(AOF) - Unibail-Rodamco a publié un chiffre d'affaires consolidé de 1,197 milliard d'euros sur les neuf premiers mois de son exercice 2011, en hausse de 1,7% par rapport à la même période en 2010. Les revenus locatifs bruts dans les centres commerciaux d'Unibail-Rodamco s'élèvent à 811,9 millions d'euros pour les 9 premiers mois de l'année 2011. Ils ont augmenté de +2,4% par rapport à 2010 malgré les cessions d'actifs enregistrées au cours des 12 derniers mois. Celles-ci ont été partiellement compensées par l'acquisition du portefeuille Simon Ivanhoe (Pologne et France), consolidé depuis juillet 2010, et l'acquisition en août 2011 des 50% de Galeria Mokotow (Pologne) encore non détenus. Dans le secteur des bureaux, les revenus locatifs bruts ont diminué de -11,9% à 144,0 millions d'euros, principalement en raison des cessions et des actifs actuellement en cours de rénovation. Les cessions intervenues sur la période incluent des immeubles en France (3-5 Malesherbes, 11-15 Saint Georges), en Suède et aux Pays-Bas. Les actifs en rénovation sont les immeubles 70-80 Wilson et Issy-Guynemer en France. Les revenus locatifs bruts de l'activité Congrès-Expositions ont augmenté de +4,3% par rapport à 2010 à 127,9 millions d'euros grâce à la contribution positive du Salon International de l'Aéronautique et de l'Espace au Bourget en juin 2011 ainsi que le Congrès de la Société Européenne de Cardiologie organisé à Paris Nord Villepinte en août.
Les points forts de la valeur
- Unibail Rodamco est la première foncière européenne et le leader européen de l'immobilier commercial; - Le groupe détient un portefeuille d'actifs de qualité concentré sur les plus grands centres commerciaux d'Europe avec une forte fréquentation. 60% des centres commerciaux du groupe génèrent plus de 6 millions de visiteurs par an. Ce recentrage sur les actifs de grande taille est unique dans le secteur ; - Associé à une gestion d'actifs agressive (rotation des locataires et introduction de nouvelles enseignes), ce positionnement permet à Unibail-Rodamco d'attirer des consommateurs avec un pouvoir d'achat plus élevé ; -Proposer à une enseigne les plus grands centres les mieux fréquentés d'Europe permet au groupe de créer des partenariats avec de grandes enseignes internationales, comme Apple ou Abercrombrie & Fitch ; - L'immobilier de bureau, activité cyclique, représente moins de 20% de l'activité ; - Le groupe dispose d'une capacité d'investissement inégalée dans le secteur; - La société est généreuse vis-à-vis de ses actionnaires avec une hausse régulière du dividende. L'action offre un rendement élevé.
Les points faibles de la valeur
- La volonté du groupe de céder 2,5 à 3 MdEUR d'actifs à moyen terme limitera la croissance ; - La diversification géographique est jugée insuffisante : l'Europe Centrale représentait moins de 10% des loyers nets en 2009, tandis que l'activité en France en représentait plus de la moitié (58%).
Comment suivre la valeur
- Les performances du groupe sont sensibles à l'évolution du PIB des économies où il est implanté, à l'inflation et au comportement des consommateurs (notamment de leur niveau de confiance) ; - L'actif net réévalué (ANR) est une donnée clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière ; - Les perspectives des foncières en termes de cash flow comme d'ANR sont sensibles aux prévisions macroéconomiques ; - Les foncières restent des valeurs dépendantes du marché de la dette et donc des taux d'intérêt. A la moindre inquiétude sur les valeurs bancaires, elles sont chahutées ; - Concernant l'immobilier de bureaux, le taux de vacance des actifs est un indicateur clé ; - Unibail-Rodamco est soumis au régime fiscal français des SIIC, ce qui lui permet de bénéficier d'une exemption d'impôt sur son résultat récurrent et sur les plus-values sur cessions, sous réserve qu'il remplisse certaines conditions. Il doit notamment distribuer au moins 85% de son résultat récurrent.
Immobilier
Le marché des bureaux en France est soumis à des acquisitions. La foncière Eurosic, spécialisée dans l'immobilier de bureaux situés principalement en Ile-de-France, va diversifier géographiquement son portefeuille. Elle devrait acquérir un portefeuille d'une valeur de 346 MEUR, qui appartenait à GE Capital Real Estate. Les bureaux sont principalement situés dans de grandes villes en régions et à Paris, en première couronne. Suite à cette opération, le patrimoine d'Eurosic devrait croître d'environ 25%, à plus de 1,7 MdEUR. La part des bureaux dans son portefeuille d'actifs s'établira à 85%. La Foncière des Régions, première société foncière de bureaux en Europe, a dû renoncer à son rapprochement avec Foncière Paris France en raison de la crise boursière. Cette opération de près de 400 MEUR, qui devait se faire par échange de titres, devait permettre à la foncière d'accroître son portefeuille de 693 MEUR. Néanmoins, dès que la situation sera stabilisée, elle recommencera à chercher des opportunités, car elle estime que la consolidation du secteur est inéluctable. FTB/ACT/