(AOF) - Icade Santé, filiale d'Icade dédiée à l'investissement dans l'immobilier de santé, réalise une augmentation de capital, pour un montant total de 250 millions d'euros, réservée à 3 investisseurs institutionnels dont les principaux sont Crédit Agricole Assurances et BNP Paribas Cardif. Chaque assureur a investi au travers de son propre véhicule OPCI agréé à cet effet. La société immobilière explique que cette opération lui permet de poursuivre ses investissements et acquisitions d'actifs immobiliers de santé tout en conservant inchangée la contribution de cette classe d'actifs à son cash-flow. A l'issue de cette opération, Icade détient 69% du capital de sa filiale. Avec cet investissement, Crédit Agricole Assurances estime réaliser une transaction à fort potentiel valorisée par un partenariat avec un spécialiste reconnu de l'immobilier de santé. L'assureur poursuit ainsi sa stratégie de diversification de son portefeuille vers l'immobilier de murs d'exploitation comme les cliniques et l'hôtellerie.
- Le groupe devient également une foncière de référence dans les parcs d'affaires en Ile de France, la part de ce segment dans son portefeuille passant de 26% à 55%. Les rendements de cette zone sont plus élevés ; - Icade est redevenu le leader du secteur Santé en France, segment qui permet d'assurer un cash flow récurrent avec un risque limité grâce à des baux longs ; - Icade a désormais un profil " pure player " du tertiaire, secteur le mieux valorisé.
Les points faibles de la valeur
- Une telle opération de rapprochement est toujours à risque ; - Les foncières restent des valeurs dépendantes du marché de la dette et donc des taux d'intérêt. A la moindre inquiétude sur les valeurs bancaires, elles sont chahutées.
Comment suivre la valeur
- Icade est une valeur défensive ; - Le groupe souhaite ouvrir le capital de sa filiale Santé mais sans introduction en Bourse pour en conserver le contrôle ; - L'actif net réévalué (ANR) est une donnée clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière ; - Les perspectives des foncières en termes de cash flow comme d'ANR sont sensibles aux prévisions macroéconomiques ; - Comme toute valeur foncière, le titre est dépendant également du niveau des taux d'intérêt ; - Le taux de vacance (ou son contraire, le taux d'occupation) est un bon indicateur de tendance du marché immobilier ; - La location de bureaux est sensible à l'évolution de la conjoncture et au climat des affaires. Les loyers issus des centres commerciaux, plus défensifs, dépendent du niveau de consommation des ménages ; - Dans un contexte économique difficile, les foncières sont prises entre deux tendances contradictoires : d'un côté, le risque de nouvelle baisse des loyers, de l'autre, un différentiel historiquement haut entre le coût de l'argent et les rendements promis par le secteur.
Immobilier
Le marché des bureaux en France est soumis à des acquisitions. La foncière Eurosic, spécialisée dans l'immobilier de bureaux situés principalement en Ile-de-France, va diversifier géographiquement son portefeuille. Elle devrait acquérir un portefeuille d'une valeur de 346 MEUR, qui appartenait à GE Capital Real Estate. Les bureaux sont principalement situés dans de grandes villes en régions et à Paris, en première couronne. Suite à cette opération, le patrimoine d'Eurosic devrait croître d'environ 25%, à plus de 1,7 MdEUR. La part des bureaux dans son portefeuille d'actifs s'établira à 85%. La Foncière des Régions, première société foncière de bureaux en Europe, a dû renoncer à son rapprochement avec Foncière Paris France en raison de la crise boursière. Cette opération de près de 400 MEUR, qui devait se faire par échange de titres, devait permettre à la foncière d'accroître son portefeuille de 693 MEUR. Néanmoins, dès que la situation sera stabilisée, elle recommencera à chercher des opportunités, car elle estime que la consolidation du secteur est inéluctable. FTB/ACT/