(AOF) - Mercialys, foncière spécialisée dans l'immobilier commercial a généré des revenus locatifs en hausse de 5,2% à 40,48 millions d'euros par rapport au premier trimestre 2011. Le trimestre a été marqué par une croissance organique des loyers facturés de 4,9 points. L'activité de Speciality leasing a généré 1,2 million d'euros de loyers sur le trimestre contre 0,7 million d'euros au premier trimestre 2011. Par ailleurs, les droits d'entrée et indemnités de déspécialisation perçus sur la période sont ressortis à 0,2 million d'euros, contre 1,8 million d'euros au premier trimestre 2011. Au cours du premier trimestre de l'année, Mercialys a mis en place des financements pour un montant total de 1,2 milliard d'euros se décomposant en : d'une part, un financement bancaire de 550 millions d'euros dont une dette bancaire de 350 millions d'euros assortie d'une ligne de crédit revolving de 200 millions d'euros et d'autre part, un financement obligataire de 650 millions d'euros. Comme annoncé le 9 février 2012, Mercialys souhaite marquer l'achèvement de sa première phase stratégique avec la distribution d'1 milliard d'euros qui seront versés en plus du solde du dividende 2011 le 20 avril 2012, soit un versement total de 11,54 euros par action.
- Mercialys est une des rares foncières à avoir 40% de ses baux encore indexés sur l'Indice du Coût de la Construction (ICC).
Les points faibles de la valeur
- La nouvelle stratégie de développement, basée sur le concept d'une " foncière commerçante " et présentée début 2012, va accroitre l'endettement de Mercialys alors que c'était l'une des rares foncières à ne pas être endettée ; - Cette stratégie va rendre Mercialys sensible à l'évolution du coût du financement. Elle accroit aussi son profil de risque et devrait induire une décote sur ANR, jusque-là inexistante ; - Les cibles potentielles pour réaliser de la croissance externe sont très recherchées et donc rares ; - Le rendement de Mercialys, autour de 5%, est assez faible pour une foncière.
Comment suivre la valeur
- La nouvelle stratégie de développement est à suivre. Elle s'accompagne d'un désengagement partiel de Casino du capital. Mais le distributeur conserve une minorité de blocage ; - Il n'y a qu'un lien très faible entre le chiffre d'affaires des commerçants, lié à l'activité économique et à la confiance des ménages, et le montant des loyers perçus par les foncières. La valeur a donc un profil défensif ; - De manière générale, le taux de vacance est un bon indicateur de tendance du marché immobilier ; - Le cash flow est l'indicateur le plus important pour une société foncière. Tout investisseur s'intéressant aux sociétés foncières doit aussi s'attacher à deux autres éléments : la valeur réactualisée des actifs et la capacité à servir le dividende ; - Mercialys a opté pour le nouveau statut fiscal SIIC, qui prévoit l'obligation de distribuer 85% du résultat courant et 50% des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles sous forme de dividendes.
Immobilier
Le marché des bureaux en France est soumis à des acquisitions. La foncière Eurosic, spécialisée dans l'immobilier de bureaux situés principalement en Ile-de-France, va diversifier géographiquement son portefeuille. Elle devrait acquérir un portefeuille d'une valeur de 346 MEUR, qui appartenait à GE Capital Real Estate. Les bureaux sont principalement situés dans de grandes villes en régions et à Paris, en première couronne. Suite à cette opération, le patrimoine d'Eurosic devrait croître d'environ 25%, à plus de 1,7 MdEUR. La part des bureaux dans son portefeuille d'actifs s'établira à 85%. La Foncière des Régions, première société foncière de bureaux en Europe, a dû renoncer à son rapprochement avec Foncière Paris France en raison de la crise boursière. Cette opération de près de 400 MEUR, qui devait se faire par échange de titres, devait permettre à la foncière d'accroître son portefeuille de 693 MEUR. Néanmoins, dès que la situation sera stabilisée, elle recommencera à chercher des opportunités, car elle estime que la consolidation du secteur est inéluctable. FTB/ACT/