(AOF) - Gecina, spécialisé dans la gestion de patrimoine immobilier, a acquis auprès de Mapi Invest, société détenue conjointement par les fonds WP Carey et CPA 15, des sociétés immobilières détenant un portefeuille de 6 maisons de retraites médicalisées (Ehpad). Ces six établissements, localisés en Ile-de-France (Paris, Poissy, Chatou, Rueil-Malmaison, Rosny-sous-Bois, Sarcelles), sont loués au groupe Medica France sur la base de baux investisseurs triple nets d'une durée ferme résiduelle de 9,5 ans. Ces six actifs sont valorisés à 70,5 millions d'euros hors droits, sur la base de loyers annualisés de 4,6 millions d'euros, portant le taux de rendement net de ce portefeuille à près de 6,2%. Gecina poursuit ainsi la diversification de son portefeuille d'immobilier de santé entamée en 2011 avec l'achat du portefeuille Foncière Sagesse Retraite (30 Ehpad répartis sur le territoire français) et rééquilibre son patrimoine au travers d'une exposition accrue au secteur médico-social (30% des loyers de ce segment après l'opération contre 25% auparavant). Après cette opération, le patrimoine d'immobilier de santé de Gecina comprend près de 8 400 lits répartis entre 75 établissements sur toute la France.
Les points faibles de la valeur
- Il y a peu de visibilité sur la stratégie du groupe. Christophe Clamageran, le directeur général nommé en 2009 a été " remercié " début octobre 2011. La nouvelle stratégie qu'il avait définie a été désavouée par le conseil d'administration. Il souhaitait dynamiser l'activité du groupe, notamment dans les bureaux ; Bernard Michel, le nouveau PDG, a néanmoins confirmé sa volonté d'assainir le bilan de la société ; - Les deux associés controversés, Joaquin Rivero et Bautista Soler, possèdent encore 31,4% du capital, quand Metrovacesa et Predica en contrôlent 35%, ce qui incite toujours les investisseurs à la méfiance ; - Gecina est très dépendante de la santé du marché local parisien (96% des loyers du groupe sont perçus à Paris et en région parisienne). La foncière possède également des actifs très orientés logement.
Comment suivre la valeur
- L'actif net réévalué (ANR) est une donnée clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière ; - Les perspectives des foncières en termes de cash flow comme d'ANR sont sensibles aux prévisions macroéconomiques ; - Comme toute valeur foncière, le titre est dépendant également du niveau des taux d'intérêt ; - Le taux de vacance (ou son contraire, le taux d'occupation) est un bon indicateur de tendance du marché immobilier ; - La consolidation du secteur pourrait reprendre.
Immobilier
Le marché des bureaux en France est soumis à des acquisitions. La foncière Eurosic, spécialisée dans l'immobilier de bureaux situés principalement en Ile-de-France, va diversifier géographiquement son portefeuille. Elle devrait acquérir un portefeuille d'une valeur de 346 MEUR, qui appartenait à GE Capital Real Estate. Les bureaux sont principalement situés dans de grandes villes en régions et à Paris, en première couronne. Suite à cette opération, le patrimoine d'Eurosic devrait croître d'environ 25%, à plus de 1,7 MdEUR. La part des bureaux dans son portefeuille d'actifs s'établira à 85%. La Foncière des Régions, première société foncière de bureaux en Europe, a dû renoncer à son rapprochement avec Foncière Paris France en raison de la crise boursière. Cette opération de près de 400 MEUR, qui devait se faire par échange de titres, devait permettre à la foncière d'accroître son portefeuille de 693 MEUR. Néanmoins, dès que la situation sera stabilisée, elle recommencera à chercher des opportunités, car elle estime que la consolidation du secteur est inéluctable. FTB/ACT/