toute valeur foncière, le titre est dépendant également du niveau des taux d'intérêt ; - Le taux de vacance (ou son contraire, le taux d'occupation) est un bon indicateur de tendance du marché immobilier ; - Gecina va pouvoir reprendre sa marche en avant, d'une manière plus raisonnée et sans doute plus convaincante vis-à-vis des investisseurs. La concrétisation de la nouvelle stratégie du groupe sera néanmoins déterminante ; - A suivre notamment l'objectif de faire progresser le portefeuille foncier de 3 milliards d'euros d'ici à 2014, ce qui représente une hausse de 50% ; - Les investisseurs institutionnels et particuliers pourraient jouer les arbitres en cas de reprise des hostilités entre les différentes parties prenantes au capital. D'une manière générale, la consolidation du secteur pourrait reprendre.
Immobilier
Les Notaires de France parient sur une progression des prix immobiliers en 2011 . Celle-ci devrait dépasser la barre des 10% à Paris et dans les quartiers historiques des grandes métropoles comme Lyon, Nantes et Bordeaux, et rester légèrement inférieure à ce seuil en petite et grande couronnes parisiennes. En province, les hausses attendues seraient comprises entre 3 et 5%. Le marché s'annonce en tout cas plus dynamique au premier semestre 2011 qu'au second : dans le contexte de l'élection présidentielle et de la réforme de la fiscalité du patrimoine, conjuguées à la hausse des taux de crédits immobiliers, cette fin d'année 2011 devrait plutôt favoriser l'attentisme des investisseurs. Bénéficiant d'une situation financière assainie, les foncières pourraient se lancer dans une vague d'acquisitions. Unibail a récemment annoncé une prise de participation de 7,25% au capital de la Foncière Lyonnaise. Gecina est également une cible pour de futurs acquéreurs. FTB/ACT/