(AOF) - Gecina a réalisé au premier trimestre un résultat récurrent net de 79,9 millions d'euros, en recul de 3,9%, parallèlement au recul de l'Excédent brut d'exploitation. Ce dernier a reculé de 5,2% à 122,1 millions d'euros, avant cessions. Les revenus locatifs bruts sont ressortis à 151,6 millions d'euros, en baisse à périmètre courant de 4%. Ce recul résulte essentiellement des pertes de loyers engendrées par les cessions réalisées en 2011 (-12,3 millions d'euros) supérieures aux revenus provenant des investissements (+6,2 millions d'euros). A périmètre homogène, les loyers sont stables, l'effet positif de l'indexation (+2%) compensant l'impact de la progression du taux de vacance (-1,7%). Le taux d'occupation financier moyen du groupe s'établit à 94,2%, en légère baisse par rapport à fin 2011 (95,1%). Ce recul provient uniquement de la progression du taux de vacance sur l'immobilier de bureaux. Le montant des cessions réalisées au cours du 1er trimestre 2012 s'est élevé à 20,5 millions d'euros. Ces ventes ont porté essentiellement sur des ventes par lots d'actifs résidentiels, qui ont été réalisées sur une prime moyenne de 29,3% par rapport aux valorisations à fin 2011. De plus, Gecina a signé pour 504 millions d'euros de promesses de ventes. 470 millions d'euros portent sur la vente d'actifs résidentiels en bloc, le groupe ayant signé pour 75 millions d'euros de ventes supplémentaires par rapport à la première étape de 395 millions d'euros annoncée en janvier 2012. L'objectif de cession de près de 500 millions d'euros d'actifs résidentiels en bloc visant à atteindre un ratio d'endettement de 40% annoncé en octobre 2011 est donc désormais atteint en pro forma. 20 millions d'euros de promesses de ventes concernent des ventes d'actifs résidentiels par lots. Enfin, 13 millions d'euros de promesses de ventes ont été signées sur cinq actifs logistiques. Le programme total de cessions pour 2012 d'un milliard d'euros est donc achevé à 50%. Parallèlement, les investissements se sont élevés à 81,4 millions d'euros au 31 mars 2012, dont 85% ont porté sur des projets livrés ou en cours et le solde a été représenté par des investissements. A propos de ses perspectives, Gecina s'attend à ce que son résultat récurrent net baisse en 2012, dans une tendance équivalente à celle constatée en 2011.
Les points faibles de la valeur
- Il y a peu de visibilité sur la stratégie du groupe. Christophe Clamageran, le directeur général nommé en 2009 a été " remercié " début octobre 2011. La nouvelle stratégie qu'il avait définie a été désavouée par le conseil d'administration. Il souhaitait dynamiser l'activité du groupe, notamment dans les bureaux ; Bernard Michel, le nouveau PDG, a néanmoins confirmé sa volonté d'assainir le bilan de la société ; - Les deux associés controversés, Joaquin Rivero et Bautista Soler, possèdent encore 31,4% du capital, quand Metrovacesa et Predica en contrôlent 35%, ce qui incite toujours les investisseurs à la méfiance ; - Gecina est très dépendante de la santé du marché local parisien (96% des loyers du groupe sont perçus à Paris et en région parisienne). La foncière possède également des actifs très orientés logement.
Comment suivre la valeur
- L'actif net réévalué (ANR) est une donnée clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière ; - Les perspectives des foncières en termes de cash flow comme d'ANR sont sensibles aux prévisions macroéconomiques ; - Comme toute valeur foncière, le titre est dépendant également du niveau des taux d'intérêt ; - Le taux de vacance (ou son contraire, le taux d'occupation) est un bon indicateur de tendance du marché immobilier ; - La consolidation du secteur pourrait reprendre.
Immobilier
Le marché des bureaux en France est soumis à des acquisitions. La foncière Eurosic, spécialisée dans l'immobilier de bureaux situés principalement en Ile-de-France, va diversifier géographiquement son portefeuille. Elle devrait acquérir un portefeuille d'une valeur de 346 MEUR, qui appartenait à GE Capital Real Estate. Les bureaux sont principalement situés dans de grandes villes en régions et à Paris, en première couronne. Suite à cette opération, le patrimoine d'Eurosic devrait croître d'environ 25%, à plus de 1,7 MdEUR. La part des bureaux dans son portefeuille d'actifs s'établira à 85%. La Foncière des Régions, première société foncière de bureaux en Europe, a dû renoncer à son rapprochement avec Foncière Paris France en raison de la crise boursière. Cette opération de près de 400 MEUR, qui devait se faire par échange de titres, devait permettre à la foncière d'accroître son portefeuille de 693 MEUR. Néanmoins, dès que la situation sera stabilisée, elle recommencera à chercher des opportunités, car elle estime que la consolidation du secteur est inéluctable. FTB/ACT/