(AOF) - Klépierre a annoncé jeudi l'acquisition de la galerie commerciale du centre régional E. Leclerc de Roques-sur-Garonne situé au sud-ouest de l'agglomération toulousaine, ainsi que la réalisation de trois cessions d'actifs. Ces opérations constituent de nouvelles avancées dans le programme de rotation d'actifs. Klépierre s'est portée acquéreur à Roques-sur-Garonne de la galerie commerciale attenante à l'hypermarché E. Leclerc, composée de 120 boutiques réparties sur deux niveaux, ainsi que d'un bâtiment contigu à la galerie abritant 6 moyennes surfaces. L'ensemble des surfaces acquises par Klépierre représente un total de 37 600 m[-3]ý. L'acquisition a été réalisée auprès de la société qui exploite l'hypermarché E. Lerclerc et qui en conserve la propriété. Cette opération, qui consiste en un rachat de crédits-baux, entraîne pour Klépierre un décaissement de 96,6 millions d'euros. Les loyers bruts attendus en 2012 devraient au moins atteindre 10,1 millions d'euros. Par ailleurs, Klépierre a réalisé, en novembre, la vente d'un actif de commerces (Caféteria Casino à Saint-Malo ; France) et, en décembre, les cessions de deux galeries commerciales : Sj[-101]siden Senter en Norvège (7 783 m[-3]ý) et Melun Boissénart en Ile-de-France (11 451 m[-3]ý). Le montant total de loyers bruts générés en 2011 par ces actifs s'est établi à 5,7 millions d'euros. Au total, ces ventes ont été réalisées pour un prix global de 90,7 millions d'euros hors droits, soit un niveau supérieur de 6,7% par rapport aux dernières valeurs d'expertises. Ces cessions portent à 179,0 millions d'euros le montant total hors droits des ventes réalisées par le groupe depuis le début de l'année.
Les points forts de la valeur
- Klépierre a un positionnement défensif sur les centres commerciaux ; - Le groupe dispose d'importants relais de croissance grâce à son partenariat de gestion locative et patrimoniale avec Carrefour ; - Le groupe se développe dans des pays à fort potentiel de croissance à long terme comme les pays d'Europe de l'Est ; - La hausse du dividende au titre de l'exercice 2010 a été interprétée par le marché comme un signe fort sur la capacité du groupe à retrouver une croissance de sa politique de distribution à ses actionnaires. Le rendement de Klépierre, jusque-là inférieur à celui de ses concurrents, retrouve ainsi la moyenne sectorielle.
Les points faibles de la valeur
- L'endettement du groupe, bien que récemment allégé, reste un sujet de préoccupation et limite les possibilités d'appel au marché et de croissance externe ; - La présence de Klépierre en Espagne et Hongrie inquiète les marchés étant donné que la crise a été plus forte dans ces pays ; - Le programme de cessions devrait encore peser sur le rythme de croissance de Klépierre en 2011 ; - Les prix de certaines acquisitions de centres commerciaux sont apparus élevés ; - Les sociétés foncières ont du mal à trouver de nouveaux investissements rentables.
Comment suivre la valeur
- Il n'y a qu'un lien très faible entre le chiffre d'affaires des commerçants, lié à l'activité économique et à la confiance des ménages, et le montant des loyers perçus par les foncières. La valeur a donc un profil défensif ; - De manière générale, le taux de vacance est un bon indicateur de tendance du marché immobilier ; - Le cash flow est l'indicateur le plus important pour une société foncière. Tout investisseur s'intéressant aux sociétés foncières doit aussi s'attacher à deux autres éléments : la valeur réactualisée des actifs et la capacité à servir le dividende ; - L'actif net réévalué (ANR) est une donnée clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière ; - Klépierre a opté pour le nouveau statut fiscal SIIC, qui prévoit l'obligation de distribuer 85% du résultat courant et 50% des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles sous forme de dividendes.
Immobilier
Le marché des bureaux en France est soumis à des acquisitions. La foncière Eurosic, spécialisée dans l'immobilier de bureaux situés principalement en Ile-de-France, va diversifier géographiquement son portefeuille. Elle devrait acquérir un portefeuille d'une valeur de 346 MEUR, qui appartenait à GE Capital Real Estate. Les bureaux sont principalement situés dans de grandes villes en régions et à Paris, en première couronne. Suite à cette opération, le patrimoine d'Eurosic devrait croître d'environ 25%, à plus de 1,7 MdEUR. La part des bureaux dans son portefeuille d'actifs s'établira à 85%. La Foncière des Régions, première société foncière de bureaux en Europe, a dû renoncer à son rapprochement avec Foncière Paris France en raison de la crise boursière. Cette opération de près de 400 MEUR, qui devait se faire par échange de titres, devait permettre à la foncière d'accroître son portefeuille de 693 MEUR. Néanmoins, dès que la situation sera stabilisée, elle recommencera à chercher des opportunités, car elle estime que la consolidation du secteur est inéluctable. FTB/ACT/