(AOF) - Sur les neuf premiers mois de l'année, les loyers locatifs de Mercialys ont atteint 119 millions d'euros, en hausse de 8,3%. Les loyers facturés ont eux progressé de 6,3% à 113,7 millions d'euros. Après les 7 livraisons de programmes déjà réalisées au cours du premier semestre 2011, le troisième trimestre a été marqué par l'ouverture de la phase 2 de l'extension du centre commercial de Marseille La Valentine. La première phase du projet avait fait l'objet d'une livraison un peu plus tôt dans l'année, en mars 2011. Au cours du quatrième trimestre 2011, Mercialys prévoit que la livraison des programmes Esprit Voisin se poursuive à un rythme soutenu avec 5 nouvelles ouvertures qui devraient intégrer le portefeuille en fin de trimestre.
Les points forts de la valeur
- Le spécialiste des galeries marchandes des centres commerciaux, et filiale foncière de Casino, bénéficie d'atouts lui permettant de résister à un contexte sectoriel encore difficile : un positionnement sur des centres commerciaux défensifs, un partenariat fort avec Casino lui donnant accès au pipeline du distributeur, un potentiel de réversion des loyers et un taux d'effort mesuré des locataires (8,6% soit moins que la concurrence), et un positionnement en France, marché sur lequel la particularité du droit au bail limite la vacance ; - Le taux d'effort des locataires Mercialys, inférieur à celui des concurrents, autorise un relèvement des loyers via la renégociation des baux ; - Mercialys est une des rares foncières à avoir 40% de ses baux encore indexés sur l'Indice du Coût de la Construction (ICC) ; - Mercialys est un pure player sur une classe d'actif défensive avec une croissance inégalée dans le secteur ; - Mercialys poursuit son programme d'investissement et de remise à niveau de ses centres ; - Le groupe n'est pas endetté.
Les points faibles de la valeur
- Les cibles potentielles pour réaliser de la croissance externe sont très recherchées et donc rares ; - Le rendement de Mercialys, autour de 4%, est assez faible pour une foncière.
Comment suivre la valeur
- Il n'y a qu'un lien très faible entre le chiffre d'affaires des commerçants, lié à l'activité économique et à la confiance des ménages, et le montant des loyers perçus par les foncières. La valeur a donc un profil défensif ; - De manière générale, le taux de vacance est un bon indicateur de tendance du marché immobilier ; - Le cash flow est l'indicateur le plus important pour une société foncière. Tout investisseur s'intéressant aux sociétés foncières doit aussi s'attacher à deux autres éléments : la valeur réactualisée des actifs et la capacité à servir le dividende ; - Mercialys a opté pour le nouveau statut fiscal SIIC, qui prévoit l'obligation de distribuer 85% du résultat courant et 50% des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles sous forme de dividendes.
Immobilier
Le marché des bureaux en France est soumis à des acquisitions. La foncière Eurosic, spécialisée dans l'immobilier de bureaux situés principalement en Ile-de-France, va diversifier géographiquement son portefeuille. Elle devrait acquérir un portefeuille d'une valeur de 346 MEUR, qui appartenait à GE Capital Real Estate. Les bureaux sont principalement situés dans de grandes villes en régions et à Paris, en première couronne. Suite à cette opération, le patrimoine d'Eurosic devrait croître d'environ 25%, à plus de 1,7 MdEUR. La part des bureaux dans son portefeuille d'actifs s'établira à 85%. La Foncière des Régions, première société foncière de bureaux en Europe, a dû renoncer à son rapprochement avec Foncière Paris France en raison de la crise boursière. Cette opération de près de 400 MEUR, qui devait se faire par échange de titres, devait permettre à la foncière d'accroître son portefeuille de 693 MEUR. Néanmoins, dès que la situation sera stabilisée, elle recommencera à chercher des opportunités, car elle estime que la consolidation du secteur est inéluctable. FTB/ACT/